Người đặt cọc tại Khu đô thị Đông Bắc (Việt Yên) không mua được đất, vì sao?

Đặt cọc không đúng chủ đất

Dự án KĐT mới Đông Bắc có quy mô hơn 15 ha. Trong đó, khu đất phân lô có diện tích hơn 55 nghìn m2 (tương đương 546 lô đất), còn lại là đất hạ tầng kỹ thuật. Dự án do Công ty cổ phần Xây dựng và Dịch vụ Tuấn Quỳnh (Công ty Tuấn Quỳnh) làm chủ đầu tư.

“Mục sở thị” dự án vào ngày 21/3 nhận thấy, đường giao thông và các hạng mục đi kèm cơ bản đã hoàn thành. Chủ đầu tư gấp rút thi công phần còn lại của dự án. Hiện có 350 lô đất đủ điều kiện chuyển nhượng.

Khu vực treo biển thông tin về dự án KĐT mới Đông Bắc.

Tuy vậy, thời gian gần đây trên mạng xã hội rộ lên thông tin nhiều người đã đặt cọc tiền tại dự án này nhưng không mua được đất. Trò chuyện với anh H.V ở huyện Việt Yên được biết, anh nhận tiền đặt cọc 70 lô đất của khách hàng với số tiền 20 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền này anh chuyển cho một đầu mối tại TP Bắc Giang và thu được chút chênh lệch. Bây giờ mới vỡ lẽ, đất không có để bàn giao, đầu mối tại TP Bắc Giang hẹn ngày 31/3/2022 sẽ hoàn lại tiền để anh trả cho khách. “Rất may toàn bộ khách đều thông cảm. Tôi đang mong ngóng từng ngày để nhận lại tiền rồi hoàn trả cho khách hàng”, anh H.V chia sẻ.

Còn chị Y.H làm môi giới bất động sản tại huyện Việt Yên (đề nghị giấu tên) thông tin, bản chất của sự việc là do khi dự án mới đang thi công, chưa đủ điều kiện bán, một số người làm nghề môi giới bất động sản đã giao dịch ngầm, quảng cáo là bán “suất ngoại giao”. Không ít người nghĩ mua “suất ngoại giao” giá rẻ hơn nên đã đặt cọc. Đến nay, khi dự án đủ điều kiện chuyển nhượng thì người đặt cọc mới phát hiện lô đất mình giao dịch không do bên bán (trong hợp đồng đặt cọc) làm chủ mà vẫn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Bên mua bao ngày trông chờ nhận đất thì nay không có đất, một số đại diện bên bán phải đền cọc.

Ông Nguyễn Doãn Hải, Giám đốc Ban Quản lý dự án KĐT mới Đông Bắc (Công ty Tuấn Quỳnh) cho biết, ngày 18/10/2021, Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản thông báo diện tích đất đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại KĐT Đông Bắc (đợt 1). Sau khi được chấp nhận chuyển nhượng, Công ty đã ký hợp đồng thuê Công ty cổ phần Dịch vụ và địa ốc Đất Xanh miền Bắc, trụ sở tại Hà Nội (Công ty Đất Xanh) thực hiện truyền thông kinh doanh dự án. Công ty Tuấn Quỳnh bắt đầu nhận tiền đặt cọc của những người có nhu cầu mua đất và thực hiện chuyển nhượng theo quy định. Đại diện Công ty Tuấn Quỳnh khẳng định không có việc đơn vị nhận đặt cọc mua đất của khách rồi phá hợp đồng.

“Công ty Tuấn Quỳnh không nhận cọc hay góp vốn của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. Tất cả hành vi nhận tiền cọc, góp vốn hay thực hiện chuyển nhượng sản phẩm của dự án KĐT mới Đông Bắc khi chưa được chấp thuận bằng văn bản của chủ đầu tư là trái quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến uy tín của Công ty. Chúng tôi đề nghị Công an huyện Việt Yên sớm làm rõ và xử lý nghiêm theo quy định” - ông Nguyễn Doãn Hải nói.

Như vậy, nguyên nhân khách hàng đặt cọc không nhận được đất, người bán phải đền cọc là do đã giao dịch với người không phải là chủ của lô đất. Cả người nhận cọc và người mua đều biết sẽ gặp rủi ro nhưng vẫn làm liều.

