Đất vàng định giá "bèo" ở Nghệ An: Bất thường việc chuyển đổi nhà đầu tư BT

Bài viết “Nghệ An: Đất vàng được định với giá… bèo bọt”, phản ánh việc khu đất vàng 93.000m2 ở thị trấn Yên Thành, huyện Yên Thành được các chuyên gia bất động sản nhận định có giá lên đến hơn 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, ít ai biết mảnh đất này được định với giá bèo bọt và dùng để đổi lấy 2 tuyến đường, dài chưa đến 1.200m.

Đi sâu vào tìm hiểu, PV phát hiện nhiều điều bất thường trong hành trình chuyển đổi nhà đầu tư dự án BT này, từ Công ty CP Tây An sang cho Công ty CP Đầu tư và thương mại Hùng Sơn.

2 năm, nhà đầu tư BT thi công được 260m đường

Ngày 7/12/2017, UBND tỉnh Nghệ An có Quyết định số 5909 “Về việc phê duyệt đề xuất dự án đầu tư Xây dựng một số tuyến đường nội thị để phát triển hạ tầng giao thông thị trấn Yên Thành, huyện Yên Thành theo hình thức BT”.

Đơn vị lập đề xuất là Công ty CP Tây An, tổng mức đầu tư dự án là 71,174 tỷ đồng. Quy mô đầu tư gồm: Bồi thường, GPMB và xây dựng mới đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật 2 tuyến đường dài 1.195,59m theo quy hoạch.

Nguồn thanh toán cho nhà đầu tư là quỹ đất 93.000m2 (đất trồng lúa) có vị trí rất đắc địa, tại khối 1 và khối 3, Thị trấn Yên Thành do các hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Theo văn bản số 3054 ngày 4/10/2017 của Sở Tài chính Nghệ An, tổng cộng tiền sử dụng đất phải nộp là 86,67 tỷ đồng. Khấu trừ 13,25 tỷ đồng tiền bồi thường GPMB, còn khái toán kinh phí tiền sử dụng đất là 73,42 tỷ đồng.

Việc đầu tư xây dựng một số tuyến đường nội thị để phát triển hạ tầng giao thông thị trấn Yên Thành, là tuyến đường trục chính nối liền các khu chức năng với nhau, trên trục đường còn có nhiều công trình quan trọng nằm trong quy hoạch như sân vận động, các khu chức năng, khu dân cư.

Do đó, việc xây dựng các tuyến đường là nhu cầu cần thiết và cấp bách nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của địa phương.

Nhu cầu là cần thiết và cấp bách như vậy, nhưng trên thực tế nhà đầu tư triển khai rất chậm chạp. Cụ thể, đến tháng 11/2020 (sau 2 năm 6 tháng kể từ ngày hợp đồng được ký), dự án chỉ mới triển khai thi công 160m đoạn tuyến số 2 và 100m đoạn tuyến số 1. Tổng giá trị khối lượng thi công vỏn vẹn chỉ là 1,5 tỷ đồng.

Quá hạn không làm, mang bán dự án cho doanh nghiệp khác

Theo tìm hiểu của PV, hợp đồng dự án BT nói trên được ký ngày 14/5/2018 và có hiệu lực 2 năm kể từ ngày ký hợp đồng.

Với một dự án cần thiết và cấp bách, được đầu tư theo hình thức BT nhưng Công ty CP Tây An triển khai kiểu nhỏ giọt, “giữ đất” là chính (quá hạn hợp đồng 6 tháng mà giá trị thi công chỉ có 1,5 tỷ đồng).

Điều này khiến người dân địa phương vô cùng bức xúc. Tại các cuộc tiếp xúc cử tri người dân cũng đã có ý kiến, thậm chí trông chờ vào một quyết định cứng rắn của chính quyền tỉnh.

Thế nhưng, điều bất ngờ là thay vì thu hồi dự án do chậm tiến độ, ngày 22/6/2020, UBND tỉnh Nghệ An lại ban hành công văn số 3881 về việc gia hạn thời gian hoàn thành dự án đến ngày 30/6/2021.

Kèm theo đó tỉnh yêu cầu UBND huyện Yên Thành cần rút kinh nghiệm trong công tác quản lý hợp đồng, nghiêm túc thực hiện đúng các quy định hiện hành của pháp luật. Lý do vì đã để hợp đồng hết hạn tới gần 1 tháng mới xin gia hạn thời gian thực hiện là chưa phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP của Chính phủ (!?)

Những tưởng quyết định gia hạn sẽ là “tối hậu thư” để Công ty CP Tây An tăng tốc dự án. Nào ngờ, đó lại là “chìa khóa” để mở đường cho quá trình chuyển nhượng dự án diễn ra ngay sau đó.

Sau các thủ tục xin chuyển nhượng và tiếp nhận, ngày 4/11/2020, UBND tỉnh Nghệ An có Quyết định số 3906 chấp thuận chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng BT từ Công ty CP Tây An sang cho Công ty CP Đầu tư và thương mại Hùng Sơn.

