Năm 2022 sẽ không xảy ra hiện tượng 'sốt đất'?

Dù kinh tế gặp nhiều khó khăn nhưng nhu cầu nhà ở, đầu tư nhà, đất vẫn rất lớn. Theo các chuyên gia, đây là yếu tố tích cực giúp thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2022 hồi phục, tiếp tục thu hút dòng tiền đổ vào.

Dòng tiền vẫn chảy vào bất động sản

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, cho biết nhiều yếu tố vĩ mô, vi mô sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi tốt hơn trong năm 2022-2023. Kinh tế Việt Nam được dự báo tăng trưởng 6%-6,5% trong năm sau, thậm chí nếu thực hiện tốt các chương trình phục hồi, GDP có thể tăng 6,5%-7%. Kinh tế chuyển biến tích cực sẽ giúp sức cầu BĐS bật tăng.

Triển vọng của thị trường BĐS còn đến từ các yếu tố khác như chiến lược phát triển nhà ở 2021-2030 đang được hoàn thiện, đầu tư cơ sở hạ tầng, đầu tư công được thúc đẩy. Bên cạnh đó, các vấn đề pháp lý đang được tháo gỡ dần, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh.

Theo các chuyên gia, kịch bản thị trường bất động sản năm 2022 vào nửa đầu năm, nguồn cung mới và sức mua có thể sẽ tăng nhẹ. Ảnh: QUANG HUY

Đáng chú ý là nguồn vốn tín dụng đổ vào BĐS cũng dồi dào. Tính đến hết quý III-2021, vốn tín dụng BĐS tăng khoảng 6% so với cuối năm 2020. Ngoài ra, vốn tư nhân và vốn FDI cũng đổ mạnh vào thị trường này, khi hết tháng 11 tổng vốn ngoại đăng ký mới đã đạt gần 2 tỉ USD, đứng thứ ba trong nhóm các lĩnh vực.

Vì thế, theo nhận định của TS Lực, BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong năm 2022. Nguồn vốn đổ vào ngành BĐS và chứng khoán dẫn đầu các ngành hồi phục sau đại dịch. Nhìn chung, BĐS vẫn là kênh đầu tư an toàn trong trung và dài hạn. “Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội hai năm tới, Chính phủ và Quốc hội đang họp bàn nhằm thống nhất có một gói khoảng 60.000-65.000 tỉ đồng để phát triển nhà ở. Đây sẽ là một cú huých rất tốt với mức lãi suất tương đối ưu đãi, có thể thấp hơn thị trường hiện nay khoảng 3%-4%” - TS Lực nói.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kênh thông tin batdongsan.com.vn, cho biết nhu cầu đầu tư địa ốc của người dân trong năm 2022 rất lớn. Khảo sát nhanh 1.000 người mua nhà của trang này cho thấy 92% phản hồi sẽ tiếp tục đầu tư BĐS trong năm sau. Trong đó, 77% nói rằng việc mua nhằm sở hữu thêm nhà, chỉ 23% cho biết là mua thay thế. 44% người nói sẽ mua trong 1-2 năm tới, 32% cho biết sẽ đầu tư trong 3-5 năm. Hai loại hình đầu tư được quan tâm lớn trong năm 2022 là chung cư và đất nền.

Nhiều chuyên gia khác cũng nhận định kịch bản thị trường BĐS năm 2022: Vào nửa đầu năm, nguồn cung mới và sức mua được duy trì ổn định như quý IV-2021, có thể sẽ tăng nhẹ. Đến nửa cuối năm 2022, thị trường sẽ sôi động hơn với cả nguồn cung mới và sức mua. Tuy nhiên, sẽ không có “sốt đất” trong năm 2022 vì Chính phủ đang kiểm soát tốt chính sách tài chính, kiềm chế lạm phát, lãi suất và giá trị đồng nội tệ ổn định trong mấy năm qua, kênh đầu tư thay thế BĐS cũng đa dạng hơn.

Xu hướng giá nhà vẫn tăng

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE, cho biết dự kiến năm 2022 nguồn cung thị trường căn hộ đón nhận số lượng gấp đôi so với năm 2021. Với thị trường nhà ở gắn liền với đất, nguồn cung sẽ tăng 20%-30%, tuy nhiên so với nguồn cầu lớn trên thị trường, trong hai năm tới vẫn có sự lệch pha về cung cầu.

Theo bà Dung, giá BĐS vẫn theo xu hướng tăng là bởi tất cả chi phí liên quan đến phát triển sản phẩm cũng cao hơn so với bình thường. Ngoài những chi phí liên quan đến xây dựng, vật liệu và vận chuyển hàng hóa, chi phí vốn, chi phí trả lãi ngân hàng mà đặc biệt là các sản phẩm chào bán trong giai đoạn này cũng mang tính khác biệt rất nhiều so với những sản phẩm trước dịch COVID-19. Các sản phẩm này được đầu tư nhiều hơn và chủ đầu tư phải bỏ ra một số vốn để xây dựng, phát triển các sản phẩm này đương nhiên sẽ khiến giá thành của sản phẩm bị đội lên.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định loại hình căn hộ chung cư có sự ổn định, sẽ phục hồi tốt trong năm 2022 với mức độ quan tâm có sự tăng trưởng. Đặc biệt, loại hình căn hộ chung cư cho thuê có sự quan tâm tăng trở lại, mặt bằng giá tăng.

Đối với phân khúc nhà riêng, nhà phố, ông Quốc Anh cho rằng sẽ ảnh hưởng mạnh bởi dịch COVID-19, tuy nhiên với chính sách tốt, kiểm dịch tốt, hộ chiếu vaccine đi lại thuận tiện hơn, kỳ vọng loại hình này sẽ quay lại, mức độ quan tâm tốt hơn, lượng tin phản ánh gián tiếp nguồn cung thị trường tăng mạnh năm 2022, mặt bằng giá ổn định, tăng ở một số khu vực nhất định. Với đất nền, loại hình này tiếp tục nhận được sự quan tâm tốt, mặt bằng giá tăng, nhất là ở khu vực có quy hoạch, dự án đầu tư công đẩy mạnh.

Rủi ro lớn khi nhà đầu đi vay để đầu tư đất

Lạm phát sẽ không xảy ra trong năm 2022 bởi Chính phủ đang quản lý tiền tệ tốt, chi tiêu hợp lý. Nếu lạm phát tăng thì chỉ có nguyên nhân đến từ việc tăng giá, khi năng lực sản xuất thấp. Tuy nhiên, đến nay năng lực sản xuất của Việt Nam còn tốt. Giá đất tăng cao nhiều lần nhưng lại không nằm trong danh mục hàng hóa tính lạm phát.

Với tâm lý lo lạm phát xảy ra nên người dân có xu hướng lưu trú tiền vào vàng, BĐS. Tuy nhiên, nếu ồ ạt đổ tiền vào BĐS nhưng nhà đầu tư lại sử dụng dòng tiền vay từ ngân hàng thì rủi ro rất lớn. Như giai đoạn 2011-2012, nhiều đại gia vì vay tiền ngân hàng đầu tư BĐS đã phá sản do ngân hàng điều chỉnh lãi suất vay cao để bù lạm phát.

Do vậy, nhà đầu tư nếu tiềm lực tài chính mạnh thì mới nên xuống tiền vào BĐS. Vì nếu dùng đòn bẩy tài chính thì chưa kịp đợi bán BĐS, nhà đầu tư đã ngộp trong nợ nần.

TS ĐINH THẾ HIỂN, chuyên gia kinh tế