KN Cam Ranh - DN được ưu ái giao "siêu dự án" 800ha đất không qua đấu giá, đã huy động hàng nghìn tỷ trái phiếu

Siêu dự án gần 800ha dọc bờ biển đẹp như mơ được giao chóng vánh cho KN Cam Ranh!

Tháng 10-tháng 11/2015, Bộ Tư lệnh Hải quân đã có 2 văn bản về việc điều chỉnh ranh giới đất Quốc phòng giao cho địa phương tại Bãi Dài, Cam Ranh, Khánh Hòa. 2 văn bản này là một phần quan trọng để dự án The Lotus Cam Ranh được bắt đầu.

Sau khi nhận chuyển giao đất từ Bộ Tư lệnh Hải quân, UBND Tỉnh Khánh Hòa phê duyệt kế hoạch phân khu 1/2000 Khu đô thị và nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh chỉ một tháng sau đó. Tiếp sau đó 1 tháng, văn bản số 200/UBND-XDNĐ ngày 13/1/2016 được ban hành về việc triển khai lập quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị và nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh.

Cũng chỉ sau 1 tháng kể từ khi ra quyết định triển khai lập quy hoạch chi tiết thì vào ngày 17/2/2016, bản quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị và nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh được phê duyệt.

Ngày 11/5/2016, chỉ vài tháng sau khi phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 thì dự án gần 800 ha được UBND Tỉnh Khánh Hòa chấp thuận cho Công ty TNHH KN Cam Ranh thực hiện dự án. Theo quy hoạch 1/500 thì dự án có hơn 365ha đất phân khu đô thị, 90ha đất sân golf và hơn 338ha đất phân khu nghỉ dưỡng.

KN Cam Ranh là ai?

Việc Công ty TNHH KN Cam Ranh được bất ngờ chọn làm đơn vị thực hiện dự án 'khủng" của tỉnh Khánh Hòa khiến nhiều người đặt ra câu hỏi: Vì sao dự án lớn như thế mà Khánh Hòa không tổ chức lựa chọn công khai, đấu thầu, đấu giá để các doanh nghiệp có nguồn lực vốn lớn, kinh nghiệm lâu năm thực hiện?

Vì sao lại chọn KN Cam Ranh? KN Cam Ranh là doanh nghiệp như thế nào mà được UBND Tỉnh Khánh Hòa ưu ái giao cho dự án "khủng" mang tầm vóc của tỉnh?

Tìm hiểu sâu hơn về KN Cam Ranh thì càng giật mình. KN Cam Ranh chỉ mới hoạt động vào đầu năm 2015 tức, đến thời điểm được giao dự án rất lớn kể trên chỉ mới hơn một năm tuổi. KN Cam Ranh có người đại diện theo pháp luật là ông Lê Văn Kiểm sinh năm 1945 và hiện có ông Thái Hoài Nam sinh năm 1978 là giám đốc/người được ủy quyền CBTT. 

Ông Lê Văn Kiểm còn là người đại diện theo pháp luật cho rất nhiều công ty như CTCP Đầu tư Golf Long Thành; Tập đoàn KN Holdings; Tập đoàn KN Energy...

Theo giới thiệu trên website của KN Cam Ranh, Công ty có thành viên góp vốn chính là Công ty CP Đầu tư & Kinh doanh Golf Long Thành. Cũng theo website của KN Cam Ranh thì Công ty CP Đầu tư & Kinh doanh Golf Long Thành được sáng lập và điều hành bởi Anh hùng Lao động Lê Văn Kiểm và Anh hùng Lao động Trần Cẩm Nhung.

Huy động vốn cấp tập

Theo thông tin từ HNX, GOLF Long Thành cũng là một trong số doanh nghiệp có lượng phát hành trái phiếu "khủng" thời gian gần đây với số lượng trái phiếu 5-6.000 tỷ đồng từ khoảng 2018 đến nay!

Năm 2019, KN Cam Ranh bắt đầu hành trình...vay nợ ngân hàng để xây dự án. Ngân hàng ACB cho KN Cam Ranh vay và nhận thế chấp bằng hàng loạt lô đất thuộc dự án The Lotus Cam Ranh.

Sang năm 2020, KN Cam Ranh tiếp tục vay vốn Ngân hàng Quân đội (MB) và thế chấp bằng phần vốn góp của Bên thế chấp tại Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Điện mặt trời KN Vạn Ninh.

Đặc biệt là từ đầu năm 2021, hoạt động vay nợ diễn ra liên tục với các ngân hàng ACB, MB và tài sản thế chấp là hàng loạt lô đất, biệt thự thuộc dự án The Lotus Cam Ranh nay đã được đổi tên thành KN Paradise. 

Đến khoảng cuối năm 2021, KN Cam Ranh bắt đầu có các giao dịch vay tiền lớn với Ngân hàng Hàng Hải, ACB và tài sản thế chấp là Khoản phải thu đã hình thành từ các Hợp đồng mua bán nhà ở/Hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai/Hợp đồng về quyền sử dụng nhà ở hoặc hợp đồng/thỏa thuận tương đương được ký giữa Công ty KN Cam Ranh và cá nhân/tổ chức mua/thuê dài hạn/thuê mua sản phẩm của Dự án Khu Phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise thuộc các phân khu khác nhau. 

