Có nên siết tín dụng bất động sản?

Trong năm qua, bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, giá đất nền, nhà ở tại nhiều địa phương đều liên tục tăng, có những khu vực xảy ra hiện tượng tăng “nóng".

Thực tế, hiện nay các dòng vốn đang chảy vào nhà đất ngày càng nhiều, tuy nhiên chỉ mang tính chất đầu tư tài chính ngắn hạn. Một số nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để "lướt sóng", kiếm lời thậm chí thổi giá bất động sản làm lũng đoạn thị trường.

Chính vì vậy, đầu tháng 4, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động. Đặc biệt yêu cầu thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp...

Loạt ngân hàng siết tín dụng bất động sản

Ngay sau đó, lần lượt một số ngân hàng cùng thông báo dừng cho vay bất động sản. Đơn cử, ngân hàng Sacombank đã yêu cầu các chi nhánh, phòng giao dịch không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua, xây, sửa bất động sản để ở. Thời gian áp dụng sẽ đến hết tháng 6.

Hay Techcombank cũng tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM đã có văn bản yêu cầu hạn chế tín dụng cho đầu cơ bất động sản, bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng... trên địa bàn thành phố.

Nhiều cá nhân lợi dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua gom bất động sản, thậm chí thổi giá làm lũng đoạn thị trường. Ảnh: Việt Linh.

Thực tế, không phải hiện nay mà dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản đã đã bị kiểm soát chặt trong 3-4 năm qua. Từ tháng 5/2021, Ngân hàng Nhà nước cũng đã yêu cầu các nhà băng thận trọng cấp tín dụng tại các địa bàn đang có sốt đất, các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao.

Trước đó vào tháng 4/2021, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước quản lý đảm bảo dòng vốn vào tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng bất động sản thực sự của người dân, tránh đầu cơ.

Không chỉ ngân hàng mà nhiều địa phương cũng có động thái siết hoạt động mua bán bất động sản "hai giá", tạm dừng cấp quyền sử dụng đất để chặn phân lô, bán nền gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Theo chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, những động thái này là cần thiết để bảo vệ hệ thống tài chính, ngân hàng. Đồng thời, đã đến lúc thị trường bất động sản phải được điều chỉnh ổn định và minh bạch hơn.

Lúc này, các doanh nghiệp dựa vào vốn vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng nề. Mặt khác, những đơn vị đang phát triển dự án cũng chịu tác động khi người mua giờ đây khó xoay tiền để đầu tư hay đầu cơ.

Nếu trước đây, doanh nghiệp khi không đủ điều kiện vay ngân hàng có thể phát hành trái phiếu để huy động vốn, thì hiện tại kênh này cũng bị quản lý chặt chẽ không kém.

Cần siết đúng đối tượng

Theo PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, việc siết tín dụng bất động sản là hợp lý bởi trong thời gian qua, bất động sản có sự tăng giá đáng kể mặc dù nền kinh tế gặp nhiều khó khăn vì dịch bệnh Covid-19.

"Việc siết tín dụng vào bất động sản là một trong những giải pháp để giảm lượng tiền trong lĩnh vực này, từ đó đưa thị trường bất động sản về đúng giá trị thực, tránh tình trạng bong bóng bất động sản trong thời gian tới", ông đánh giá.

Tuy nhiên, theo ông Thịnh, việc siết tín dụng vào bất động sản sẽ ảnh hưởng đến doanh nghiệp, người dân và các ngân hàng. Đối với doanh nghiệp đầu tư bất động sản, đơn vị sản xuất, kinh doanh thi công xây dựng sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình đảm bảo thực thi kế hoạch đầu tư đúng hạn.

Ngân hàng Nhà nước cũng siết tín dụng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Ảnh: T.N.

Bên cạnh đó người mua nhà cũng sẽ gặp khó khăn khi ngân hàng siết tín dụng bất động sản. Bởi nhiều người gặp tình huống đã đặt cọc tiền mua nhưng không thể nộp tiền đúng hạn vì không thể vay tiền từ ngân hàng.

Theo ông, siết nguồn vốn bất động sản nên siết vào các doanh nghiệp có đầu tư xây dựng tràn lan, nguồn lực tài chính không đảm bảo và khả năng vay nợ, trả nợ khó khăn.

"Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng đưa tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng số vốn vay là 8%. Do đó những ngân hàng vẫn còn dư địa nên tập trung vào các doanh nghiệp có năng lực tài chính, dự án khả thi và những người mua nhà thật, có nhu cầu thật để ở", ông Thịnh nói với Zing.

Vị chuyên gia này đánh giá việc siết chặt tín dụng bất động sản sẽ làm giảm nhà đầu cơ, các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính, các cá nhân ít vốn đầu tư vào bất động sản. Từ đó sẽ từng bước làm minh bạch, chuyên nghiệp hóa thị trường bất động sản.

Siết nguồn vốn bất động sản nên siết vào các doanh nghiệp có đầu tư xây dựng tràn lan, nguồn lực tài chính không đảm bảo và khả năng vay nợ, trả nợ khó khăn.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết việc siết tín dụng với bất động sản đã diễn ra nhiều năm nay.

Tuy nhiên, gần đây do một số vụ việc liên quan đến các dòng tiền bất động sản, chứng khoán và trái phiếu nên cơ quan chức năng càng siết chặt hơn. "Đây là động thái tích cực giúp làm giảm tình trạng vay tiền để đầu cơ bất động sản", ông đánh giá.

Theo ông, nhiều doanh nghiệp lớn dựa vào vốn vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án. "Thậm chí dẫn đến việc thu hẹp quy mô phát triển dự án. Những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán cũng sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay”, ông nhìn nhận.