Bất thường lô trái phiếu 450 tỷ đồng của CENLAND (CRE)

Như Đầu tư Chứng khoán đã phản ánh trong số báo trước xung quanh việc bùng phát tranh chấp đất trên mảnh đất rộng hơn 8.600 m2 mà Công ty cổ phần Đầu tư LILAHA đang thực hiện xin triển khai dự án LILAHA COMPLEX trên đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài, tiếp giáp giữa phường Xuân La (quận Tây Hồ) và phường Nghĩa Đô (quận Cầu Giấy).

Khu đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp (gọi tắt là khu Cày Máy) được chính quyền giao đất cho xã viên Hợp tác xã Nông nghiệp Xuân La (Tây Hồ, Hà Nội) từ những năm 80 của thế kỷ trước. Từ năm 2009, bà Nguyễn Thị Lan Phương đã nhận chuyển nhượng nhiều mảnh đất nông nghiệp từ các hộ nông dân Vũ Văn Việt, Nguyễn Văn Gạch và Nguyễn Văn Liên, hợp thửa thành mảnh đất 3.013 m2.

Mảnh đất này, theo chia sẻ từ phía bà Phương, là tài sản góp vốn cổ phần để thực hiện dự án “Xây dựng trụ sở làm việc và văn phòng cho thuê” của Công ty cổ phần Đầu tư LILAHA tại khu Cày Máy, phường Xuân La, quận Tây Hồ, TP. Hà Nội (dự án xin triển khai bao gồm cả lô đất 3.013 m2 của bà Phương) qua một người đại diện tên Lưu Hoàng Lan.

Dự án sau đó có tên gọi “Tổ hợp văn phòng, khách sạn, thương mại dịch vụ và nhà ở tại ô đất D3-HH12” rộng 8.600 m2.

Tuy nhiên, trong quá trình quản lý và sử dụng phần đất này, theo nội dung phản ánh gửi tới Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Phương cho biết, chủ sử dụng lô đất 3.013 m2 phát hiện, một số cổ đông và bà Lan đã tự ý chuyển nhượng toàn bộ 95% cổ phần đang nắm giữ tại LILAHA cho các cổ đông của Công ty cổ phần Đầu tư nhà và thương mại Hưng Ngân (Công ty Hưng Ngân) do ông Nguyễn Đắc Điềm làm Chủ tịch Hội đồng quản trị mà chưa nhận được sự đồng ý của bà Phương.

Toàn bộ số cổ phần này sau đó đã được ông Điềm chuyển nhượng cho Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CENLAND).

Phát hiện bất thường trong quá trình chuyển nhượng, bà Phương đã gửi nhiều văn bản đến các cơ quan có thẩm quyền để thông báo sự việc và ngăn chặn việc chuyển nhượng Dự án, đồng thời thực hiện thủ tục khởi kiện ra Tòa án để đòi lại quyền lợi ở lô đất hơn 3.013 m2 nêu trên.

Ngày 20/1/2022, Tòa án Nhân dân quận Đống Đa (TP. Hà Nội) đã ra Bản án số 14/2022/DS-ST về “Tranh chấp tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu” và thừa nhận quyền sử dụng hợp pháp của bà Phương vẫn còn với lô đất 3.013 m2 nêu trên.

Tuy nhiên, vấn đề của câu chuyện nằm ở việc, năm 2020, mặc dù xác định đang có tranh chấp khi 8.600 m2 đất dự án có dấu hiệu chồng lấn trái phép lên 3.013 m2 của chủ sở hữu khác, đồng thời dự án nhiều lần bị UBND TP. Hà Nội trả lại hồ sơ xin cấp phép do có dấu hiệu vi phạm pháp luật trong quá trình hình thành nên lô đất, phần đất này vẫn được CENLAND đưa vào làm một phần tài sản đảm bảo phát hành gói trái phiếu 450 tỷ đồng từ cuối 2020 để huy động vốn, phục vụ hoạt động sản xuất - kinh doanh, đầu tư các dự án bất động sản, cho vay để góp vốn vào các dự án bất động sản.

Cụ thể, thông tin công bố trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM, ngày 11/12/2020, Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CENLAND, mã chứng khoán CRE) công bố việc phát hành gói trái phiếu 450 tỷ đồng (mã trái phiếu CRE202001).

Lô trái phiếu có kỳ hạn 3 năm (tính từ ngày 31/12/2020) và lãi suất cố định 10,5%/năm, là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được bảo đảm bằng tài sản và không phải khoản nợ thứ cấp của doanh nghiệp.

Trong đó, các tài sản đảm bảo bao gồm cổ phần CENLAND, cổ phần Công ty cổ phần Đầu tư LILAHA và nhiều quyền tài sản từ hợp đồng kinh doanh giữa CENLAND và các đối tác.

Để đưa cổ phần chi phối đang nắm giữ tại LILAHA (mua từ ông Điềm và Công ty Hưng Ngân nêu trên) thành tài sản đảm bảo, CENLAND đã thuê Công ty cổ phần Thẩm định giá Tây Đô (trụ sở tại Trạm Trôi, Hoài Đức, Hà Nội) thẩm định giá Công ty cổ phần Đầu tư LILAHA. Việc thẩm định giá LILAHA diễn ra trước ngày phát hành trái phiếu 1 tháng.

Ngày 15/12/2020, Công ty Thẩm định giá Tây Đô phát hành chứng thư thẩm định, trong đó định giá Công ty LILAHA vào thời điểm ngày 30/11/2020 là 635 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với giá trị sổ sách chỉ 345 tỷ đồng, đồng thời gấp 3,8 lần vốn điều lệ.

Căn cứ được Công ty Thẩm định giá Tây Đô đưa ra dựa trên việc tính toán hiệu quả đầu tư dự án Đầu tư xây dựng công trình hỗn hợp Văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại dịch vụ và nhà ở tại khu đất thuộc phường Xuân La, quận Tây Hồ và phường Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy.

Tuy vậy, ngay chính trong chứng thư do Công ty Tây Đô cung cấp, đơn vị này cũng khẳng định dự án mà LILAHA đang đầu tư chưa tính tiền sử dụng đất, chưa có có quyết định giao đất, có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá, nhưng đơn vị này vẫn đưa ra định giá dự tính hơn 635 tỷ đồng cho LILAHA để giúp CENLAND làm căn cứ thực hiện việc thế chấp cổ phần này làm tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu 450 tỷ đồng.

Điều này đặt nhiều dấu hỏi về mức độ rủi ro tới các nhà đầu tư trái phiếu, chưa kể việc, Tòa án cũng đã ra quyết định tuyên bà Phương thắng kiện và thừa nhận quyền sở hữu hợp pháp phần đất rộng 3.013 m2 trong 8.600 m2 dự tính ban đầu triển khai LILAHA COMPLEX.

Một vấn đề khác liên quan tới dự án, theo tìm hiểu của Đầu tư Chứng khoán, từ tháng 2/2017, mặc dù chưa có quyết định giao đất, chưa tính tiền sử dụng đất và phần đất vẫn đang trong tình trạng tranh chấp và khiếu kiện từ phía chủ sở hữu phần 3.013 m2, nhưng LILAHA vẫn thực hiện thế chấp toàn bộ quyền và lợi ích hợp pháp khác phát sinh từ Dự án "Đầu tư Tổ hợp văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và dịch vụ tại khu Cày Máy, phường Xuân La, quận Tây Hồ và phường Nghĩa Đô, Quận Cầu Giấy” tại một ngân hàng thương mại cho một khoản vay khác.