Bẫy nợ tín dụng: Cẩn trọng với Phương thức “Nhà đổi nhà – Home for Home”

Theo chính sách của Masterise Homes phương thức “Nhà đổi nhà - Home for Home” được thực hiện phối hợp cùng ngân hàng Techcombank. Chủ đầu tư cho rằng, đây chính là giải pháp đầu tiên tại thị trường giúp người Việt “đổi nhà” không cần vốn.

Theo phương thức “Home for home – Nhà đổi nhà”, chủ đầu tư sẽ không mua căn hộ cũ của người mua nhà, mà căn nhà cũ đó dùng để thế chấp làm tài sản đảm bảo cho ngân hàng tương đương 30% giá trị căn hô mới.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong chương trình “Nhà đổi nhà - Home for Home”, người tham gia phải đang có nhà ở, ổn định và sở hữu hợp pháp. Được quyền tham gia mua nhà mới tại dự án phát triển BĐS mới mà không cần trong tay khoản tiền nào. Chỉ cần đồng ý đưa nhà cũ vào để làm thủ tục nhận nhà mới.

Mới nghe thì có vẻ là chính sách nhân văn, hợp lý cho người mua nhà, nhưng cần phải làm rõ một số phần, đề phản biện nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của người mua nhà.

Giải pháp Nhà đổi nhà - Home for home được chuyên gia bất động sản và luật sư cảnh báo có nhiều rủi ro "bẫy nợ" đối với người mua.

Một là, khi bắt đầu được nhận 30% ban đầu, nhà đầu tư có phải bán nhà hay thế chấp cho ngân hàng hay không, nếu là ký bán thì có phải vừa mất quyền định đoạt căn nhà lại phải thanh toán thêm lãi suất trả ngân hàng khoản này hay không?

Hai là, nếu thời gian giao nhà mới kéo dài vì lý do nào đó, thì ngân hàng có tính lãi thời gian quá hạn hay không, hoặc trong điều kiện người mua nhà không trả được 30% thì có bị siết nhà phát mãi vì vi phạm thời hạn thanh toán hay không?

Ba là, trường hợp chủ đầu tư vì lý do nào đó, vướng mắc không giao được nhà mới thì có hoàn trả nhà cũ cho khách hàng không?

Bốn là, người mua nhà có mất thêm các khoản chi phí như phí thẩm định, phí bảo hiểm (giá trị sẽ rất lớn vì tính theo giá trị bất động sản) hay không?

Theo thông tin từ Công ty Masterise Homes, hiện tại các dự án: Đại đô thị Vinhomes Grand Park, Phường Long Bình và Phường Long Thạnh Mỹ, Quận 9, TP. Hồ Chí Minh; Đại đô thị Ocean Park, Dương Xá - Kiêu Kỵ - Đa Tốn, Gia Lâm, Hà Nội; Đại đô thị Smart City, Tây Mỗ, Đại Mỗ, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, đang được áp dụng chính sách “Home for home – Nhà đổi nhà”

Thông tin với báo chí, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TGS cho biết đây là một phương thức kinh doanh rất mới mẻ ở Việt Nam nên chưa thể lường trước được những rủi do khi tham gia giao dịch này.

Dự án Đại đô thị Ocean Park, Dương Xá - Kiêu Kỵ - Đa Tốn, Gia Lâm, Hà Nội là mội trong những dự án được áp dụng phương thức "Nhà đổi nhà - Home for home"

Theo Luật sư Tuấn phương thức mua bán này rất có lợi cho chủ đầu tư dự án và ngân hàng (Techcombank – PV). Bởi họ sẽ nhận được 100% tiền bán nhà, được quyền xử lý căn nhà thế chấp, lại có nguồn khách hàng tiềm năng, đây còn là phương thức mang nhiều lợi ích cho ngân hàng cung cấp tín dung cho các khoản vay lớn vì có tài sản đảm bảo và ở góc độ nào đó cũng có phần lợi ích cho khách hàng....

Phương thức “Home for home” cũng hàm chứa không ít rủi ro. Cụ thể: với phương thức mua nhà truyền thống hiện nay, khách hàng sẽ trả trước 30% hợp đồng mua nhà và vay 70% giá trị hợp đồng và thế chấp bằng chính căn hộ mua. Ví dụ căn nhà có giá trị hợp đồng là 5 tỷ đồng, nếu lãi suất 10% thì khách hàng phải thanh toán khoảng 29 triệu đồng/tháng. Còn với phương thức “Home for home” của chủ đầu tư, khách hàng phải vay mới 100% hợp đồng mua nhà và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ, nếu lãi xuất 10% thì mỗi tháng khách hàng phải thanh toán 41triệu đồng...

Như vậy có thể thấy mua nhà theo phương thức này, khách hàng sẽ thường là bên chịu thua thiệt khi thanh lý tài sản là căn nhà cũ, vì tài sản thế chấp thường được ngân hàng định giá bằng 60% giá trị trường.

Cũng theo luật sư Tuấn, nhà là một tài sản lớn, người mua nhà không thể đặt niềm tin 100% vào bức tranh mà chủ đầu tư vẽ ra theo phương thức “Home for home”, mà cần phải tìm hiểu và cân nhắc một cách kỹ lưỡng trước khi quyết định mua nhà theo phương thúc “Home for home” để tránh các phiền phức tranh chấp về sau.

Còn khi mua nhà theo phương thức “Home for home” thì nhà cũ không mua bán hay cầm cố được, nhà mới nếu có vấn đề gì xảy ra thì cả hai căn nhà đều rủi ro về pháp lý và người mua nhà sẽ mất quyền định đoạt và dễ vướng vào "bẫy nợ" tín dụng.

Giải pháp nào cũng có ưu điểm nhưng cũng có nhiều băn khoăn liên quan đến lợi ích khách hàng và người mua nhà. Cần làm rõ được những điều trên sẽ đảm bảo thúc đẩy thị trường giao dịch lành mạnh tránh những hệ luỵ kéo dài sau này không đáng có cho tất cả các bên./.