Rủi ro đầu tư đất “ăn theo” đường Vành đai 4

Tuy nhiên, chuyên gia bất động sản khuyến cáo các nhà đầu tư cẩn trọng xuống tiền khi dự án vẫn trên “bàn cân”.

 Sơ đồ quy hoạch đường Vành đai 4 qua Hà Nội và các tỉnh lân cận. Đồ họa: Nguyễn Tường

Giá cao, chủ đất nói chưa cần bán gấp

Theo ghi nhận của PV, những ngày đầu tháng 7, giá bất động sản vùng quy hoạch đường Vành đai 4 như Văn Giang (Hưng Yên); Thường Tín (Hà Nội)... vẫn tiếp tục tăng dù thị trường nói chung không có nhiều giao dịch.

Đơn cử như lô đất 430m2 tại làng Hoàng Trạch, Mễ Sở, Hưng Yên, khoảng nửa năm trước, chị Nguyễn Thanh Nga, chủ nhà chào bán giá 13,5 triệu đồng/m2, nay giá lô đất trên đã tăng giá bán lên thấp nhất 15,5 triệu đồng/m2.

Cách đó không xa, lô đất 80m2 được giới thiệu gần chợ Mễ Sở và đường sá rộng rãi hơn, thời điểm trước được chào bán giá 16,5 triệu đồng/m2 thì nay cũng đã tăng lên hơn 19 triệu đồng/m2.

Một mảnh đất khác, PV trả giá mua đúng bằng với giá chào bán cách đó nửa năm, nhưng chủ nhà tỏ vẻ bất cần:

“Giá đất mỗi ngày một lên, chú về đây nửa năm trước chú biết rồi. Giờ làm gì còn giá đó. Những nhà xung quanh lên 5 - 7 giá (5- 7 triệu đồng/m2) tôi báo như vậy vẫn là thiện chí, không muốn trả tới trả lui. Chú mua thì mua, không mua tôi vẫn để đấy”.

Tương tự tại xã Bắc Phú, huyện Sóc Sơn, nơi đây thuộc địa phận Hà Nội nhưng vốn là một xã thuần nông.

Trước khi có thông tin về tuyến đường Vành đai 4, giá bán dao động chỉ từ 1- 3 triệu đồng/m2. Thế nhưng, đến nay giá đã tăng lên 5- 7 triệu đồng/m2.

Anh Nguyễn Văn Tráng, người dân địa phương cho biết: “Xưa nay đất ở đây được bán bằng sào (360m2/sào), mỗi sào 300-400 triệu đồng.

Tuy nhiên giờ tất cả đều được phân lô nhỏ 70- 100m2, mỗi mét vuông gần chục triệu đồng. Ấy vậy khách vẫn tranh nhau hỏi mua”.

Trong khi đó, theo báo cáo thị trường chung của Bộ Xây dựng, các khu vực đường Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương đang có giá hơn 100 triệu đồng/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2…

Nhận diện rủi ro, trường vốn mới nên đầu tư

 Đất ở phân lô Mễ Sở gần đường Vành đai 4 được chào bán tăng từ 13,5 triệu đồng/m2 lên 15,5 triệu đồng/m2 sau khi Quốc hội bấm nút chủ trương đầu tư đường Vành đai 4

Không phủ nhận việc dự án Vành đai 4 được hoàn thiện sẽ kết nối vùng, mở rộng không gian dân cư, gia tăng giá trị bất động sản nên việc đầu tư đón đầu cũng là một trong những cách sinh lời, song các chuyên gia cũng cảnh báo những rủi ro có thể xảy ra, bởi dự án này vẫn hiện trên “bàn cân”.

Ông Vương Ngọc Thịnh, Giám đốc Công ty Bất động sản Xuân Sơn (Thạch Thất, Hà Nội) cho biết, những rủi ro thường xảy ra khi đầu tư đón đầu là: Giá đất tăng không như mong muốn, thời gian thực hiện dự án kéo dài... Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính “nợ đè đầu” phải bán lỗ, bán tháo…

“Ngoài ra, cũng không ít trường hợp mua phải đất ruộng, rừng, khó thanh khoản, thậm chí mua ngay cả đất nằm trong quy hoạch dẫn đến việc mua giá thị trường nhưng bị Nhà nước thu hồi với giá thấp theo bảng giá quy định dẫn đến thua lỗ”, ông Thịnh cảnh báo.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (Đất Xanh Miền Bắc) cũng cho rằng, rủi ro rất dễ xảy ra với những nhà đầu tư “non” kinh nghiệm. Bởi một dự án giao thông trọng điểm bao giờ cũng mất nhiều thời gian hoàn thành. Những nhà đầu tư mới, không dồi dào tiềm lực, phải sử dụng nguồn vay gánh lãi suất sẽ rất có thể xảy ra những rủi ro về trả nợ, buộc phải bán tháo.

“Đường Vành đai 4 đã thông qua chủ trương. Thế nhưng thực tế triển khai như thế nào, thời gian hoàn thiện đi vào vận hành là bao lâu và giá đất sẽ tăng bao nhiêu thì chưa thực sự có cơ sở khẳng định”, ông Quyết nói.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc “dựa hơi” hạ tầng để đẩy giá bán bất động sản chính là chiêu thức của các “đội lái” để tạo sóng thị trường.

Hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận, nhưng cần lưu ý rằng việc thực hiện các dự án hạ tầng này mang tính dài hơi. Bởi thế, việc đầu tư chỉ thích hợp với những người có nguồn tài chính nhàn rỗi.

Bên cạnh đó, với các tuyến đường vành đai và hướng tâm đã hiện hữu, chẳng hạn như Đại lộ Thăng Long đã để lại bài học cho các nhà đầu tư: hai bên đường thường được rào lại để đảm bảo an toàn và không thể đỗ xe... Do đó, các diện tích ven đường cũng khó đưa vào kinh doanh dịch vụ, dẫn đến việc bất động sản không gia tăng giá trị hoặc có tăng nhưng giá trị không cao.

Ông Đính khuyến cáo: “Các nhà đầu tư khi quan tâm cần phải khảo sát kỹ địa bàn, nắm rõ về quy hoạch, nguồn lực đầu tư, thời gian đầu tư và lựa chọn vị trí đất có tính thanh khoản. Tuyệt đối không đầu tư đất lúa, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng rừng”.

Còn bà Nguyễn Thị Thu Huyền, Chủ tịch Công ty TNHH Phát triển Thương mại Bất động sản Newstarland cho rằng: “Nhà đầu tư hãy mua những mảnh đất thực sự có giá trị sử dụng, để lúc cần, không bán được vẫn có thể ở được, cho thuê được, kinh doanh được và có giá trị sinh lời bằng chính dòng tiền mà bất động sản đó mang lại”.