Hô giá nghìn tỷ rồi lũ lượt bỏ cọc tại Thủ Thiêm, có kịch bản trước hay không ?

7 nhận định về phiên đấu giá “kỳ quặc”

Báo cáo phân tích dài 12 trang của PGS.TS Nguyễn Hồng Nga và Ths. Giản Thị Lê Na - Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP.HCM) công bố ngay từ thời điểm tháng 3/2022 đã đặt nghi vấn về bất thường của các cuộc đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm (TP.HCM). 

Cụ thể, lô đất 3-12 có diện tích hơn 10.059m2 với giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng đã được Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá với mức giá 24.500 tỷ đồng (tương đương hơn 2,4 tỷ đồng/m2 ); gấp 8,3 lần giá ban đầu. Theo giới chuyên gia, đây là mức giá giao dịch tính theo mỗi mét vuông đất cao kỷ lục, chưa từng có trên thị trường BĐS.

Tương tự, lô đất 3-5 đã được bán với giá 3.820 tỷ đồng; cao gấp 6,6 lần so với giá khởi điểm. Công ty CP Dream Republic đã đấu trúng. 

Tiếp đến, lô đất số 3-8 với diện tích 8.500m2 cũng được đấu giá với mức giá 4.000 tỷ đồng, cao gấp 4 lần so với mức giá khởi điểm. Công ty CP Sheen Mega là đơn vị trúng giá.

Đấu thành công lô 3-9 có diện tích hơn 5.000 m2 là Công ty TNHH Thương mại Bình Minh. Giá khởi điểm lô đất này là hơn 728,6 tỷ đồng, Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng đấu giá với mức giá 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm. 

Đáng nói, giá trúng thầu của các lô đất trên cao hơn từ 4 - 8,3 lần so với giá khởi điểm. Nếu so sánh tại Việt Nam, giá trúng đấu giá đất tại TP.Cần Thơ tối đa cao hơn giá khởi điểm 53%; Đồng Tháp tối đa cao hơn 24%; Đắk Nông tối đa cao hơn 50%; Sơn La tối đa cao hơn 85,68%... 

Còn so sánh với các quốc gia khác, tại Hong Kong, giá trúng thầu sau đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm khoảng 30% - 50%; tại Trung Quốc cao hơn mức khởi điểm khoảng 45%; Monaco là nơi có giá đất đắt nhất thế giới, cao hơn 10% so với Hong Kong. Vậy tại sao giá trúng thầu đất tại Thủ Thiêm lại cao bất thường với giá dao động quy đổi từ 470 triệu - 2,4 tỷ đồng/m2 như vậy? Các thành viên đến từ Đại học Kinh tế - Luật đã đưa ra 7 nhận định.

Thứ nhất, đã có kịch bản trước khi đấu thầu xảy ra giữa các nhà tham gia đấu thầu. 

Thứ hai, các nhà đấu thầu đã cố tình bằng mọi cách đẩy giá đất ở khu Thủ Thiêm cao nhất có thể để tạo mặt bằng giá mới nhằm thao túng giá và bán những khu đất họ đang sở hữu gần kế để trục lợi.

Thứ ba, năng lực định giá của Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TP.HCM) chưa đáp ứng được yêu cầu và định giá khởi điểm quá thấp so với tiềm năng của khu đất. 

Thứ tư, trong tính toán của các nhà trúng thầu, họ có thể mất cọc nhưng họ sẽ đánh tín hiệu đến thị trường chứng khoán rằng, DN đang ăn nên làm ra và điều này làm cho giá cổ phiếu của các DN kinh doanh BĐS tăng mạnh. Điển hình, một số mã chứng khoán của các công ty BĐS tăng trần trong 2 tuần sau khi đấu thầu, từ 5.000 đồng – 70.000 đồng/cổ phiếu. Đây là món lợi khổng lồ của các công ty BĐS. 

Thứ năm, khả năng cao có sự câu kết và lợi ích nhóm trong việc đấu thầu đất này. 

Thứ sáu, khả năng phản ứng nhanh của Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản khi giá tăng bất thường, là gần như bất động. 

Thứ bảy, việc chọn các nhà thầu tham gia đấu giá chưa được thực hiện và sàng lọc một cách nghiêm túc. Có DN vốn 100 tỷ cũng được tham gia đấu thầu đất nghìn tỷ, hoặc có DN mới thành lập được vài tháng cũng được cho phép tham gia.

