Kiểm soát cho vay bất động sản 'giá trị lớn' có thể gây rủi ro lớn

Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Đáng chú ý, cơ quan này đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở. Đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.

Theo lý giải của Ngân hàng Nhà nước, quy định trên nhằm quản lý chặt chẽ hơn đối với các loại hình cho vay. Tuy nhiên, sau khi dự thảo được công bố đã có một số ý kiến trái chiều về các quy định mới này.

Khoản vay như thế nào là giá trị lớn?

Ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng quy định này sẽ khó thực hiện nếu được ban hành bởi cơ quan này không nêu rõ khái niệm "khoản vay có giá trị lớn".

"Giá trị từ bao nhiêu thì được gọi là lớn bởi bất động sản đa phần đều có giá trị lớn. Quy định bổ sung này đang đưa ra một cách chung chung và chưa rõ ràng, theo đó tiêu chí xác định khoản vay giá trị lớn cần được cụ thể hóa hơn", ông đánh giá.

Theo ông, việc vay vốn tín dụng và bất động sản có liên quan chặt chẽ với nhau, nên khi điều chỉnh kiểm soát vốn sẽ tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản. Hiện nay, lãi suất cho vay của ngân hàng đã tăng, theo đó người vay, doanh nghiệp cũng hạn chế hơn.

"Bất động sản phụ thuộc lớn vào lãi suất của ngân hàng. Ở Việt Nam, ngoài việc nâng lãi suất, bất động sản còn gặp khó vì các quy định, hướng dẫn chung chung của cơ quan chức năng. Điều này đang khiến các ngân hàng e dè cho vay", ông nói với Zing.

Ông Hoàng cho rằng trong bối cảnh lạm phát, Ngân hàng Nhà nước có giải pháp nâng lãi suất. Đây là vấn đề cần ưu tiên, song việc nâng lãi suất lại có sự phân biệt giữa các ngành.

"Hạn chế lạm phát cần ưu tiên nhưng khi điều chỉnh cần có tính toán, tránh quy định chung chung gây ảnh hưởng lớn đến thị trường, đặc biệt là thị trường bất động sản", ông nhìn nhận.

Nhiều người mua nhà đang gặp khó khi vay tiền ngân hàng. Ảnh: Quỳnh Trang.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), đánh giá dự thảo sử dụng từ "kiểm soát" việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và "kiểm soát" việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn đã khiến dư luận cho rằng Ngân hàng Nhà nước định hướng "thắt chặt" tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả thắt chặt cho vay để mua bất động sản cao cấp.

Lãnh đạo HoREA cho rằng việc làm này có thể khiến các tổ chức tín dụng ngại hoặc không dám cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình...

Thắt chặt tín dụng bất động sản có thể khiến các tổ chức tín dụng ngại hoặc không dám cho vay đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình... Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA)

"Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản", ông Châu nói và đề nghị xem xét lại, theo hướng các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín, khách hàng được đánh giá cao vẫn được tiếp cận tín dụng, người tiêu dùng có nhu cầu cũng được tiếp cận.

"Tôi đồng ý quy định ngân hàng thương mại không cho vay để góp vốn, bảo lãnh nhưng trừ trường hợp có tài sản bảo đảm", ông nói thêm.

Theo ông, Ngân hàng Nhà nước nên thay thế từ "kiểm soát" bằng từ quản lý hoặc tăng cường quản lý và cần quy định "khoản vay có giá trị lớn" để thuận tiện cho công tác thống kê và quản lý.

Chủ đầu tư bất động sản gặp khó

Trao đổi với Zing, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cho rằng siết tín dụng bất động sản thực tế phần nào cũng là tín hiệu tích cực cho thị trường. Điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

"Theo đó, ở góc độ các doanh nghiệp phát triển bất động sản, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, các chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn", bà nhìn nhận.

Về khía cạnh người mua nhà, vị chuyên gia này cho rằng việc siết tín dụng có thể làm giảm tỷ lệ nhóm người mua với mục đích đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực. Từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần hơn với cơ hội sở hữu nhà.

"Tuy nhiên, cũng phải thẳng thắn nhìn nhận rằng các chủ đầu tư hiện nay đang phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng cao. Điều này cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm", bà nói.

Theo các chuyên gia, cơ quan soạn thảo cần tránh quy định chung chung gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Ảnh: Nam Khánh.

Vì vậy, theo chuyên gia Savills, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội.

Do đó, các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng nhìn nhận các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn tín dụng.

"Do đó, khi ngân hàng siết vay vốn thì doanh nghiệp chuyển sang phát hành trái phiếu", ông dẫn thực trạng. Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất điều chỉnh và kiểm soát chặt chẽ dòng vốn, trong đó ưu tiên dự án có tính khả thi cao, các dự án cung cấp nguồn cung nhanh.