'Bắt mạch' thị trường bất động sản cuối năm

Cuối tháng 6, anh Trung (TP Thủ Đức) sau khi không thể thanh toán tiền nhà theo tiến độ đóng tiền của chủ đầu tư đành phải rao bán một căn hộ 60 m2 tại Bình Dương. Khi đó, anh chấp nhận chỉ lãi 50 triệu đồng so với giá mua căn hộ nhưng khách hỏi mua vẫn không đồng ý.

"Khách mua chỉ chấp nhận giá chênh lệch so với hợp đồng mua bán 50 triệu đồng, bằng với phí chuyển nhượng và 1,5% tiền hoa hồng cho môi giới. Điều đó đồng nghĩa tôi không còn đồng lãi nào sau 2 năm bỏ tiền tỷ ra đầu tư", nhà đầu tư này chia sẻ.

Bán cắt lỗ vẫn khó tìm người mua

Những tưởng giảm giá "kịch sàn" nhưng quá trình rút vốn của anh Trung vẫn không mấy lạc quan. Giữa tháng 7 vừa qua, anh quyết định bán căn hộ này chênh 50 triệu đồng, tương đương lãi bằng 0 nhưng do dịch Covid-19 diễn ra phức tạp, nhiều khách đến xem nhà vẫn yêu cầu giảm giá thêm.

Theo chia sẻ của anh Trung, tiền thiếu chưa thanh toán để được giao nhà phải đóng phạt mỗi tháng là 9 triệu đồng khiến anh muốn rút vốn nhanh nhất có thể.

"Không thể tiếp tục gồng gánh khoản đầu tư này, tôi chấp nhận bán đúng giá theo hợp đồng mua bán, có nghĩa là lỗ 50 triệu nhưng rao bán suốt 2 tuần nay vẫn không tìm được người mua", anh nói.

Nhìn về thị trường chung, do diễn biến phức tạp của đợt bùng phát dịch lần thứ 4 làm ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý người mua bất động sản, cùng với đó là một số nhà đầu tư cá nhân có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm giá rẻ đang có nhu cầu cắt lỗ trên thị trường.

Tiến độ xây dựng của các dự án bất động sản bị ảnh hưởng bởi các biện pháp giãn cách, cách ly và phong tỏa. Ảnh: Chí Hùng.

Theo báo cáo mới công bố của Bộ Xây dựng, từ cuối tháng 4, dịch bệnh kéo dài và diễn biến biến phức tạp hơn những lần trước khiến các sàn giao dịch bất động sản chưa kịp phục hồi hoàn toàn, do đó chịu tác động, ảnh hưởng nặng nề hơn.

Tính đến nay, hầu như chỉ còn các sàn giao dịch bất động sản thuộc những doanh nghiệp quy mô lớn, có tiềm lực tài chính và trực tiếp làm chủ đầu tư dự án là tiếp tục duy trì hoạt động theo phướng thức bán hàng trực tuyến. Còn lại khoảng 80% các sàn giao dịch bất động sản chỉ làm trung gian môi giới thì hầu như phải tạm dừng hoạt động.

Số liệu trong quý II của Bộ Xây dựng tại Hà Nội có 1.094 giao dịch thành công, bằng khoảng 20% so với quý trước, còn con số này tại TP.HCM là 3.002 giao dịch thành công, bằng khoảng 87% so với quý trước.

Ở góc độ các chủ đầu tư, theo ghi nhận, các biện pháp giãn cách, cách ly và phong tỏa bắt buộc ở nhiều nơi làm hoạt động kinh doanh sản xuất đình trệ. Điều này dẫn đến các dự án bất động sản có thể chậm tiến độ do thiếu nhân lực. Cùng với đó là thiếu nguồn cung nguyên vật liệu do chậm trễ trong quá trình vận chuyển, cung ứng và do nguồn sản xuất bị trì hoãn.

Quan trọng hơn, quá trình thực hiện các thủ tục hành chính kéo dài do các cơ quan nhà nước hoạt động dưới 50% công suất và đang trong giai đoạn chuyển đổi số, không nhận hồ sơ trực tiếp…

Lượng giao dịch bất động sản trong 5 quý gần nhất
Nguồn: Bộ Xây dựng
Nhãn		Quý II/2020	Quý III/2020	Quý IV/2020	Quý I/2021	Quý II/2021
Cả nước	Giao dịch	29674	36884	35820	25386	29949
TP.HCM		3958	6722	10173	3449	3002

Trong bối cảnh phức tạp, không ít chủ đầu tư đã hoãn kế hoạch mở bán dự án mới, chỉ tập trung vào bán các dự án đang triển khai từ trước đó. Điều này dẫn đến nguồn cung bất động sản mới trên toàn thị trường vẫn duy trì ở mức thấp, không có nhiều cải thiện so với quý I và trong năm 2020.

