“Siết” tín dụng bất động sản: Tránh làm nghẽn dòng vốn

Theo thống kê, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đã giảm dần từ trên 26% năm 2018 xuống còn khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế. Ngay cả trong năm 2021 lãi suất huy động giảm mạnh, thị trường vàng biến động, chứng khoán tăng cao và do tác động của đại dịch COVID-19... người dân đổ tiền vào đầu cơ lướt sóng bất động sản song dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối năm 2021 chỉ đạt 2 triệu tỷ đồng (tăng 12% - thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế).

Tính đến ngày 31/3, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 5,04%, trong đó dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.000 tỷ đồng và vẫn trong ngưỡng an toàn. Cơ cấu tín dụng bất động sản chuyển dịch theo hướng tích cực, gần 70% phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản.

Theo các chuyên gia, Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng. Đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc tăng “nóng” thời gian qua, khi đa số nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Dù vậy, chủ trương siết tín dụng đã khiến người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Thông tin với báo chí, bà Nguyễn Hương - Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, câu chuyện về hạ nhiệt thị trường bất động sản không phải là siết tín dụng mà chủ yếu là giải quyết bài toán cung cầu.

Theo bà Hương, thời gian qua, lệnh pha cung cầu quá lớn, chỉ cần sớm tháo gỡ khó khăn cho các dự án, tạo cung nhà ở ra thị trường đồng thời kéo giảm chi phí cho doanh nghiệp thì chắc chắn giá bán sẽ hạ.

“Nhu cầu mua nhà để ở của người dân rất cao, đa số khách hàng cá nhân đều cần hỗ trợ một phần từ ngân hàng để trả góp. Khó khăn tín dụng nếu không được giải quyết sẽ tác động dây chuyền và làm khó thêm cho thị trường bất động sản”, bà Hương chia sẻ.

Trước đó, không ít chuyên gia cũng cho rằng, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp... Do đó, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản.

Để làm điều này, cần phân bổ vốn ngân hàng phù hợp hơn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Có lộ trình thuế bất động sản phù hợp, minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập... thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch trong lĩnh vực bất động sản.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, ngoài vốn tín dụng cần linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác. Cần hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp và chân chính, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế đòn bẩy, đầu cơ, đám đông...

Theo chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, cần có các biện pháp để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu hồi phục và tăng trưởng của các ngành kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Cụ thể, cần xem xét mức độ dòng vốn đổ vào tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng thương mại và từng dự án, không nên quy định một tỉ lệ 8% chung cho tất cả ngân hàng thương mại.

“Cần đẩy mạnh việc cho vay với các dự án căn hộ chung cư bình dân và trung cấp, có chính sách tín dụng ưu đãi với dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… Đẩy mạnh cho vay đối với doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, tập trung nguồn lực đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm đưa ra thị trường. Đặc biệt, cần quan tâm cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình triển khai, chuẩn bị mở bán vì nếu nguồn cung bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá tăng cao và tạo ra nhiều hệ lụy”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh chia sẻ.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng, cần xây dựng hệ thống thông tin về mua bán, thế chấp bất động sản thống nhất trên toàn quốc, thông qua hệ thống cổng thông tin quốc gia để góp phần công khai, minh bạch hóa thị trường, tạo điều kiện tổ chức tín dụng cho vay, nhận thế chấp tài sản bảo đảm là bất động sản an toàn, hiệu quả.

Theo PGS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cần định hình lại thị trường bất động sản, chỉ nên cân nhắc kiểm soát tín dụng bất động sản ở những phân khúc đầu cơ, mạnh dạn đẩy vốn để gia tăng cung cho dự án bất động sản nhà ở thật, giá trị thật.

“Khi ai cũng có nhu cầu mua bất động sản để đầu tư, sinh lời thì giá tăng là điều dễ hiểu. Nên xem xét tín dụng từ các kênh đầu tư khác để giảm nhẹ sức nóng cho kênh bất động sản, không nên sử dụng biện pháp siết tín dụng bất động sản một cách võ đoán, triệt để, một chiều mà cần phân tích, xem xét làm rõ từng dự án; tránh việc càng siết tín dụng, nguồn cung càng hiếm, giá càng bị đẩy lên cao sẽ gây khó cho người mua nhà”, PGS.TS Đặng Hùng Võ lưu ý.