TP.HCM: Xây nhà, công trình như thế nào ở 5 phân khu trung tâm?

Sở QH-KT TP.HCM vừa trình UBND TP.HCM dự thảo Quy chế quản lý kiến trúc TP.HCM. Trao đổi với PV, đại diện Sở QH-KT TP cho biết: “Ngày 7-10, Sở QH-KT TP đã có văn bản báo cáo (kèm dự thảo) UBND TP trình HĐND TP thông qua trong kỳ họp sắp tới trước khi phê duyệt theo quy định”.

Trung tâm của TP sau này sẽ bao gồm khu vực hiện hữu 930 ha (gồm một phần các quận 1, 3, 4, Bình Thạnh) và khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Lấy Công viên 23-9 làm trung tâm

Cụ thể, dự thảo Quy chế quản lý kiến trúc TP.HCM quy định về quản lý kiến trúc nhiều khu vực không gian đô thị của TP.HCM, trong đó có khu trung tâm hiện hữu 930 ha. Khu 930 ha này sẽ được cân đối một cách hợp lý việc phát triển cao tầng ở khu vực lõi trung tâm hiện hữu để giảm bớt sự quá tải lên cơ sở hạ tầng, đồng thời hạn chế các tác động xấu đối với cấu trúc đô thị và các giá trị văn hóa - xã hội, các di sản kiến trúc. Việc phát triển cao tầng chủ yếu tại khu vực tam giác Lê Lợi - Nguyễn Huệ - Hàm Nghi và một số điểm nhấn như vòng xoay chợ Bến Thành, trục Lê Lợi nối dài…

Toàn bộ khu vực 930 ha được quy hoạch phân chia thành năm phân khu, đáng chú ý phân khu 1 là lõi trung tâm TP. Phân khu 1 có diện tích khoảng 92,3 ha, với chức năng là khu vực lõi của trung tâm TP, các công trình kiến trúc tại đây chủ yếu có chức năng thương mại - tài chính (CBD).

Sơ đồ năm phân khu trung tâm 930 ha trong dự thảo Quy chế quản lý kiến trúc đô thị TP.HCM. Đồ họa: THÙY TRANG

Để tạo động lực phát triển, thu hút đầu tư và khai thác hiệu quả sử dụng của hệ thống các tuyến metro, đặc biệt là tuyến metro số 1, TP sẽ nâng cao giá trị sử dụng đất tại đây. Theo đó, sẽ xem xét việc tăng hệ số sử dụng đất tối đa cho khu vực theo nguyên tắc vẫn đảm bảo khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng, hài hòa không gian kiến trúc cảnh quan chung.

Việc xem xét tăng hệ số sử dụng đất sẽ làm cho mật độ công trình trong khu vực tăng lên, do đó không gian mở tại Công viên 23-9 sẽ được lấy làm điểm nhấn chính, trung tâm kết nối với các không gian quảng trường, không gian ngầm, không gian các công trình văn hóa, các công trình kiến trúc di tích lịch sử… Thông qua các trục cảnh quan, trục đi bộ, trục giao thông chính, tất cả sẽ tạo nên một chỉnh thể vừa phát huy được vai trò lõi trung tâm, vừa đảm bảo sự phát triển bền vững cho đô thị.

Hạn chế công trình cao tầng như thế nào?

Ngoài phân khu 1 là phân khu lõi, các phân khu còn lại cũng được quy định chi tiết quản lý kiến trúc, quản lý cao tầng.

Cụ thể, phân khu 2 là khu vực tập trung nhiều các công trình có chức năng văn hóa - lịch sử, là trục trung tâm văn hóa - lịch sử, diện tích khoảng 212,2 ha. Trong phân khu này, các khu vực gần công trình lịch sử gồm nhà thờ Đức Bà, Bưu điện trung tâm TP, chợ Bến Thành phải kiểm soát tầng cao xây dựng một cách nghiêm ngặt để bảo tồn cảnh quan lịch sử vốn có. Với đường Lê Duẩn, sẽ khống chế chiều cao và hình thái công trình để không cản trở tầm nhìn giữa Dinh Độc Lập và Thảo Cầm Viên.

