Đằng sau các khoản đầu tư siêu lợi nhuận vào ngành địa ốc Trung Quốc

Theo Caixin, khi China Evergrande - tập đoàn bất động sản lớn thứ 2 Trung Quốc - rơi vào hố nợ hơn 300 tỷ USD, một ngành công nghiệp trị giá 3.000 tỷ USD khác cũng điêu đứng. Đó là các quỹ ủy thác đầu tư.

Các quỹ ủy thác thường cấp vốn cho những công ty có rủi ro cao, không thể vay được tiền từ ngân hàng. Quỹ ủy thác cũng được các bên cho vay và nhiều tổ chức tài chính khác sử dụng như một phương tiện để đầu tư ngoại bảng. Nguyên nhân là nhà băng và những tổ chức tài chính khác thường chịu một số hạn chế đầu tư.

Để lách những hạn chế này, họ thường sử dụng các công ty ủy thác. Bởi công ty ủy thác được phép huy động tiền từ nhiều nguồn khác nhau, có thể đầu tư từ trái phiếu, cổ phiếu, những công ty chưa niêm yết đến công ty tài chính của chính quyền địa phương.

Các quỹ ủy thác có quan hệ mật thiết với những đại gia địa ốc Trung Quốc. Báo cáo hàng năm của các công ty ủy thác cho thấy đến cuối năm 2020, đầu tư bất động sản chiếm hơn 50% hoạt động kinh doanh của một số công ty ủy thác. Nhưng những số liệu chính thức chỉ phơi bày một phần câu chuyện.

Các quỹ ủy thác có quan hệ mật thiết với những đại gia địa ốc Trung Quốc. Ảnh: Reuters.

"Đầu tư ống dẫn"

Cuộc khủng hoảng tiền mặt của China Evergrande - tập đoàn của tỷ phú Hứa Gia Ấn - đã khiến hàng loạt quỹ ủy thác, bao gồm Citic Trust, The National Trust, China Minsheng Trust và Everbright Xinglong Trust, vỡ nợ.

Trên thực tế, các quỹ ủy thác đầu tư thay nhưng không chịu rủi ro. Mô hình này còn được gọi là kinh doanh "ống dẫn". Tính đến cuối tháng 6/2021, hoạt động kinh doanh "ống dẫn" chiếm 43% tổng tài sản được 68 công ty ủy thác Trung Quốc quản lý.

Các cơ quan quản lý tài chính của Trung Quốc đã bắt đầu lo ngại về ngành công nghiệp ủy thác. Một phần nguyên nhân là hoạt động kinh doanh "ống dẫn" giúp nhiều ngân hàng lách quy định, làm khoản nợ của các doanh nghiệp ngày càng phình to.

Đáng nói, đầu tư bất động sản là hoạt động sinh lời nhất của các công ty ủy thác. Do thiếu dữ liệu, rất khó để tính chính xác số tiền mà các quỹ đầu tư ủy thác đã đổ vào lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc. Nhưng nguồn tin của Caixin cho biết hai mảng này có mối quan hệ rất chặt chẽ.

Theo Hiệp hội Ủy thác Trung Quốc (CTA), 13% trong số 16.000 tỷ NDT tiền ủy thác đã đi vào lĩnh vực bất động sản. Nhưng trên thực tế, nhiều công ty công nghiệp và thương mại - chiếm 30% dòng chảy của tiền ủy thác - là một phần trong chuỗi cung ứng bất động sản.

Nhiều khoản đầu tư được đổ vào các công ty tài chính của chính quyền địa phương nhằm phát triển đất đai. Như vậy, các khoản đầu tư "ống dẫn" liên quan đến bất động sản phải lên tới 70-80%.

Những dự án nhà ở dang dở của China Evergrande. Ảnh: Reuters.

Tình thế thay đổi sau khi chính quyền Bắc Kinh tìm cách hạ nhiệt thị trường địa ốc đang tăng nóng, và hạ đòn bẩy của một ngành công nghiệp đã vay nợ ồ ạt để mở rộng trong những năm qua.

Các động thái chấn chỉnh của Bắc Kinh khiến niềm tin của nhà đầu tư và khách mua nhà suy giảm nghiêm trọng. Doanh số bán nhà lao dốc. Những khoản đầu tư vào bất động sản thua lỗ, một số công ty ủy thác đang chịu sức ép thanh khoản lớn.

Dĩ nhiên, không phải mọi công ty ủy thác đều đầu tư vào các tập đoàn bất động sản vỡ nợ. Tuy nhiên, trong số những nhà phát triển địa ốc đang gặp khó khăn, không thể tránh khỏi việc nhiều quỹ ủy thác đầu tư vào ít nhất một công ty.

Theo nguồn tin của Caixin, gần 60% vụ vỡ nợ của các công ty ủy thác liên quan đến bất động sản (tính theo giá trị). Một số công ty ủy thác đầu tư vào China Evergrande đã thông báo về việc lùi thời gian trả lãi cho nhà đầu tư.

