Doanh nghiệp bất động sản mới thành lập 3 năm, vay nợ chục nghìn tỷ trái phiếu để làm gì?

Bước sang đầu năm 2022, Vạn Trường Phát tiếp tục công bố phát hành thành công 2.000 tỷ đồng trái phiếu. Đây là lô trái phiếu có kỳ hạn 5 năm, được phát hành vào ngày 17/11/2021, đáo hạn vào ngày 17/11/2026 và hoàn tất vào ngày 10/2/2022.

Như vậy, tính cả năm 2021 và đầu năm 2022, Vạn Trường Phát đã huy động thành công 10.000 tỷ đồng trái phiếu thông qua 5 đợt phát hành.

Trong đó, 10.000 tỷ thu về từ 5 đợt phát hành trái phiếu được doanh nghiệp dùng để thanh toán tiền đặt cọc để nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị Việt Phát tại xã Tân Lập, huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An.

Tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu nghìn tỷ của Vạn Trường Phát nói trên là “bất động sản hiện có và/hoặc bất động sản hình thành trong tương lai và bất động sản liên quan tới hoặc phát sinh từ khu đất có diện tích hơn 78ha thuộc dự án Khu đô thị Việt Phát tại xã Tân lập, huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An”.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Vạn Trường Phát (tên ban đầu là Công ty Cổ phần Star Zone) được thành lập vào tháng 26/6/2019 tại TPHCM, có ngành nghề kinh doanh chính là xây dựng nhà để ở. Công ty có vốn điều lệ ban đầu là 320 tỷ đồng, với các cổ đông sáng lập bao gồm: Vương Tuấn Minh (15%), Huỳnh Bảo Vy (30%), Nguyễn Kiều Lệ (55%). Công ty do bà Nguyễn Kiều Lệ (sinh năm 1988) làm Tổng giám đốc.

Cuối tháng 5/2021, Vạn Trường Phát đã tăng mạnh vốn điều lệ lên mức 2.000 tỷ đồng.

Dự án Khu đô thị Việt Phát có diện tích 625 ha, là 1 trong 2 dự án thành phần của khu công nghiệp và đô thị Việt Phát (1.800ha), được UBND tỉnh Long An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào tháng 5/2015. Dự án thành phần còn lại là khu công nghiệp Việt Phát có quy mô 1.200ha. Dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư Tân Thành Long An làm chủ đầu tư.

Tổ hợp dự án này lần đầu được UBND tỉnh Long An đồng ý về chủ trương đầu tư vào năm 2005. Tuy nhiên, dự án không đảm bảo về tiến độ, giấy chứng nhận đầu tư được điều chỉnh thay đổi nhiều lần.

Đến ngày 17/5/2020 mới chính thức được khởi công. Vào đầu năm nay, Chủ tịch UBND đã yêu cầu các cơ quan liên quan thanh tra toàn diện dự án. Đồng thời, UBND tỉnh Long An đã có văn bản thông báo kết luận của Chủ tịch UBND tỉnh về việc chưa thống nhất cho giãn tiến độ đối với dự án khu công nghiệp và đô thị Việt Phát. Dự án này chậm triển khai, gây lãng phí đất đai của tỉnh Long An trong nhiều năm qua.

Trong một diễn biến liên quan, vào ngày 20/5/2021, Công ty Cổ phần Đầu tư Tân Thành Long An đã huy động được 5.000 tỷ đồng từ kênh trái phiếu, với mục đích đầu tư, phát triển dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Việt Phát.

Như vậy, sau 5 đợt phát hành, Vạn Trường Phát, doanh nghiệp mới được thành lâp 3 năm và chưa niêm yết, đã thu về số tiền lên tới 10.000 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Số tiền mà doanh nghiệp vay nợ gấp 5 lần vốn chủ sở hữu (2.000 tỷ đồng).

Theo Bộ Tài chính, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản có tỷ lệ khối lượng phát hành lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu đáng báo động. Điều này gây nên tiềm ẩn rủi ro không chỉ cho nhà đầu tư mà cho cả hệ thống tài chính tiền tệ. Trong năm 2021, có 10 doanh nghiệp phát hành có tỷ lệ khối lượng phát hành gấp trên 5 lần vốn chủ sở hữu.

Trong năm 2021, Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Vạn Trường Phát là doanh nghiệp đứng thứ hai toàn thị trường về khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp với 8.000 tỷ đồng, gấp 4 lần vốn chủ sở hữu.

Trước đó, Nghị định 81 có quy định giá trị phát hành trái phiếu không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi của Bộ Tài chính đưa ra con số giới hạn là 3 lần. Số lần phát hành trái phiếu cũng sẽ bị siết lại sau khi Nghị định mới có hiệu lực. Đợt phát hành sau phải cách đợt phát hành trước tối thiểu 6 tháng, mỗi doanh nghiệp chỉ có thể phát hành 1-2 đợt mỗi năm.