Văn Phú Invest: Nợ như 'chúa Chổm'

Cảnh báo về dòng tiền kinh doanh

CTCP Đầu tư Văn Phú (Văn Phú Invest – Mã: VPI) mới đây đã công bố báo cáo tài chính hợp nhất quí III/2020 với doanh thu đạt 383 tỉ đồng, tăng 16% so với cùng kì năm ngoái. LNST ghi nhận mức tăng 126% từ 42,6 tỉ đồng lên 96,7 tỉ đồng.

Báo cáo tài chính quý III của Văn Phú Invest cho thấy doanh nghiệp đang vay 991 tỉ đồng ngắn hạn và 1.906 tỉ đồng dài hạn từ các ngân hàng.

Văn Phú Invest vay ngắn hạn 574 tỉ đồng tại ngân hàng Indovina – chi nhánh Thiên Long; 397 tỉ đồng tại ngân hàng VPBank; 19 tỉ đồng vay BIDV – chi nhánh Đại La.

Về dài hạn, Văn Phú vay Vietcombank – chi nhánh Thủ Thiêm và ngân hàng Indovina – chi nhánh Thiên Long 831 tỉ đồng; Indovina – chi nhánh Thiên Long 504 tỉ đồng; VPBank 352 tỉ đồng; Vietcombank – chi nhánh Tây Hà Nội 216 tỉ đồng.

Báo cáo tài chính quý III cũng cho thấy áp lực đối với Văn Phú đến từ các khoản vay đến hạn thanh toán gồm: 556 tỉ đồng vay dài hạn tại Vietcombank – chi nhánh Thủ Thiêm; 281 tỉ đồng tại Indovina – chi nhánh Thiên Long ; Indovina – chi nhánh Thiên Long 16 tỉ đồng, VPBank 267 tỉ đồng và trái phiếu phát hành dài hạn đến hạn 309 tỉ đồng.

Được biết, trái phiếu của DN BĐS đang bị Quốc hội, Ngân hàng Nhà nước cùng các cơ quan liên quan lên tiếng cảnh báo về những rủi ro có thể mang lại cho các trái chủ.

Tuy nhiên, chi tiết quan trọng khi xem xét chất lượng lợi nhuận của Văn Phú trong giai đoạn doanh thu “tốc biến” là dòng tiền kinh doanh.

Theo đó, dù ghi nhận doanh thu tăng trưởng mạnh mẽ nhưng dòng tiền kinh doanh của Văn Phú lại rơi vào cảnh âm nặng triền miên. Cụ thể, từ năm 2015 đến 2019, dòng tiền kinh doanh đã âm liên tiếp 5 năm, lần lượt là -555 tỷ đồng, -230 tỷ đồng, -414 tỷ đồng, -681 tỷ đồng, -761 tỷ đồng. Điều này cho thấy lợi nhuận của Văn Phú chỉ nằm trên sổ sách chứ không thu được tiền về. Đây cũng là nguyên do cơ bản khiến Văn Phú phải lệ thuộc nặng nề vào dòng vốn vay.

Xét riêng năm 2019 – năm đỉnh cao về doanh thu của Văn Phú (3.057 tỷ đồng), có thể thấy dòng tiền kinh doanh âm nặng là do các khoản phải thu quá lớn (-1.160 tỷ đồng trên bảng lưu chuyển tiền tệ). Còn trên bảng cân đối kế toán, các khoản phải thu tại thời điểm kết năm 2019 của Văn Phú là 4.524 tỷ đồng, chiếm 50% tổng tài sản, riêng khoản phải thu ngắn hạn là 3.391 tỷ đồng.

9 tháng năm 2020, các khoản phải thu tiếp tục tăng trưởng, đạt 4.871 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý III/2020, chiếm 49,6% tổng tài sản, riêng khoản phải thu ngắn hạn là 3.647 tỷ đồng. Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh 9 tháng của Văn Phú lại được cải thiện khi đạt dương 650 tỷ đồng. Điều này là do sự tăng lên của các khoản phải trả (+1.236 tỷ đồng trên bảng lưu chuyển tiền tệ). Nói một cách dễ hiểu, dòng tiền kinh doanh 9 tháng năm 2020 dương là do Văn Phú đã chiếm dụng được số vốn này từ khách hàng/đối tác.