Phân khu 3 là khu dọc theo sông Sài Gòn (bờ tây), trải dài từ cầu Sài Gòn đến qua cầu Tân Thuận về phía khu cảng quận 4, diện tích khoảng 274,8 ha. Tập trung phát triển cao tầng ở một số điểm (khu vực) phù hợp thu hút đầu tư vào các khu vực dọc bờ tây sông Sài Gòn. Mở không gian đô thị về phía sông, dành mặt đất đường Tôn Đức Thắng đoạn dọc Công viên bến Bạch Đằng cho không gian đi bộ và xe điện, chuyển giao thông đường Tôn Đức Thắng xuống hầm.

Phân khu 4 là khu thấp tầng, khu vực có nhiều công trình loại hình nhà biệt thự, thuộc một phần quận 1 và quận 3, diện tích khoảng 232,3 ha. Đối với các tuyến đường nằm trong khu biệt thự, nơi vẫn còn nhiều công trình biệt thự cổ được gìn giữ, chiều cao và hệ số sử dụng đất của các công trình cần được kiểm soát chặt chẽ.

Công trình cao tầng ở phân khu 4, khoảng lùi và chiều cao của phần đế công trình phải được kiểm soát theo các quy định hiện hành và có chính sách ưu đãi chỉ tiêu sử dụng đất nhằm khuyến khích bảo tồn những không gian kiến trúc cảnh quan đặc trưng có giá trị văn hóa lịch sử và giá trị đô thị trên địa bàn quận 3.

Đặc biệt ở một số khu vực, trục đường có nhiều biệt thự, một số khu vực cảnh quan kênh rạch hoặc khu vực có đầu mối nhà ga trung chuyển đường sắt đô thị thì phải có chính sách ưu đãi theo mô hình TOD (Transit Oriented Development - gắn kết giữa giao thông công cộng với sử dụng đất).

Phân khu 5, đây là khu vực lân cận phân khu 1 về phía nam, với đa số là dạng nhà phố hiện hữu, thuộc một phần quận 1 và quận 4, diện tích khoảng 117,5 ha. Trong khu lân cận CBD này sẽ cho phép phát triển công trình cao tầng ở các khối gần với nhà ga Bến Thành, dọc đường Hàm Nghi, kênh Bến Nghé và đoạn nối dài của đường Nguyễn Thái Học sang quận 4 - những nơi bố trí chức năng văn phòng và thương mại.

Đặc biệt, với các ô phố gần nhà ga Bến Thành, nơi tập trung nhiều tuyến metro, xe buýt và BRT, sẽ cho phép chiều cao tối đa công trình hơn 200 m. Khu vực này cũng cần áp dụng tiêu chí ưu đãi đối với các dự án công trình áp dụng nguyên lý TOD và gắn mục tiêu xây dựng mới với những yêu cầu cải tạo, chỉnh trang đô thị.•

Lý do xây dựng dự thảo Quy chế quản lý kiến trúc TP.HCM

Theo Sở QH-KT TP, từ ngày 1-1-2022, các yêu cầu về quản lý kiến trúc phải được thực hiện theo Luật Kiến trúc và Nghị định 85/2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kiến trúc.

Theo quy định tại Luật Kiến trúc, đến ngày 31-12-2021, các quy chế kiến trúc cũ sẽ không còn hiệu lực và được thay thế bằng Quy chế kiến trúc chung TP.HCM do UBND TP tổ chức lập và quy chế quản lý kiến trúc điểm dân cư nông thôn do UBND cấp huyện lập. Vừa qua, Thủ tướng cũng đã phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 tại Quyết định 1528/2021.

Do đó, để đảm bảo phù hợp định hướng phát triển đô thị trong thời gian qua và công tác quản lý xây dựng hiện nay, làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng theo quy định trên địa bàn TP thì việc xây dựng Quy chế quản lý kiến trúc đô thị theo quy định của Luật Kiến trúc là rất cấp bách, cần thiết, cần gấp rút triển khai thực hiện.