Tạm thời chưa bàn đến đúng sai và những câu chuyện bất thường từ việc chuyển nhượng, người dân một lần nữa kỳ vọng nhà đầu tư mới sẽ tập trung đầu tư xây dựng nhanh 2 tuyến đường nội thị. Nhưng không, ngay cả khi hết thời gian tỉnh Nghệ An gia hạn, Công ty Hùng Sơn vẫn chưa hoàn thành được dự án.

Một lần nữa, ngày 23/7/2021, UBND tỉnh Nghệ An tiếp tục có văn bản số 5113 cho gia hạn (lần 2) thời gian hoàn thành dự án này được kéo dài đến ngày 30/6/2022.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, 2 tuyến đường nội thị cũng chỉ mới đầu tư xây dựng và nghiệm thu được 70% khối lượng công việc. 30% còn lại Công ty Hùng Sơn chưa làm xong với lý do vướng GPMB (!?).

Trong khi dự án BT liên tục đắp chiếu, Công ty Hùng Sơn lại ồ ạt đầu tư hạ tầng cơ sở (điện, đường, vỉa hè, thoát nước…) bên trong 2 khu đất dùng để đổi lấy 2 tuyến đường nói trên. Đáng nói, họ làm ngay trong khi tỉnh chưa có quyết định giao đất.

Đến thời điểm này, cả 2 khu đất đô thị cơ bản hoàn thành…, trên một số trang mạng, sàn bất động sản còn quảng cáo và gợi ý khách “đặt cọc thiện chí”.

Điều đáng chú ý là dự án được cho phép chuyển nhượng vào ngày 4/11/2020 - khi Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) đã ban hành ngày 17/06/2020, hiệu lực từ 1/1/2021.

Cùng đó, Chính phủ yêu cầu dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT. Điều này khiến dư luận băn khoăn vì sao vào thời điểm đó UBND tỉnh Nghệ An không thu hồi dự án để thực hiện đấu giá đất hoặc tính lại giá đất trước khi cho phép chuyển nhượng dự án cho doanh nghiệp khác?

Sở ngành "đá bóng" trách nhiệm?

Trước thực tế này, ông Phan Huy Hải - Giám đốc Trưởng Ban Quản lý dự án huyện Yên Thành, cho biết: "Huyện chỉ là cơ quan được tỉnh ủy quyền để quản lý việc thực hiện hợp đồng BT. Còn các vấn đề gia hạn dự án hay chuyển nhượng nhà đầu tư đều do tỉnh quyết định".

Ông Hồ Phan Khánh - Phó trưởng Phòng Đấu thầu, thẩm định và giám sát đầu tư Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Nghệ An cho biết: "Với nội dung PV đăng ký làm việc, Phòng chỉ cung cấp được hồ sơ về dự án. Còn lại, PV phải làm việc với Sở Tài chính để nắm rõ".

Hết sức bất ngờ về việc Công ty Hùng Sơn đã đầu tư xây dựng xong hạ tầng tại khu đất dùng để đổi cho dự án BT, ông Nguyễn Trung Long - Trưởng phòng Quản lý giá và Công sản, Sở Tài chính tỉnh Nghệ An, cho biết: "Dự án này chúng tôi cũng chỉ mới biết mang máng.

Cái này PV phải làm việc với Sở Kế hoạch và Đầu tư vì Sở này tham mưu toàn bộ về dự án này. Còn về giá đất của dự án thì chưa làm.

Chúng ta phải hiểu là giá đất của dự án thì khi nào giao đất mới tính giá. Chưa giao đất thì chưa thể tính giá và chưa thể làm gì được cả. Còn giá đất dự án ban đầu chỉ là giá tạm tính để biết.

Sở Kế hoạch & Đầu tư đẩy sang Sở Tài chính là không được. Phải hiểu là chỉ khi nào ban hành quyết định giao đất thì nhà nước mới tính giá đất. Hiện Sở Tài chính chưa tham mưu gì cho UBND tỉnh về giá đất của dự án này”.

Để hiểu rõ hơn vấn đề giao đất của dự án này, PV đã đăng ký làm việc với Sở TN&MT tỉnh Nghệ An. Tuy nhiên, sau rất nhiều thời gian và nhiều lần thúc giục nhưng đến nay Sở này vẫn chưa bố trí được lịch làm việc.

Liên quan đến vấn đề này, một nhà đầu tư đã từng thực hiện dự án BT ở Nghệ An cho biết: "Khi đường chưa được thi công xong thì không bao giờ anh được xây dựng công trình trên phần đất dùng để thanh toán.

Lý do là vì hợp đồng BT chưa hoàn thành, anh chưa được xâm phạm vào phần đất dùng để đổi cho công trình. Từ thực tế dự án của chúng tôi thấy rõ, chỉ khi nào công trình trong hợp đồng hoàn thành, nghiệm thu và bàn giao thì mới được xem xét phần đất đổi cho dự án. Phần đất này sẽ được đấu giá hoặc xem xét giá trên bình diện chung của tại địa phương tại thời điểm đó".