Góc khuất từ những dự án bất động sản mang thương hiệu Danko Group

Huy động vốn trái luật

Dự án Khu nhà ở Bách Quang (tên thương mại là Danko Avenue), địa chỉ tại phường Bách Quang, TP Sông Công, tỉnh Thái Nguyên do Công ty CP Tập đoàn Danko làm chủ đầu tư. Đây là dự án bất động sản thứ 2 của Danko Group (sau Danko City tại TP. Thái Nguyên) có tổng mức đầu tư 344 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành khu đô thị hiện đại bậc nhất tỉnh Thái Nguyên với tiện ích đồng bộ trong không gian kiểu mẫu như: Trung tâm thương mại, quảng trường ánh sáng lớn, phố đi bộ, bể bơi, sân thể thao…

Theo thông tin giới thiệu, toàn bộ dự án Danko Avenue nằm trên khu đất có diện tích 18ha, với quy mô 600 căn hộ shophouse, liền kề; mật độ xây dựng tối đa 80%. Mỗi lô đất tại dự án có diện tích từ 96-147m2, giá dao động trong khoảng 6-11.4 triệu đồng/1m2 tùy vị trí. Dự kiến, dự án được bàn giao vào quý III/2021.

Dự án được khởi công từ tháng 6/2020, sau khi được Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên cấp giấy phép xây dựng ngày 5/6. Theo quan sát phía bên trong công trường thời điểm hiện tại, các công trình hạ tầng kỹ thuật như đường nội khu, móng nhà... đang trong quá trình triển khai san lấp, phân lô.

“Khoảng tháng 6/2021 sẽ xong hạ tầng dự án”, một nhân viên môi giới bất động sản tại đây cho biết.

Bất chấp việc cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện, hàng trăm lô đất thuộc giai đoạn 1 của dự án đã được chủ đầu tư bán sớm thông qua “con bài”: Hợp đồng vay vốn.

Theo đó, chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng vay vốn với những người có nhu cầu mua căn hộ tại dự án, qua danh nghĩa “bổ sung nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh”. Khoản vay kéo dài 18 tháng, tương đương với giá trị căn hộ khách hàng đăng ký mua, có mức lãi suất 7%/năm. Theo quy định của hợp đồng, khoản vay được giải ngân theo 7 đợt; đợt đầu 15%, được thanh toán trong vòng 7 ngày sau khi khách hàng đặt cọc giữ chỗ lô đất.

Đi kèm với bản hợp đồng vay vốn nói trên là Phiếu đăng ký nhu cầu mua nhà tại dự án sau khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật. Đương nhiên, số tiền khách hàng “cho vay” sẽ được khấu trừ vào giá trị căn hộ sau khi ký kết hợp đồng.

Hiện trạng dự án Danko Avenue đang trong quá trình san lấp mặt bằng

Chuyên gia pháp lý nói gì?

Điều 68 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở như sau: “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.

Bên cạnh đó, việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật nhà ở: “Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng;

Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Ngoài ra, chủ đầu tư chỉ được ký kết các Hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh khi đảm bảo các điều kiện: “Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở”.

Quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Danko Avenue

Nhận định vụ việc, Luật sư Lê Thu Hằng (Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú) cho rằng: Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Do đó, việc chủ đầu tư rao bán dự án khi chưa có cơ sở hạ tầng đầy đủ, chưa có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng theo tiến độ dự án là có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Hiện nay, người dân tham gia mua bất động sản dưới các hình thức như “góp vốn” hay “đặt cọc” khi dự án chưa hình thành hay chưa đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật dễ dàng sa vào các dự án “bất khả thi” là điều khá phổ biến.

Đây là cách đơn giản nhất để các chủ đầu tư kinh doanh nhà đất nhưng đầy rủi ro bởi chế tài đối với các trường hợp vi phạm trong việc huy động vốn vẫn còn lỏng lẻo nên khi xảy ra tranh chấp thì người mua thường chịu thiệt. Hầu hết các chủ đầu tư dự án bất động sản không có đủ vốn để triển khai cho nên phải huy động vốn của khách hàng dưới các hình thức ký văn bản như: Hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư..

Tuy nhiên, trên thực tế, bao giờ người đặt cọc cũng phải chịu nắm “đằng lưỡi” vì muốn đòi được “khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc”, họ phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc ra tòa án với quy trình tố tụng kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án.