Nhà ở xã hội: Bất cập 'quỹ đất 20%'

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, yêu cầu dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội là chế định đã được duy trì suốt hơn 8 năm qua.

Theo đó, tất cả dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành “quỹ đất 20%” mà không quan tâm đến yếu tố riêng, đặc thù của từng địa phương, từng đô thị hay nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội.

Ở khía cạnh tích cực, quy định này đã ràng buộc trách nhiệm của địa phương trong việc “siết” chủ đầu tư phải dành đất để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên thực tế triển khai phát sinh nhiều bất cập và đòi hỏi phải đánh giá lại tính khoa học, hiệu quả, khả thi của quy định này.

Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh.

Hiện rất nhiều địa phương thuộc miền núi, trung du, khu vực có mức độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao, tập quán người dân chưa có nhu cầu ở chung cư, hoàn toàn chưa có nhu cầu nhà ở xã hội… nhưng vẫn phải miễn cưỡng bố trí “quỹ đất 20%” nhà ở xã hội để đủ điều kiện phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Sau đó, “quỹ đất 20%” không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực đất đai, không đáp ứng được yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

Bên cạnh đó, phương thức xử lý trong trường hợp bố trí “quỹ đất 20%” không phù hợp với quy hoạch hoặc định hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương nơi có dự án.

Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: “Trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận”.

Áp dụng nguyên tắc suy đoán, loại trừ thì theo ông Đỉnh, các quy định này đồng nghĩa với việc ấn định việc dành “quỹ đất 20%” nhà ở xã hội mặc nhiên đều phù hợp với quy hoạch.

“Chỉ khi có sự thay đổi về các tầng bậc quy hoạch (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) thì mới dẫn đến trường hợp việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp. Thuật ngữ không còn phù hợp được hiểu là trước khi quy hoạch thay đổi thì việc bố trí quỹ đất 20% vẫn phù hợp. Quy định này có phần duy ý chí, không phù hợp với thực tiễn”, ông Đỉnh nói.

Trong những trường hợp này, quy định bắt buộc dành “quỹ đất 20%” được thực thi một cách rất hình thức, mang tính đối phó và hệ quả là địa phương “đẩy việc” lên Thủ tướng quyết định đối với tất cả mọi dự án không phân biệt quy mô lớn nhỏ, trong khi không có bộ tiêu chí rõ ràng làm căn cứ quyết định.

Quy định dành Quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội còn nhiều bất cập.

Đáng chú ý, trước khi Thủ tướng quyết định thì các Bộ, ngành liên quan đều phải có ý kiến tham mưu, trong đó ý kiến quan trọng nhất thuộc Bộ Xây dựng (cơ quan chủ trì soạn thảo chính nhà ở xã hội); tạo cơ chế xin - cho, tiềm ẩn tiêu cực và đi ngược lại chủ trương cải cách, phân cấp, phân quyền của Chính phủ.

Với chủ trương “đẩy mạnh phân cấp, phân quyền hợp lý, hiệu quả, đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát quyền lực bằng những biện pháp hữu hiệu", ông Đỉnh khuyến nghị: Pháp luật nhà ở nên trao quyền quyết định bố trí quỹ đất, phát triển nhà ở xã hội cho chính quyền địa phương gắn liền với công tác thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ.

Thành công của chính sách nhà ở xã hội phải là thành công về mặt tổng thể: Địa phương đáp ứng đủ nhà ở xã hội theo nhu cầu của người dân, bao gồm bố trí tập trung tại các khu đô thị nhà ở xã hội; không cần thiết đánh giá thành công về cục bộ: phải bố trí nhà ở xã hội rải rác ở mọi dự án khu đô thị.

Quy định về việc phạt chủ đầu tư vì không dành 20% đất cho nhà ở xã hội cũng chưa thuyết phục, thỏa đáng.

Nghị định số 16/2022/NĐ-CP vừa ban hành đã bổ sung chế tài phạt chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị không dành diện tích đất ở xây dựng nhà ở xã hội (Quỹ đất 20%).

Theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, có 3 chủ thể có vai trò quyết định và chịu trách nhiệm về đồ án quy hoạch chi tiết: cơ quan tổ chức lập; cơ quan thẩm định; cơ quan phê duyệt quy hoạch.

Trong số 3 chủ thể chịu trách nhiệm về đồ án quy hoạch chi tiết thì chủ thể thẩm định; chủ thể phê duyệt quy hoạch đều là cơ quan nhà nước. Riêng chủ thể tổ chức lập quy hoạch có thể là cơ quan nhà nước hoặc doanh nghiệp là chủ đầu tư.

“Vai trò thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết thuộc về cơ quan nhà nước. Nếu phát hiện đồ án quy hoạch do chủ đầu tư lập không bố trí Quỹ đất nhà ở xã hội 20% theo quy định thì về nguyên tắc, cơ quan thẩm định (là cơ quan chuyên môn về xây dựng, quy hoạch) phải yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh, bổ sung Quỹ đất 20%.

Và nếu chủ đầu tư vẫn không dành Quỹ đất 20%, cơ quan thẩm định có quyền (và nghĩa vụ) trả lại hồ sơ, không thẩm định. Nếu đồ án quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư lập không dành Quỹ đất 20% nhưng vẫn được phê duyệt thì trách nhiệm chính phải thuộc về các cơ quan Nhà nước đã thẩm định, phê duyệt”, ông Đỉnh chỉ rõ.