Thị trường bất động sản quý I/2022: Giá tăng nhưng thanh khoản không tăng

Những chính sách tác động

Trong quý I/2022, nhiều chính sách liên quan đến thị trường BĐS chính thức có hiệu lực, một trong những quy định đáng chú ý là siết chặt điều kiện kinh doanh BĐS, bắt buộc phải sử dụng mẫu hợp đồng chung hay tăng mạnh mức phạt với các vi phạm. Những nội dung này được quy định đầy đủ tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP và Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải đảm bảo điều kiện như: Thành lập DN, hợp tác xã theo quy định nếu có ngành nghề kinh doanh BĐS công khai trên trang thông tin điện tử của DN, về BĐS đưa vào kinh doanh, việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án, số lượng, loại sản phẩm được kinh doanh; số lượng, loại sản phẩm đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh...

Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án BĐS theo quy định thì phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% đối với dự án quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Trong quý I/2022, nhiều chính sách có hiệu lực đã tác động không nhỏ đến thị trường BĐS.

Trong Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nhiều vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS được siết chặt. Kinh doanh BĐS thuộc trường hợp phải thành lập DN, hợp tác xã mà không thành lập, công khai, công khai không đủ, đúng các nội dung về dự án, tiến độ đầu tư xây dựng, sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định… sẽ bị phạt từ 100 - 120 triệu đồng.

Các hành vi như: Thu tiền của bên mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định; Chuyển nhượng toàn bộ, một phần dự án không đúng thủ tục quy định; Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở có thể bị phạt từ 400 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.

Cũng tại Nghị định 16/2022, Chính phủ tăng mạnh mức phạt đối với người làm dịch vụ môi giới BĐS nhằm quản lý chặt hơn hoạt động này, dẹp bỏ nạn môi giới biến tướng thành cò đất, thổi giá, vẽ dự án “ma”.

Cụ thể, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà thiếu chứng chỉ hành nghề hoặc hết thời hạn sử dụng bị phạt từ 40 - 60 triệu đồng; Không cung cấp, cung cấp không đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về BĐS mà mình môi giới bị phạt tới 250 triệu đồng.

Chuyển động thị trường

Trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ gặp nhiều rủi ro, sau biến cố bất ngờ về địa chính trị, BĐS Việt Nam vẫn là thị trường thu hút dòng tiền đáng kể, vươn lên vị trí số 2 (năm 2021 đứng vị trí thứ 3) thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, đạt gần 600 triệu USD. Giá trị M&A BĐS quý I/2022 cao nhất 5 năm, theo báo cáo về thị trường vốn đầu tư quý I/2022 của Cushman & Wakefield.

3 tháng đầu năm, giới DN BĐS đã chi gần 1 tỷ USD để thâu tóm các dự án, gần bằng con số ghi nhận được suốt cả năm 2017, 2018. Quý I/2022 cũng chứng kiến tình trạng sốt đất cục bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như: Sân bay, khu công nghiệp, cầu đường… Hiện tượng này đang được cơ quan chức năng chấn chỉnh, nhằm đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, hiệu quả.

Nhưng nhìn chung BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, bởi: Cơ sở hạ tầng Việt Nam đang ngày được hoàn thiện, đặc biệt ở các TP lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội và tỉnh thành lân cận. Đường cao tốc cũng như những cung đường kết nối, sân bay… đang tạo ra diện mạo mới cho đất nước. Trong cơ cấu giá trị BĐS, cơ sở hạ tầng đóng vai trò đáng kể, bên cạnh giá trị nội tại của BĐS đó.

Trong quý I/2022, đã xuất hiện tình trạng bong bóng BĐS ở một số địa phương.

Đầu tư công được kỳ vọng trở thành động lực thúc đẩy kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng. Theo báo cáo, riêng Bộ GTVT trong quý I/2022, giải ngân gần 7.500 tỷ đồng cho dự án hạ tầng quan trọng trên cả nước. Dự kiến, Bộ này sẽ giải ngân khoảng 50.300 tỷ đồng năm 2022, tập trung nguồn lực, chỉ đạo quyết liệt đẩy nhanh tiến độ những dự án kết cấu hạ tầng trọng điểm, tăng cường kết nối vùng, liên vùng, khu vực, quốc tế, nhất là công trình hạ tầng giao thông quan trọng như: dự án xây dựng một số đoạn đường bộ cao tốc trên tuyến Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2017 - 2020, dự án đường cao tốc Mỹ Thuận - Cần Thơ, Cảng hàng không quốc tế Long Thành, sớm đưa vào hoạt động một số tuyến đường sắt đô thị ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh.

Cùng đó, gói hỗ trợ gần 350.000 tỷ đồng, trong đó gần 114.000 tỷ đồng đầu tư dự án hạ tầng, 110.000 tỷ đồng dành cho các chính sách ưu đãi DN sẽ tạo tổng lực giúp nền kinh tế sớm phục hồi, cải thiện sức mua người tiêu dùng, từ đó, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững.

Việt Nam được đánh giá là quốc gia duy trì tốc độ tăng trưởng tốt, tình hình chính trị, xã hội ổn định một thời gian dài, tạo nên sức cạnh tranh đáng kể của nền kinh tế. Đầu tư trực tiếp nước ngoài, trong đó có mảng BĐS tăng trưởng đều đặn thời gian qua là một minh chứng rõ rệt.

Còn nhiều lo ngại

Theo dự báo, thị trường BĐS Việt Nam năng động và nhiều động lực phát triển nhất châu Á, duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm. Đồng thời triển vọng rất tích cực trong 20 năm tới do mức độ đô thị hóa vẫn ở mức thấp, đang diễn ra mạnh mẽ, nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao, hạ tầng cơ bản còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng.

Đánh giá một cách tổng thể thị trường BĐS trong quý I/2022, đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Giá đất nền một số khu vực tăng theo các dự án. Giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng. Tuy nhiên, chính sách tín dụng thận trọng giữ cho thị trường vẫn ổn định về tổng thể. Cơ quan chức năng đang tập trung mạnh vào củng cố thể chế và hành lang pháp lý.

Mức dao động giá dao động mạnh tại hầu khắp các địa phương cho thấy quá trình đô thị hóa đang diễn ra cân bằng. Hệ thống hạ tầng kết nối hứa hẹn trở thành động lực lành mạnh thúc đẩy thị trường. Quá trình hình thành những đô thị mới đang dẫn dắt việc tăng giá. Nguồn cung tiếp tục thiếu hụt dẫn dắt, các dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn vào BĐS và thị trường đang kỳ vọng rất lớn vào gói kích cầu.