Theo quan điểm của đại diện một chủ đầu tư các dự án nhà ở tại TP.HCM chia sẻ với Zing, năng lực kiểm soát dịch bệnh của chính phủ nói chung và TP.HCM nói riêng là yếu tố quyết định đến thị trường bất động sản nửa cuối năm 2021.

Trong trường hợp dịch bệnh được kiểm soát vào cuối tháng 8, giai đoạn 4 tháng cuối năm sẽ là cơ hội để các dự án đã hoàn thành hoặc có cơ sở pháp lý dự án tương đối hoàn chỉnh tăng cơ hội triển khai các dự án theo đúng kế hoạch, tăng nguồn cung cho thị trường.

Bên cạnh đó, nếu Chính phủ triển khai gói hỗ trợ lãi suất hoặc có các chương trình hỗ trợ dành cho chủ đầu tư bất động sản, bao gồm nới lỏng các điều kiện cho vay, hỗ trợ lãi suất, tăng hạn mức tín dụng… sẽ giúp các chủ đầu tư tăng cơ hội tiếp cận nguồn vốn. Việc giảm giá vốn sẽ gián tiếp tạo cơ hội giảm giá thành và tăng cơ hội tham gia vào thị trường của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thông qua đó, giải quyết được một phần vấn đề về chênh lệch cung cầu ở nhiều địa phương.

Người mua sợ chôn vốn

Hoạt động giãn cách xã hội ảnh hưởng lớn đến kết quả kinh doanh của nhiều quanh nghiệp, qua đó làm giảm thu nhập của người lao động, giảm năng lực và tính thiết yếu của nhu cầu sở hữu bất động sản cả để đầu tư và để ở.

Theo ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM, với tốc độ tiêm vaccine như hiện nay, ông kỳ vọng các biện pháp giãn cách sẽ hoàn toàn được gỡ bỏ, người dân có thể sinh hoạt bình thường trở lại vào khoảng tháng 2/2022.

Chính vì vậy, nhà đầu tư này cho rằng giai đoạn từ nay đến tháng 2/2022, thị trường bất động sản sẽ có nhiều khó khăn do người mua ở và mua đầu tư có tài chính vừa và thấp đã chịu ảnh hưởng nhiều về vốn. Đặc biệt, những khoản mua bất động sản vay vốn ngân hàng rất dễ mất cân đối dòng tiền, dễ rơi vào nhóm nợ xấu, phải bán cắt lỗ.

Trong khi đó, những nhà đầu tư dư giả về tài chính nếu thấy tình hình dịch bệnh vẫn chưa hoàn toàn được kiểm soát, họ sẽ cẩn trọng hơn với túi tiền của mình và chỉ xuống tiền cho những giao dịch thật sự hấp dẫn thay vì giành giật đẩy giá như khi thị trường còn nóng sốt.

Tâm lý và năng lực tài chính của người mua nhà đã thay đổi nhiều sau 4 đợt bùng phát dịch Covid-19. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong năm 2022, ông Lê Quốc Kiên cho rằng các nhà đầu tư phải tập trung vào hoạt động sản xuất kinh doanh chính của mình thay vì chôn vốn trong bất động sản. Chính vì vậy, việc tích trữ tiền mặt hoặc các tài sản tương đương tiền có tính thanh khoản cao sẽ được ưu tiên. Nhà đầu tư này cũng cho rằng thị trường bất động sản chỉ thực sự hồi phục vào năm 2024.

Chính vì vậy, trong giai đoạn khó khăn 2021-2023, xu hướng đầu tư an toàn sẽ lên ngôi trong tâm lý người mua bất động sản. Lựa chọn này cần các sản phẩm có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng.

"Để thanh khoản tốt thì sản phẩm phải có pháp lý rõ ràng; Có thể sử dụng được ngay. Ví dụ nhà phố hoặc chung cư có thể ở hay cho thuê ngay, nhà xưởng có thể cho thuê ngay, hay nhà cho thuê có thu nhập đều. Thêm nữa, bất động sản này cũng được ngân hàng sẵn sàng cho vay trên 70% giá thị trường", ông Kiên nói với Zing.

Các sản phẩm phù hợp để làm giàu nhanh với pháp lý chưa chắc chắn, đất nền ở xa mua xong để đó chờ tăng giá hoặc bất động sản nghỉ dưỡng… sẽ phù hợp với những người có tiền nhàn rỗi, không bị áp lực đòn bẩy ngân hàng, và có thể không cần dùng tới khoản tiền này trong thời gian ít nhất đến 2023-2024.