Giá nhà đất liên tục tăng vì 'hội chứng ăn theo'

Trước năm 2010, người Việt thường định giá đất theo giá vàng, đại loại một mét vuông đất khu vực này định giá bao nhiêu chỉ vàng, khu vực kia mấy lượng vàng.

Sau năm 2010 khi lãi suất ngân hàng tăng, người dân bắt đầu định giá đất bằng giá của năm trước cộng với lãi suất ngân hàng (khoảng 10% một năm). Như vậy không làm gì cả, mỗi năm đất cũng tăng 10%.

Tiếp theo là định giá theo nhu cầu của thị trường, khi một người mua cố gắng mua bằng được một lô đất, căn nhà trên một tuyến đường nào đó với giá cao thì ngay lập tức các nhà khác sẽ được áp theo giá đó. Và sau đó mỗi năm tự động cộng thêm 10%.

Đất ở gần các dự án xây dựng khu đô thị thì neo theo mức tăng giá của các khu vực đó. Do chủ đầu tư của các khu đô thị đều đi vay với lãi suất cao và cộng nhiều chi phí phát triển bất động sản vào giá đất, nên giá tại các khu vực phát triển đô thị từ đất nông nghiệp thường tăng gấp nhiều lần giá đất ban đầu.

Vì thế những lô đất xung quanh các khu đô thị cũng ăn theo với mức tăng tương ứng trong khi thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất thấp. Vì thế thực chất người mua cuối cùng đã phải gánh chịu tất cả chi phí từ lúc hình thành bất động sản đất ở cho đến thời điểm mua bán chứ không chỉ là thuế.

Theo tôi, đề nghị các cơ quan chức năng nên bổ sung các văn bản để "chống lãng phí tài nguyên đất" như sau:

1. Đất phân lô trong vòng một năm kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán và đặt cọc mà bên bán không hoàn thành việc hỗ trợ bên mua đăng ký và được cấp "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở" thì bên mua có quyền phạt bên bán.

2. Đất phân lô trong thời gian 05 năm kể từ ngày được cấp "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở " lần đầu mà không xây dựng hoàn thiện nhà ở và có người ở thực tế ( bằng việc có tiêu hao điện, nước, có đóng thuế cho thuê nhà...) thì bị phạt nộp bổ sung tiền sử dụng đất theo bảng giá mới (ví dụ khi mua, bảng giá đất nhà nước quy định khu vực đó là 10 triệu đồng một mét vuông.

Nhưng sau 05 năm không xây nhà, bảng giá đất mới là 15 triệu đồng một mét vuông thì buộc phải nộp bổ sung 05 triệu đồng/mét vuông mới được phép xây dựng).

- Trường hợp chưa hoàn thiện nhà thì được gia hạn thêm 01 năm. Nếu sau 01 năm vẫn chưa hoàn thiện và có người ở thì buộc phải nộp bổ sung tiền phạt như trường hợp chưa xây.

- Trường hợp chủ đất thứ nhất nắm giữ lô đất đó trong ba năm rồi bán cho chủ đất thứ hai. Chủ đất thứ hai phải đợi thêm ba năm mới xây dựng thì tính ra từ lần đầu cấp "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở" là 06 năm, chủ đất hai phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất theo bảng giá mới cho dù trước đó đã mua đất giá cao.