 Hình ảnh buổi đấu giá các lô đất Thủ Thiêm vào ngày 10/12/2021 (ảnh: Trần Chung)

Không nên quy chụp doanh nghiệp

Ở một góc nhìn khác, TS.Trương Minh Huy Vũ - Giám đốc Khu Công nghệ Phần mềm (Đại học Quốc gia TP.HCM), Tổ phó Tổ tư vấn chính sách TP.HCM cho rằng, không nên quy chụp, cần dựa trên suy đoán vô tội và có góc nhìn về các hoạt động kinh doanh thuần túy đối với thị trường BĐS. 

Theo ông, các DN tham gia đấu giá tự có tính toán cụ thể. Dù ai nhận xét giá đất quá cao và nói dự án không khả thi thì cũng không đủ cơ sở để đưa ra nhận định. Quá trình rà soát cho thấy, các vấn đề pháp lý, cũng như quy trình đều ổn. Chủ trương đúng, cách làm đúng, phương thức đúng. Như vậy, quy trình đấu giá đúng pháp luật. Tuy nhiên, cũng cần xem lại trong quá trình thực hiện có những kẽ hở, lỗ hổng nào hay không? 

Chẳng hạn, có cần thiết phải nâng tiền đặt cọc lên cao đến như vậy? Quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư ra sao? Bởi, đa số các DN được tham gia đấu giá là DN mới thành lập. Đây là dạng đứng thay các DN đại gia đằng sau. Luật không cấm nhưng nếu có quy định siết hơn khi tham gia những dự án lớn thì sẽ khác.

Liên quan đến khả năng thổi giá, đây là một trong những quan ngại chủ yếu. Đặc biệt là việc ôm đất, đợi giá lên cao rồi chuyển nhượng lại. Cuối cùng, nghi ngờ về nguồn tiền và rửa tiền thông qua các dự án BĐS.  “Trong thực hiện đấu giá, rất sợ việc các nhà đầu tư làm thị trường hoang dã. Tức là tăng giá đất nhưng ngược lại nhà nước cũng không thể dùng mệnh lệnh hành chính để kiểm soát việc đó. Do đó, cần sử dụng các chính sách vĩ mô để tạo nên sự cân bằng giữa thị trường”, TS.Vũ nói.

Trước đó, tại hội thảo “Phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới” do Ban Kinh tế Trung ương và Đại học Quốc gia TP.HCM tổ chức, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đã lấy giá nhà đất tại Thủ Thiêm làm dẫn chứng.

Theo ông Khởi, nếu tính như kết quả đã đấu giá và quy hoạch được duyệt, bình quân một căn nhà tại Thủ Thiêm có giá dao động từ 68 – 78 tỷ/căn và không biết bán cho ai? Sẽ có người mua nhưng đấy có phải là mục đích của nhà nước mong muốn hay không? Nếu thu được ngân sách nhưng không lo được nhà ở cho người nghèo thì đây không phải là chủ trương mong muốn của nhà nước. Do đó, nguồn cung BĐS hiện nay đang bị lệch pha, thị trường phần lớn là nhà có giá bán rất cao.

Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương – ông Đỗ Ngọc An nhận định, thị trường BĐS có những lúc đang khiến chúng ta không thể biết được đó có phải là thị trường lành mạnh hay không. Cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm là hiện tượng khiến tất cả những nhà kinh doanh BĐS phải suy nghĩ, những người thụ hưởng sản phẩm BĐS phải suy nghĩ. 

Lãnh đạo Ban Kinh tế Trung ương dẫn chứng thực tế, trong một hội thảo khoa học giữa Tòa án Nhân dân tối cao và Ban Kinh tế Trung ương, thống kê cho thấy, các sai phạm bị xử lý thông qua việc vi phạm chính sách về đất đai chiếm khoảng 70% trong tổng số vụ án cần phải đưa ra xét xử. 

“Đất nâng chúng ta lên nhưng đất cũng ghìm chúng ta xuống. Làm sao để phát triển lành mạnh thị trường? Đó là câu hỏi cần sớm có lời giải”, lãnh đạo Ban Kinh tế Trung ương nói.