Quản lý chặt hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản

Được biết, để tránh rủi ro cho khách hàng cũng như ngăn chặn hành vi giả danh chủ đầu tư giao dịch đất khi chưa đủ điều kiện, trong tháng 2/2021, Công ty Tuấn Quỳnh treo biển ở ngay cổng dự án, nội dung ghi rõ: “Hiện tại, dự án KĐT mới Đông Bắc đang triển khai thi công và hoàn thiện các thủ tục pháp lý nên chưa thực hiện bất kỳ hoạt động mua bán, đặt cọc, góp vốn…”.

Khu vực dự án đủ điều kiện chuyển nhượng.

Về vụ việc này, Công an huyện Việt Yên đã cử cán bộ nắm tình hình, liên hệ với các tài khoản Facebook đăng bài viết có nội dung đặt cọc tiền để mua đất thuộc dự án KĐT Đông Bắc song đến nay nhận được thông báo không được mua đất. Khi cán bộ hẹn gặp thì các đối tượng đều không đến, đồng thời xóa bài viết trên Facebook. Khi cán bộ công an liên hệ với chủ tài khoản Facebook thì được thông tin những cá nhân nhận tiền đang trả lại tiền đã nhận theo như hợp đồng thỏa thuận.

Do trong giấy tờ liền quan đều thể hiện việc tự nguyện đặt cọc tiền và người nhận cam kết hoàn trả lại nếu không thực hiện đúng thỏa thuận nên đây chỉ là giao dịch dân sự. Ngoài ra, người đặt cọc không có ý kiến về việc này, từ chối làm việc, cung cấp thông tin cho công an. Đến nay, Công an huyện Việt Yên chưa nhận được đơn tố cáo về việc đặt cọc, mua bán đất tại dự án này. Từ những thông tin thu thập được, Công an huyện xác định có việc cá nhân tự giao dịch theo hình thức hợp đồng đặt cọc tiền góp vốn, chưa phát sinh mâu thuẫn trong hợp đồng dân sự.

Trước thực trạng này, Công an huyện Việt Yên đã đề nghị UBND huyện tăng cường chỉ đạo các dự án xây dựng KĐT, khu dân cư trên địa bàn; yêu cầu các chủ đầu tư cung cấp thông tin của cá nhân, tổ chức có quyền chuyển nhượng để người dân nắm được; tránh phát sinh hệ lụy.

Thị trường bất động sản Bắc Giang mấy năm gần đây khá “nóng”, hoạt động mua, bán diễn ra sôi động. Nắm bắt tâm lý mua sớm mới được giá ưu đãi hoặc nhu cầu mua “suất ngoại giao” của nhiều người lớn, sau đó “lướt” kiếm lời nên một số đối tượng đã mời chào, đặt cọc dự án khi chưa đủ điều kiện. Không ít người đã “vào tiền” đặt cọc để rồi đến hạn không nhận được đất vì bên nhận đặt cọc không phải là chủ của dự án, lô đất.

Một điều đáng lo ngại là không chỉ dự án KĐT Đông Bắc mà nhiều dự án KĐT, khu dân cư trên địa bàn tỉnh dù mới ở giai đoạn phê duyệt quy hoạch chi tiết nhưng đã được rao bán, phát sinh hợp đồng dân sự mua đi bán lại nhiều lần. Phải chăng, có nhiều trường hợp đã giao dịch “ngầm”, nhiều “suất ngoại giao” đã được mua bán thành công theo cách này mà chưa được xử lý?.

Tại Bắc Giang có hàng loạt dự án KĐT, khu dân cư mới. Để hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng quy định của pháp luật đòi hỏi cơ quan chức năng, chính quyền địa phương nâng cao trách nhiệm quản lý nhà nước; tuyên truyền, cảnh báo đến người dân về những rủi ro trong giao dịch đất khi chưa đủ điều kiện. Khách hàng có nhu cầu đầu tư bất động sản cần tìm hiểu kỹ về dự án và nghiên cứu những quy định liên quan trước khi đưa ra quyết định.