Kinh doanh kiểu "ông lớn" bất động sản Phát Đạt (PDR): Dòng tiền âm, cứ hết lại vay?

Âm dòng tiền kinh doanh

CTCP Phát triển Bất động sản phát Đạt (mã PDR) công bố Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2021 trong đó ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.268 tỷ đồng, giảm 3,7% so với cùng kỳ trong đó phần lớn đến từ doanh thu từ chuyển nhượng đất (1.266 tỷ đồng). Giá vốn giảm mạnh hơn với 39% dẫn đến lợi nhuận gộp thu về đạt 856 tỷ đồng, tăng 34% so với cùng kỳ.

Trong kỳ, chi phí tài chính tăng gấp 3,8 lần cùng kỳ, lên trên 39 tỷ đồng chủ yếu là chi phí lãi vay. Chi phí bán hàng giảm mạnh từ hơn 36 tỷ đồng xuống còn hơn 4 tỷ đồng chủ yếu do giảm chi phí môi giới, trong khi chi phí quản lý doanh nghiệp lại tăng từ gần 32 tỷ đồng lên 56 tỷ đồng chủ yếu do tăng chi phí lương, chi phí dịch vụ mua ngoài.

Sau khi trừ chi phí, Phát Đạt lãi ròng 607 tỷ đồng, tăng 38,3% so với kết quả đạt được quý III/2020. Lũy kế 9 tháng, Phát Đạt ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 1.109 tỷ đồng, tăng 54,5% so với cùng kỳ nhưng mới thực hiện được gần 60% mục tiêu cả năm.

Mặc dù kinh doanh có lãi nhưng Phát Đạt lại gặp vấn đề với dòng tiền kinh doanh khi âm gần 62 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ còn dương đến 1.768 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các khoản phải thu thời điểm cuối quý III đã “phình to” gấp đôi so với đầu năm lên mức 3.120 tỷ đồng.

Tính đến 30/9, tồn kho của Phát Đạt cũng đã tăng 2.590 tỷ đồng so với đầu năm, lên 11.920 tỷ đồng, chiếm đến gần 61% tổng tài sản. Giá trị phát sinh chủ yếu tại các dự án Bình Dương Tower (1.596 tỷ đồng) và dự án Phước Hải (1.372 tỷ đồng), dự án Trấn Phú Đà Nẵng (630 tỷ đồng), trong khi tồn kho tại dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội giảm hơn 1.000 tỷ đồng.

Vay hàng nghìn tỷ đồng qua kênh trái phiếu từ đầu năm

Thiếu hụt dòng tiền phần nào được bù đắp bằng việc đi vay, cụ thể là qua kênh trái phiếu. Kể từ đầu năm, doanh nghiệp đã chào bán 1.370 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 13%/năm và phần lớn trái phiếu đáo hạn năm 2023. Toàn bộ các đợt phát hành này đều được đảm bảo bằng cổ phiếu PDR của bên thứ 3.

Số tiền huy động được dùng để tài trợ vốn cho công ty con thực hiện các dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Astral City (quy mô 3,73 ha, tại tỉnh Bình Dương), dự án Hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu I - Khu Cổ Đại (quy mô 84,1 ha, tại quận 9, TP HCM) và dự án Phân khu 2, Phân khu 4 và Phân khu 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định)...

Tính đến 30/9/2021, dư vay nợ thuê tài chính ngắn hạn của Phát Đạt đã giảm hơn 900 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm xuống còn 507 tỷ đồng tuy nhiên dư vay nợ thuê tài chính dài hạn lại tăng 1.155 tỷ đồng so với đầu kỳ lên 1.640 tỷ đồng. Sự chuyển dịch từ nợ ngắn hạn sang nự dài hạn là một phần nguyên nhân dẫn đến chi phí lãi vay tăng cao, ăn mòn lợi nhuận của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, việc sử dụng cổ phiếu PDR của bên thứ 3 làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay trái phiếu cũng là một vấn đều đáng lưu ý. Nếu tình hình kinh doanh có biến động tiêu cực, quyền lợi của trái chủ có thể sẽ chịu tác động kép do khả năng thanh toán gốc, lãi của doanh nghiệp có thể gặp khó khăn và giá trị tài sản đảm bảo bị ảnh hưởng khi tính theo giá trị cổ phiếu trên sàn.