Trên bảng cân đối kế toán 9 tháng năm 2020, khoản “người mua trả tiền trước ngắn hạn” của Văn Phú tăng trưởng rất mạnh mẽ, đạt 1.483 tỷ đồng vào thời điểm 30/9/2020, tăng 129% so với cuối năm trước. Đây là khoản người mua trả trước cho Văn Phú tại các dự án Grandeur Palace Giảng Võ (232 tỷ đồng, Terra An Hưng 1.225 tỷ đồng, Terra Hào Nam 9,5 tỷ đồng).

Với các doanh nghiệp bất động sản, khoản “người mua trả tiền trước ngắn hạn” được xem như “lương khô”. Với gần 1.500 tỷ đồng tiền người mua trả trước, Văn Phú có thể “ăn” tới năm 2021. Tuy vậy, dòng tiền lại là một câu chuyện khác với doanh thu và lợi nhuận. Với “truyền thống” âm 5 năm liên tiếp trước đó, không có gì bảo đảm dòng tiền kinh doanh năm nay của Văn Phú sẽ là số dương.

Bên cạnh một số dự án được dùng để thế chấp cho các khoản vay trên như Grandeur Giảng Võ, The Terra An Hưng, tuyến nối đường Phạm Văn Đông đến Gò Dưa..., Văn Phú Invest còn dùng 12,1 triệu cổ phiếu VPI làm tài sản đảm bảo.

Giá cổ phiếu có “ảo”?

Vào tháng 6/2018, Văn Phú Invest có bước chuyển mình mạnh mẽ trên thị trường chứng khoán khi chính thức đưa 160 triệu cổ phiếu VPI niêm yết trên sàn HoSE với với giá tham chiếu là 43.500 đồng/cp.

Theo ông Tô Như Toàn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Văn Phú Invest, việc chuyển niêm yết lên HoSE sẽ giúp VPI có thanh khoản tốt hơn, khả năng huy động vốn tốt hơn, đáp ứng quy định công bố thông tin và chuẩn mực quản trị điều hành nghiêm ngặt hơn và khẳng định thêm sự minh bạch, uy tín và vị thế của Văn Phú Invest.

Đến nay, sau hơn 2 năm “chuyển nhà”, cổ phiếu VPI đang giao dịch quanh vùng giá 31.000 đồng/cp , giảm khoảng 28% so với mức giá tham chiếu ngày chào sàn. Đáng chú ý, thanh khoản của VPI không tăng đáng kể so với trên sàn HNX, vẫn duy trì ở mức trung bình hơn 300.000 đơn vị/phiên – mức thanh khoản thấp so với tầm của một “đại gia” BĐS.

Nhiều nhà đầu tư đã tỏ ra nghi ngại với mức giá vùng 3x hiện nay của VPI do giá trị sổ sách của cổ phiếu này chỉ ở mức 15.600 đồng/cp, thấp hơn rất nhiều so với giá trị hiện tại trên sàn.

 

Được biết, khi mới thành lập năm 2008, vốn điều lệ ban đầu của Văn Phú Invest chỉ là 45,8 tỷ đồng.Đáng chú ý là Chủ tịch HĐQT Tô Như Toàn và người nhà đã bỏ tiền ra mua và nắm giữ tới gần 84% số vốn điều lệ 1.600 tỷ đồng của doanh nghiệp này.Trước đó, Văn Phú Invest cũng khá mất điểm trong mắt các nhà đầu tư với những đợt tăng vốn không minh bạch khi nguồn tiền chủ yếu từ các khoản công nợ với các công ty liên quan. Mục đích sử dụng vốn lại quay vòng đầu tư vào các công ty con chưa niêm yết rất khó xác định hiệu quả sử dụng vốn vì các công ty liên kết này không có báo cáo thường niên, báo cáo tài chính quý và năm để xem chi tiết.