China Evergrande và tỷ phú Hứa Gia Ấn từng được xem là một trong những biểu tượng cho sự trỗi dậy kinh tế của Trung Quốc. Năm 2017, China Evergrande trở thành tập đoàn bất động sản lớn nhất thế giới tính theo doanh thu. Còn ông Hứa là tỷ phú giàu nhất Trung Quốc với khối tài sản ước tính khoảng 42,2 tỷ USD.

Goldman Sachs ước tính tài sản của China Evergrande tương đương 2% GDP Trung Quốc. Theo ước tính của Financial Times, số đất mà tập đoàn địa ốc của ông Hứa sở hữu có diện tích tương đương toàn bộ đất nước Bồ Đào Nha.

Nhưng giờ, biểu tượng kinh tế của Trung Quốc đã sụp đổ. Đáng nói, China Evergrande không phải bom nợ duy nhất. Theo các chuyên gia kinh tế tại Nomura, ngành công nghiệp bất động sản Trung Quốc đang ngồi trên núi nợ khổng lồ 5.200 tỷ USD. Quy mô nợ tăng gấp đôi kể từ cuối năm 2016 và lớn hơn GDP Nhật Bản, nền kinh tế lớn thứ 3 thế giới.

Các sản phẩm đầu tư siêu lợi nhuận

Giờ, Bắc Kinh bị đẩy vào thế khó, đó là vừa phải chấn chỉnh ngành địa ốc, vừa đảm bảo ổn định tài chính - xã hội. Trung Quốc có thể tiếp tục theo đuổi chiến dịch hạ đòn bẩy. Tuy nhiên, điều đó cũng đồng nghĩa với việc gia tài của hàng triệu người bốc hơi theo đế chế của ông Hứa.

"Đáng nhẽ, Bắc Kinh phải làm việc này từ 10 năm trước. Họ chỉ bắt đầu cố gắng cải cách lĩnh vực bất động sản vì giá đã tăng quá nóng", giáo sư tài chính Michael Pettis tại Đại học Bắc Kinh nhận định. "Họ càng để lâu, cái giá phải trả để sửa chữa càng đắt hơn", ông bình luận.

Anh Hu, 31 tuổi, một nhà đầu tư của China Evergrande, đã đi tàu suốt 20 giờ để tham gia biểu tình bên ngoài trụ sở của tập đoàn ở Thâm Quyến. Ban đầu, anh đầu tư 100.000 NDT sau khi nhân viên China Evergrande mời chào.

Nhưng tới khi được trả 7%, anh Hu vay thêm tiền để tăng khoản đầu tư ban đầu lên 800.000 NDT. Giờ, anh sợ sẽ không thể nhận lại tiền.

Đáng nhẽ, Bắc Kinh phải làm việc này từ 10 năm trước. Họ chỉ bắt đầu cố gắng cải cách lĩnh vực bất động sản vì giá đã tăng quá nóng

Giáo sư tài chính Michael Pettis tại Đại học Bắc Kinh

Ngoài những quỹ ủy thác, China Evergrande còn chào bán WMP (các sản phẩm quản lý tài sản) cho công chúng và cam kết lợi nhuận 5-10% với khoản đầu tư tối thiểu 100.000 NDT. Nhiều nhân viên của China Evergrande đã mua vào, thậm chí thuyết phục người thân, bạn bè đầu tư vì ham lợi nhuận cao.

Theo một cựu nhân viên của China Evergrande, tập đoàn của ông Hứa cũng chào bán WMP cho nhà thầu và khách mua nhà.

Tập đoàn của ông Hứa thậm chí còn khởi xướng chiến dịch góp vốn nội bộ, được gọi là "chaoshoubao" (tạm dịch: tài sản siêu lợi nhuận). Những khoản đầu tư của cán bộ, công nhân viên được China Evergrande sử dụng như một biện pháp kiểm soát rủi ro để vay 40 tỷ NDT (6,1 tỷ USD) từ China Citic Bank.

Tập đoàn hứa hẹn siêu lợi nhuận lên tới 25%/năm, hoàn trả gốc và lãi trong vòng 2 năm. Nhiều nhân viên thậm chí vay tiền để đầu tư.

Đến khi đáo hạn vào năm 2019, tập đoàn xin gia hạn thêm một năm để hoàn trả, rồi tiếp tục xin thêm một năm gia hạn trong năm 2020. Một nhà đầu tư cho biết người mua nhận lợi nhuận hàng năm khoảng 4-5% trong 4 năm qua, thấp hơn nhiều so với mức lợi nhuận được hứa hẹn.

Khi cạn kiệt tiền mặt, China Evergrande đưa ra 3 phương án trả tiền cho nhà đầu tư. Các nhà đầu tư có thể nhận trả góp bằng tiền mặt, mua bất động sản của China Evergrande với mức giá chiết khấu, hoặc miễn trừ khoản phải trả đối với những sản phẩm đã mua.

Nhưng nhiều nhà đầu tư đã phản đối. Bởi nhiều dự án của tập đoàn hiện vẫn tạm dừng thi công.