Tháng 8/2021, KN Cam Ranh cũng phải huy động hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu. Lô trái phiếu KNCCH2126001 có kỳ hạn 5 năm được phát hành tháng 8/2021 với mục đích thanh toán chi phí xây dựng hạ tầng, san lấp Khu 3.3 thuộc dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise. Tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu nghìn tỷ này cũng là các quyền tài sản tại chính dự án. Bên "bơm vốn" cho KN Cam Ranh là một tổ chức tín dụng đã mua trọn lô trái phiếu này.

Chỉ sau vài tháng kể từ lô trái phiếu nghìn tỷ trên, KN Cam Ranh lại huy động thêm nghìn tỷ nữa. KNCCH2126002 có kỳ hạn 5 năm được phát hành với mức huy động tiếp 1.000 tỷ đồng.

Tình hình tài chính ra sao mà huy động được trái phiếu hàng nghìn tỷ?

Thành lập năm 2015 nhưng tới 2017, KN Cam Ranh vẫn ghi nhận doanh thu 0 đồng. Sang năm 2018, chỉ tiêu này tăng lên 5,2 tỷ đồng. Năm 2019 và 2020, công ty đạt doanh thu 39,8 tỷ đồng và 53,3 tỷ đồng.

KN Cam Ranh chìm trong thua lỗ. Trong giai đoạn 2016-2020, các khoản thua lỗ của công ty lần lượt là 5,5 tỷ đồng, 23,5 tỷ đồng, 28,9 tỷ đồng, 30,2 tỷ đồng và 132 tỷ đồng.

Nhưng vốn của KN Cam Ranh thì liên tục tăng. Nếu năm 2016, vốn chủ sở hữu của công ty là 687 tỷ đồng thì các năm sau đó, chỉ tiêu này vọt lên 1.691 tỷ đồng (năm 2017), 4.003 tỷ đồng (năm 2018), 6.913 tỷ đồng (năm 2019) và 6.780 tỷ đồng (năm 2020).

KN Cam Ranh cũng tăng "siêu tốc" về nợ. Tại thời điểm cuối năm 2020, nợ phải trả tại công ty lên tới 10.305 tỷ đồng, cao gấp 1,5 vốn chủ sở hữu và chiếm 60% tổng nguồn vốn.

“Đất vàng” được định giá hời khi chưa tới 5 triệu/m2 ? 

Giá đất cũng là một vấn đề rất được quan tâm tại siêu dự án The Lotus Cam Ranh.

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hoà có công văn số 165/TTr-STNMT-CCQLĐĐ gửi Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh, về phương án giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án khu đô thị nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh.

Theo đề xuất của đơn vị tư vấn, việc tính giá đất dự án The Lotus Cam Ranh sẽ được xác định vào thời điểm tháng 6/2016, xác định lại giá đất đối với diện tích “đất ở không hình thành đơn vị ở”; thời điểm tháng 9/2019, do dự án phải điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết để tính thu chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung; thời điểm giá đất tháng 6/2020 đối với phần diện tích có thay đổi hình thức giao đất.

Kết quả xác định giá đất và phương án giá đất do đơn vị tư vấn đề xuất cho thấy tổng số tiền Nhà nước dự kiến thu chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung đối với dự án The Lotus Cam Ranh là trên 310 tỷ đồng.

Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hoà cho biết việc xác định giá đất này để tính thu chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung đối với dự án khu đô thị nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh do điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Dự thảo xác định giá đất cụ thể đối với khu đất thực hiện dự án khu đô thị nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh theo kết quả xác định giá đất tại chứng thư định giá đất số 20CT/SGL ngày 28 /4/2021 của Công ty TNHH MTV Thẩm định giá SGL, đính kèm tờ trình số 165/TTr-STNMT-CCQLĐĐ của Sở Tài nguyên – Môi trường cho thấy dự án này được định giá đất chưa đến 5 triệu đồng/m2.

Kết quả xác định giá đất theo quy hoạch chi tiết năm 2019, đối với đất ở, đơn giá đất áp dụng chỉ 4.803.309 triệu đồng/m2, cho phần diện tích 3.152.927m2. Đất thuê 66 năm là 1.358.650 triệu đồng/m2 cho phần diện tích 2.135.674 m2; còn đất thuê 46 năm là 946.939 đồng/m2 cho diện tích 900.000 m2. Như vậy, tính chung toàn dự án, số tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải đóng là 18.898 tỷ đồng.

Trước đó, theo kết quả xác định giá đất theo quy hoạch chi tiết phê duyệt tại quyết định số 1499/QD-UBND ngày 31/5/2016 của UBND tỉnh, phần đất ở được định giá 4.772.280 đồng/m2; đất thuê 66 năm là 1.349.873 đồng/m2; đất thuê 46 năm là 940.820 đồng/m2.