Huyện Gia Lâm: Nhiều bất thường xung quanh việc 18ha ‘đất vàng’ được đấu giá ‘siêu rẻ’?

“Đất vàng” được đấu với giá “mềm”

Được biết, khu đất TQ5 là khu “đất vàng” nằm ở vị trí đắc địa, ngay trung tâm thị trấn Trâu Quỳ - nơi đang phát triển mạnh hàng đầu của huyện Gia Lâm; là nơi giao cắt, tiếp giáp với nhiều tuyến đường lớn và xung quanh là các khu đô thị trọng điểm, như đường Lý Thánh Tông rộng 40m, đường cắt khu đô thị Vinhomes Ocean Park, dự án công viên hồ điều hòa rộng 29ha, khu đô thị mới Trâu Quỳ… Khu đất TQ5 có tổng diện tích 187.405,9m2, đã được UBND huyện Gia Lâm sử dụng 202,1 tỷ đồng tiền ngân sách Nhà nước để giải phóng mặt bằng. 

Quá trình tìm hiểu cho thấy, ngày 20/9/2019, tại Quyết định số 5273/QĐ-UBND UBND huyện Gia Lâm được UBND TP. Hà Nội giao đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Khu đất TQ5 được chia làm hai khu nhỏ là TQ5 (1) và TQ5 (2). Trong đó, lô đất TQ5 (1) có diện tích 83.388m2, gồm: đất để xây dựng nhà ở thấp tầng (31.529,6m2), đất xây dựng công trình thương mại, dịch vụ (2.513m2), đất xây dựng bãi đỗ xe (9.079,4m2), đất xây dựng nhà trẻ (8.692m2), đất cây xanh thể dục thể thao (1.728,7m2) và đất giao thông nội bộ khu vực (30.232,1m2). Tương tự như vậy, lô đất TQ5 (2) có diện tích 95,860,9m2, gồm: đất ở (41.742m2), đất xây dựng bãi đỗ xe (7.801,5m2), đất cây xanh thể dục thể thao (4.763m2) và đất giao thông nội bộ (41.553,7m2).

Ngày 14/12/2019, UBND huyện Gia Lâm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cả hai lô đất TQ5 (1) và TQ5 (2). Theo hồ sơ, đất xây dựng nhà ở thấp tầng ở khu đất này có giả khởi điểm siêu rẻ, chỉ 20,231 triệu đồng/m2; đất tiện ích công cộng dịch vụ với thời hạn thuê 50 năm là 6,860 triệu đồng/m2; đất dự án bãi đỗ xe với thời hạn thuê đất 50 năm là 4, 653 triệu đồng/m2. Giá khởi điểm cho cả lô đất TQ5 (1) là gần 699 tỷ đồng, giá khởi điểm cho cả lô đất TQ5 (2) là gần 881 tỷ đồng.

Khu đất TQ5 là khu “đất vàng” nằm ở vị trí đắc địa, ngay trung tâm thị trấn Trâu Quỳ (huyện Gia Lâm), là nơi giao cắt, tiếp giáp với nhiều tuyến đường lớn và xung quanh là các khu đô thị trọng điểm.

Tuy nhiên, ngày 31/12/2019 – chỉ 17 ngày sau ngày UBND huyện Gia Lâm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 30/QĐ-UBND, về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn TP. Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024. 

Theo bảng giá đất mới, giá đất ở cao nhất tại thị trấn Trâu Quỳ là đường Nguyễn Đức Thuận (22,08 triệu đồng/m2), kế tiếp là đường Ngô Xuân Quảng (20,7 triệu đồng/m2)…; giá đất thương mại, dịch vụ cao nhất là đường Nguyễn Đức Thuận (13,9 triệu đồng/m2), kế tiếp là đường Ngô Xuân Quảng (13,1 triệu đồng/m2)…

Đáng chú ý, mức giá khởi điểm cho các loại đất để đấu giá tại khu đất TQ5 theo phương án được TP. Hà Nội ký phê duyệt trước đó thậm chí còn thấp hơn giá các loại đất cao nhất tại thị trấn Trâu Quỳ, theo bảng giá đất được UBND TP Hà Nội ban hành sau đó 17 ngày.

Kết quả đấu giá, Công ty Cổ phần Tập đoàn Thiên Minh Đức đã vượt qua Công ty Cổ phần Hóa chất Nhựa và Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển nhà Rubyland, để trở thành đơn vị trúng đấu giá quyền sử dụng đất lô đất TQ5 (1) với giá hơn 779,6 tỷ đồng, cao hơn giá khởi điểm 81 tỷ đồng. Còn Công ty T&M là đơn vị trúng đấu giá quyền sử dụng đất lô đất TQ5 (2) với giá hơn 1.006 tỷ đồng, cao hơn giá khởi điểm 126 tỷ đồng. 

Theo khái toán tổng mức đầu tư của UBND huyện Gia Lâm, chi phí xây dựng nhà ở thấp tầng là 6,790 triệu đồng/m2, chỉ số giá quý II/2019 là 1,005; chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng là 814 nghìn đồng/m2, chỉ số giá quý II/2019 là 1,010. Như vậy, chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật lô đất TQ5(1) chỉ là 68,927 tỷ đồng; lô đất TQ5(2) chỉ là 78,811 tỷ đồng; chi phí xây dựng nhà ở thấp tầng là 6,823 triệu đồng/m2.

