Năm "trả nợ" trái phiếu địa ốc

Trong báo cáo triển vọng thị trường nửa cuối năm 2022, Công ty Chứng khoán KB Securities cho biết, năm 2022, giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản đạt 123.400 tỷ đồng, trong đó tỷ trọng phần lớn đến từ nhóm doanh nghiệp bất động sản không niêm yết chiếm 84,5% và nhóm niêm yết chỉ chiếm 15,5%.

Theo số liệu của NHNN cho thấy, đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ bất động sản của các tổ chức tín dụng là hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021. Mức này chiếm khoảng 20,44% tổng dư nợ với nền kinh tế và tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực này khoảng 1,62%, khoảng 37.000 tỷ đồng.

Do đó, NHNN cho biết đang giám sát chặt tốc độ tăng trưởng dư nợ và chất lượng tín dụng với lĩnh vực chứng khoán, bất động sản để kịp thời phát hiện dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro và có biện pháp xử lý phù hợp, đảm bảo an toàn hệ thống.

Theo nghiên cứu của KB Securities, trong bối cảnh kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất, các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn trong việc huy động vốn trong vài quý tới.

Bên cạnh đó, việc cần số tiền lớn nhằm phục vụ cho việc đáo hạn trong năm nay có thể làm gia tăng áp lực lên cân đối dòng tiền của các doanh nghiệp này và cả ngành bất động sản nói chung.

Chuyên gia KB Securities cho biết, điểm tích cực ở nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết là các doanh nghiệp quy mô lớn đang tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền, thông qua doanh số kí bán mới tăng mạnh trong đầu năm 2022 ở 1 số doanh nghiệp như: VHM 16.500 tỷ đồng, NVL 28.000 tỷ đồng (+62% YoY), NLG 7.880 tỷ đồng và DXG 400 tỷ đồng… Ngoài ra, triển vọng doanh số kí bán ấn tượng cả năm 2022.

Cũng theo doanh nghiệp này 2 kênh huy động vốn truyền thống là tín dụng và trái phiếu trong nước, các doanh nghiệp BĐS niêm yết cũng đã và đang đa dạng nguồn vốn, tiếp cận các kênh mới như quỹ đầu tư, M&A và liên doanh quốc tế.

“Dù sẽ không xuất hiện các sự kiện đổ vỡ gây lan toả mạnh ở nhóm các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vốn hoá lớn như đã phân tích ở trên, chúng tôi cho rằng tình hình hoạt động ở nhóm bất động sản niêm yết nói riêng và lĩnh vực bất động sản nói chung sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực trong 2 quý cuối năm khi dòng tiền vào lĩnh vực này bị siết chặt cả từ kênh phát hành TPDN và dòng vốn tín dụng”, chuyên gia KB Securities nhận định.

Đặc biệt, dòng tiền đầu cơ một phần cũng bắt đầu quay trở lại hoạt động sản xuất kinh doanh khi nền kinh tế mở cửa trở lại, trong bối cảnh giá bất động sản nhiều khu vực đã ghi nhận mức tăng mạnh trong 2 năm trở lại đây.

Với những động thái gần đây, các chuyên gia cho rằng, Chính phủ đang có động thái kiểm soát chặt tín dụng vào nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng.

Luật sư Lê Đình Vinh, Chủ tịch tập đoàn Everland chia sẻ, tín dụng bất động sản từ nhiều năm nay luôn được đưa vào diện kiểm soát ở góc độ ngân hàng, thông qua room tín dụng, hệ số an toàn cho vay, kể cả tỷ trọng huy động vốn ngắn hạn cung cấp vốn dài hạn...

"Năm nào cũng có câu chuyện đó, nhưng năm nay động thái siết chặt xảy ra đúng vào thời điểm cộng hưởng với nhiều yếu tố khác. Điều đó ảnh hưởng lớn đến thị trường nói chung và ảnh hưởng đến tâm lý của cả nhà đầu tư tài chính lẫn nhà đầu tư bất động sản. Nếu giải quyết không khéo sẽ dẫn tới hệ lụy lâu dài, ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường tài chính và của toàn nền kinh tế” – ông Vinh nói.

Ở góc độ khác, PGS.TS Trần Đình Thiên, Nguyên viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam nhìn nhận tầm vóc của câu chuyện này rất lớn. Nguy cơ trước mắt là sự sụp đổ hệ thống ngân hàng cũng hiện hữu vì lúc này nền kinh tế đang yếu, xu hướng nợ xấu tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong khi đó, yếu tố tâm lý từ thị trường bất động sản lên xã hội rất mạnh.

“Khi kiểm điểm lại các vấn đề mới thấy, bất động sản là một trong những ngành đang rất yếu, dự án hầu như không có, thị trường bị nén chặt, trong khi lượng tài sản của đất nước “chôn” vào bất động sản quá lớn. Nếu không giải tỏa được thì nguy cơ sẽ tổn hại cho sự phát triển chung chứ không chỉ ảnh hưởng xấu đến khu vực doanh nghiệp" - theo ông Thiên.