Rối với pháp lý dự án bất động sản

22 năm ăn … bánh vẽ

Năm 1999, Thủ tướng Chính phủ có quyết định giao đất cho Công ty Phát triển và kinh doanh nhà TPHCM để đầu tư hạ tầng cơ sở tại dự án Khu đô thị An Phú - An Khánh (nay là TP Thủ Đức). Tiếp đó, Kiến trúc sư trưởng TPHCM ký quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết sử dụng đất khu đô thị này (sau khi cổ phần hóa vào năm 2015, doanh nghiệp kế thừa là Công ty CP Phát triển và kinh doanh nhà - HDTC).

Chung cư Florita, quận 7, TPHCM đã bàn giao nhà năm 2018, đến nay chủ đầu tư vẫn chưa giao giấy chủ quyền cho cư dân

Từ năm 2000, Công ty Phát triển và kinh doanh nhà TPHCM đã chuyển nhượng đất nền dự án Khu đô thị An Phú - An Khánh cho một số người dân, có người nộp 50% tiền đất, cá biệt có trường hợp nộp 100% tiền đất. Thế nhưng sau 22 năm, người mua vẫn chưa thấy mặt mũi lô đất thế nào. Ông T.C.T, ký hợp đồng mua nền đất số 780, chua chát nói: “Khi chúng tôi tìm hiểu dự án khu đô thị này, thấy pháp lý tương đối, chủ đầu tư là doanh nghiệp 100% vốn nhà nước nên đã ký hợp đồng góp vốn. Bỏ ra số tiền lớn trong một thời gian dài, vậy nhưng quyền lợi của chúng tôi vẫn là con số 0”. Năm 2000, khi người dân ký hợp đồng và đóng tiền, giá đất tại đây ở mức 2-3 triệu đồng/m2, nay giá đất đã lên đến hàng trăm triệu đồng/m2. Hồi đáp khiếu nại của khách hàng, phía HDTC nhiều lần đưa ra lý do “các nền đất này, hiện trạng vẫn còn vướng đền bù chưa giải tỏa, chưa đủ điều kiện bàn giao”.

Hơn 19 năm trước, ông Trịnh Minh Đức (quận Bình Thạnh) là một trong hơn 100 khách hàng tham gia ký hợp đồng góp vốn vào Dự án khu biệt thự vườn tọa lạc tại phường Long Phước (TP Thủ Đức), mỗi người góp 86 lượng vàng SJC, sẽ nhận lại nền biệt thự vườn với diện tích 930m2. Tuy nhiên, sau đó Công ty Song Đạt, đơn vị thực hiện dự án, lại rào chắn và canh gác nghiêm ngặt khu đất, khiến các thành viên góp vốn không cách nào tiếp cận để xác định vị trí nền đất và thực hiện các quyền đối với nền đất của mình. Quá bức xúc, ông Đức đã đâm đơn kiện ra TAND quận 9, yêu cầu Công ty Song Đạt phải tiếp tục thực hiện hợp đồng. Đầu năm 2020, TAND quận 9 đã có thông báo thụ lý vụ án, không biết đến khi nào khách hàng sẽ nhận được nền nhà!

Ở phân khúc nhà chung cư, thỉnh thoảng xảy ra tình trạng người dân mua nhà nhưng không có nhà để nhận, đi khiếu kiện khắp nơi. Có trường hợp chủ đầu tư trốn chạy mang theo sự uất hận của khách hàng, dù cơ quan điều tra đã khởi tố vụ án.

Dự án “chết” vì ách tắc pháp lý

Tại hội thảo “Tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy đầu tư trong lĩnh vực bất động sản” do Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) phối hợp với Trung tâm Xúc tiến thương mại và đầu tư TPHCM (ITPC) tổ chức vào cuối tháng 5-2022, ông Trần Du Lịch, Phó Chủ tịch VIAC, phân tích, hiện nay việc ách tắc thủ tục đã khiến hàng trăm dự án bất động sản (BĐS) bị ảnh hưởng, làm vốn của doanh nghiệp đưa vào dự án “nằm chết”. Đó là thực trạng đang tồn tại từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực từ năm 2015 đến nay, khiến hàng trăm dự án nhà ở bị “đứng hình”.

Phân tích về điểm nghẽn, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu, cho rằng, những quy định ít nhiều có tính “đánh đố” về đóng tiền sử dụng đất của thành phố, thủ tục đầu tư, xây dựng, đất đai… nhiều năm qua khiến hàng loạt dự án BĐS bế tắc. Các công ty BĐS rất quan ngại trước thái độ và trách nhiệm của các sở, ngành, khi có tư tưởng “sợ ký, sợ trình”, điều này khiến hồ sơ dự án kéo dài.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, đề nghị, đối với các dự án BĐS, nhà ở thương mại không thuộc diện bị rà soát pháp lý, không bị kiểm tra, thanh tra, điều tra, UBND TPHCM cần sớm tháo gỡ vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng. Các thủ tục về tính tiền sử dụng đất dự án, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500… cần được đẩy nhanh. Bên cạnh đó, thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu cho hơn 20.000 căn hộ chung cư… các doanh nghiệp kiến nghị cần được xử lý. Tháo gỡ, giúp doanh nghiệp vượt qua các khó khăn cũng đồng nghĩa với giúp cho thành phố “khơi thông” nguồn thu ngân sách, tăng nguồn cung cho thị trường, làm hạ nhiệt thị trường BĐS, từ đó giúp người dân có cơ hội an cư.

Ngày 29-4-2022, Hiệp hội bất động sản TPHCM đã gửi văn bản bổ sung đến các cơ quan chức năng về kiến nghị của 29 doanh nghiệp nhằm tháo gỡ vướng mắc của 102 dự án nhà ở tại TPHCM. Một số nhóm vướng mắc chính: Về quy hoạch; Về thủ tục đất đai (chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, thu hồi đất, giao đất; chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường; giải phóng mặt bằng; giao đất bổ sung); Đối với tiền sử dụng đất (thời điểm thẩm định giá đất, miễn tiền sử dụng đất, thẩm định và phê duyệt tiền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất); Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp; Về nhà ở xã hội (gồm tham gia đấu thầu dự án, giá bán, thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tại dự án thương mại, xác nhận hoàn thành nghĩa vụ nhà ở xã hội, xem xét giảm thuế, đề xuất không kiểm toán); Vướng mắc thủ tục đầu tư, xây dựng dự án (thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, đấu nối giao thông, đánh giá tác động môi trường, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, cấp giấy phép xây dựng); Vướng mắc cấp giấy chủ quyền cho người mua…