Nhẩm một phép tính đơn giản, nếu chia bình quân cho diện tích đất toàn khu, bao gồm cả đất cây xanh thể dục thể thao, đất xây dựng nhà trẻ, đất giao thông nội bộ khu vực, giá đất khởi điểm cho toàn bộ khu đất TQ5 chỉ khoảng 8,4 triệu đồng/m2. Còn nếu chia bình quân cho diện tích toàn khu sau khi đấu giá, giá một m2 đất tại đây chỉ hơn 9,5 triệu đồng/m2, chỉ tang vỏn vẹn 1,1 triệu đồng so với giá khởi điểm.

Siêu lợi nhuận?

Quá trình khảo sát thực tế cho thấy, trên một số các sàn giao dịch mua bán bất động sản tự nhận là đơn vị đang phân phối nhà ở tại dự án TQ5, giá nhà ở thấp tầng tại khu đất này hiện đang được rao bán với giá thấp nhất cũng trên 90 triệu đồng/m2, chưa bao gồm chi phí xây dựng 6,823 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch là quá lớn khi mức giá bán đất (chưa bao gồm chi phí xây dựng nhà) tại khu đất TQ5 mà các sàn bất động sản đưa ra hiện nay đang cao hơn khoảng 4,5 lần so với giá khởi điểm được UBND huyện Gia Lâm đưa ra tổ chức đấu giá vào cuối năm 2019. 

Lợi nhuận mà các nhà đầu tư có thể thu về từ khu “đất vàng” này cũng vì thế mà lên tới con số “khủng”. Cụ thể, lô đất TQ5 (1), có diện tích đất để xây dựng nhà ở thấp tầng là 31.529,6m2; nhẩm tính theo mức giá 90 triệu đồng/m2 mà các sàn bất động sản đưa ra như hiện nay, nhà đầu tư có thể thu về trên 2.800 tỷ đồng. Lô đất TQ5 (2), có diện tích đất ở là 41.742m2; nhà đầu tư có thể thu về trên 3.700 tỷ đồng.

Khu đất TQ5 có giá khởi điểm đấu giá thậm chí còn thấp hơn giá các loại đất cao nhất tại thị trấn Trâu Quỳ (theo bảng giá đất được UBND TP. Hà Nội ban hành ngày 31/12/2019).

Liên quan đến vụ việc này, một trong số hai nhà đầu tư đã trúng đấu giá một lô đất trong khu “đất vàng” TQ5 đã có văn bản gửi Thành ủy Hà Nội. Trong văn bản này, nhà đầu tư đã nêu lên một vướng mắc trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp giấy phép xây dựng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng để bán, xây dựng công trình bãi đỗ xe thị trấn Trâu Quỳ (huyện Gia Lâm).

Đáng chú ý, tại thời điểm trước khi  Quyết định số 2423/QĐ-UBND và Quyết định số 2423/QĐ-UBND về việc phê duyệt kết quả đấu giá khu đất TQ5 được Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Quốc Hùng ký vào ngày 11/6/2020; UBND TP. Hà Nội đã giao Thanh tra thành phố kiểm tra, rà soát, có ý kiến về trình tự, thủ tục, thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá và tổ chức thực hiện đấu giá.

Còn tại cuộc họp liên ngành ngày 9/3/2020, dù khu đất TQ5 có giá khởi điểm được phê duyệt “siêu rẻ”, thấp hơn cả giá các loại đất cao nhất tại thị trấn Trâu Quỳ theo bảng giá đất được UBND TP. Hà Nội ban hành sau đó; thế nhưng theo ý kiến của Sở Tài chính, giá khởi điểm này là phù hợp với quyết định phê duyệt của UBND thành phố. Trích kết quả kiểm tra, rà soát của Thanh tra TP. Hà Nội tại Văn bản số 2243/TTTP-P6, ngày 27/5/2020; về quy trình, trình tự tổ chức đấu giá, Sở Tư pháp cũng “đánh giá cơ bản đúng quy trình”.

Trao đổi với PV, ông Lê Anh Quân – Chủ tịch UBND huyện Gia Lâm cho biết: “Đối với việc đấu giá khu đất TQ5, toàn bộ quy chế, giá sàn, kết quả trúng đấu giá đều được thành phố phê duyệt. Trước khi phê duyệt, thành phố cũng đã cho các ngành thẩm định rất kỹ lưỡng, nếu có vấn đề gì nghị liên hệ UBND TP. Hà Nội. Việc đấu giá, giá sàn đã được thành phố duyệt, quy chế đấu giá thành phố phê, kết quả trúng đấu giá thành phố duyệt, UBND huyện Gia Lâm chỉ làm và thực hiện theo đúng quy chế”.

Trước tình hình trên, điều này đang làm dấy lên dấu hỏi lớn xung quanh công tác đấu giá khu đất TQ5, vì sao khu "đất vàng" này lại có giá khởi điểm “siêu rẻ” như vậy cũng như dấu hỏi về hồ sơ năng lực thực tế của các nhà đầu tư tham gia đấu giá?

Tòa soạn sẽ tiếp tục thông tin vụ việc!