Thận trọng để tránh mua phải dự án "vẽ"

Cuối tháng 5 vừa qua, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bình Dương đã khởi tố, bắt tạm giam đối tượng Lô Thị Loan, Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Tường Hy Quân (phường Tân Bình, TP Dĩ An) và chồng là Châu Minh Sơn về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Theo điều tra, đầu năm 2018, khi mới đặt cọc để nhận chuyển nhượng 6,4ha từ chủ đất nhưng bà Loan đã lập dự án “khu dân cư Chánh Phú Hòa” ở phường Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương) rồi ký “hợp đồng môi giới độc quyền” để giao cho Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng địa ốc Đất Việt môi giới bán 300 nền đất trái pháp luật, giá trị hợp đồng là 129 tỷ đồng...

Mới đây, ngày 7-6, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hồ Chí Minh cho biết đã khởi tố Phạm Ngọc Anh, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư phát triển Nam Việt Homes về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" liên quan đến dự án “Heart Land Tân Hóa” trên thửa đất tại Kênh Tân Hóa-Nguyễn Trọng Quyển, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh. Trước đó, Phạm Ngọc Anh cũng đã “vẽ” ra dự án “Civitas Linh Đông” tọa lạc tại số 770 Kha Vạn Cân, phường Linh Đông, quận Thủ Đức (nay là TP Thủ Đức), TP Hồ Chí Minh rồi quảng cáo gian dối rằng thửa đất đang được lập dự án, sau đó chia lô, tách thửa, ký hợp đồng chuyển nhượng cho nhiều người, từ đó chiếm đoạt tiền...

Khu đất dựng biển "Khu dân cư Chánh Phú Hòa" liên quan đến vụ án Công an tỉnh Bình Dương khởi tố, bắt tạm giam vợ chồng giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Tường Hy Quân. Ảnh: VĂN BA

Thủ đoạn của các “giám đốc lừa” đều khá giống nhau là tự "vẽ" ra các dự án BĐS khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, chưa triển khai xây dựng... từ đó ký hợp đồng chuyển nhượng và thu tiền của khách hàng. Ông Nguyễn Văn Bảy (trú tại Hà Nội)-nạn nhân của một dự án “vẽ”, cho biết: “Tôi thấy mình thiếu hiểu biết và đã quá tin lời nhân viên môi giới. Họ luôn khẳng định dự án giá tốt, khả năng sinh lợi cao, "bao" thủ tục giấy tờ... Thế nhưng, họ chỉ là nhân viên hoặc trung gian, luôn muốn bán được hàng, không quyết định được khi nào thủ tục hoàn thành nên rất dễ bội tín. Với kiểu trả tiền trước, không biết mảnh đất ra sao, pháp lý thế nào thì khi xảy ra vấn đề, việc đòi lại tiền sẽ rất gian nan”.

Thực tế, nhiều người dân đầu tư BĐS xuất phát từ tâm lý muốn làm giàu nhanh, sợ bỏ lỡ cơ hội, lúc mua thường nhìn vào những khía cạnh tích cực, như việc người này, người kia thắng lớn nhờ đầu tư BĐS mà ít thấy những rủi ro. Trong khi đó, để có thể đầu tư BĐS hiệu quả, người mua cần trang bị kiến thức, tìm hiểu kỹ càng và nghiêm túc.

Theo Điều 55, Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS; Điều 19, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Khoản 17, Điều 1, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ, một dự án được xem là đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (có thể ký hợp đồng mua bán với khách hàng) cần có 11 điều kiện, trong đó có: 1. Có quyết định chủ trương đầu tư/giấy chứng nhận đầu tư/phê duyệt dự án; 2. Có phê duyệt tỷ lệ 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng; 3. Có hồ sơ dự án được phê duyệt; có các giấy tờ về quyền sử dụng đất; 4. Có quyết định giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án; 5. Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai; 6. Có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng); 7. Thiết kế bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt... 

Ông Dương Văn Hưng, một nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp cho biết: “Thực tế, không phải dự án nào cũng có đầy đủ 11 yếu tố nói trên khi rao bán. Nếu có đầy đủ thì thường giá không còn rẻ nữa. Trong khi đó, nhiều người muốn mua dự án vừa làm, vừa hoàn chỉnh pháp lý, bởi như thế mới có giá rẻ và mang lại cơ hội sinh lời. Tuy nhiên, điều này cũng tiềm ẩn rủi ro. Với những người không tìm hiểu được tính pháp lý của dự án thì nên mua của chủ đầu tư uy tín hoặc những BĐS đã đầy đủ pháp lý (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính chủ)”.

Đồng tình với ý kiến này, ông Đặng Văn Hùng, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Four Home nhấn mạnh: “Mua nhà ở hình thành trong tương lai là cơ hội để có giá rẻ nhưng cơ hội bao giờ cũng đi kèm với rủi ro. Người mua phải trang bị kiến thức cần thiết và tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án, yêu cầu chủ đầu tư hay nhân viên môi giới BĐS đưa ra những loại giấy tờ cần thiết liên quan đến dự án, như: Quyết định chủ trương đầu tư/phê duyệt dự án, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án... Người đầu tư BĐS mà thiếu thông tin, kinh nghiệm thì nên mua sản phẩm của những chủ đầu tư lớn, có thương hiệu; tìm đến các sàn giao dịch uy tín, có thể đồng hành với khách hàng để tránh những rủi ro”.