Dừng đấu giá đất khi có dấu hiệu bất thường: Không dễ thực hiện?

Đề xuất này đang nhận được những ý kiến trái chiều trong giới chuyên gia và dư luận.

Muôn kiểu “làm trò”

Thực ra, chuyện các DN đấu giá đất với giá cao rồi chấp nhận bỏ cọc, xin chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, đẩy giá nhà, đất tại nhiều khu vực lên mức rất cao, gây thất thu ngân sách không phải là mới. Nhưng chỉ đến khi xuất hiện những vụ đấu giá đình đám với yếu tố bất thường như vụ đấu giá đất nổi tiếng lẫn tai tiếng nhất trong lịch sử của 4 công ty trúng đấu giá rất cao các lô đất Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) rồi bỏ cọc… mới buộc các nhà hoạch định chính sách nhìn nhận lại lỗ hổng về chế tài trong hoạt động này.

Còn tại Hà Nội, chỉ tính từ đầu năm tới nay cũng đã có vụ đấu giá đất “dở khóc dở cười”. Điển hình tại huyện Mê Linh, ngay đầu năm 2022, Trung tâm Quỹ đất huyện này phải hủy bỏ kết quả đấu giá gần 20 thửa do người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Theo số liệu từ Sở TN&MT Hà Nội, đến thời điểm hiện nay, Sở đã tiếp nhận 11 hồ sơ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có 3 hồ sơ đã trình Hội đồng thẩm định; 1 hồ sơ đã trình Hội đồng thẩm định và đang thực hiện rà soát căn cứ pháp lý theo chỉ đạo của UBND TP; 2 hồ sơ đơn vị tư vấn đã phát hành chứng thư, Sở TN&MT đang yêu cầu rà soát nội dung theo quy định và 5 hồ sơ đã ký hợp đồng thuê đơn vị tư vấn xác định giá. Nhìn chung tiến độ thực hiện đấu giá chậm so với cùng kỳ năm 2021.

Cụ thể, dự án đấu giá thôn Ngự Tiền, xã Thanh Lâm 10 thửa; dự án tại điểm X2, thôn Văn Lôi, xã Tam Đồng 5 thửa; dự án tại điểm X3 thuộc xã Tam Đồng cũng có trường hợp bỏ cọc. Hay vụ đấu giá 4 thửa đất tại Khu X4, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy đã bị người trúng đấu giá bỏ cọc sau khi đưa giá lên gần 400 triệu/m2, cao hơn rất nhiều lần so với giá khởi điểm.

Trao đổi xoay quanh vấn đề này, Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân đã thẳng thắn chỉ ra rằng, tại một số địa phương còn có hiện tượng "cò đấu giá", "quân xanh - quân đỏ", để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra và tình trạng "xã hội đen" đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ; thông đồng giữa tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để "dìm giá"...

Ngoài ra, còn có hiện tượng trả giá rất cao một số lô đất, rồi bỏ cọc, với mục đích gây hiệu ứng để tạo mặt bằng giá ảo rồi mua đi, bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá khác hoặc bán ra các lô đất đã mua gom trong khu vực gần đó để thu lợi. Trong khi đó, pháp luật nước ta hiện chưa quy định chưa thống nhất về việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, pháp luật về đấu giá tài sản không có quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực.

“Vì vậy, trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013, Bộ TN&MT đang đề xuất bổ sung quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực. Đồng thời bổ sung quy định xử lý thu hồi nộp vào ngân sách Nhà nước khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất” - Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho biết.

Giá khởi điểm phải bảo đảm tính thị trường, minh bạch

Về đề xuất trên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho là rất cần thiết nhưng khó thực hiện được. Bởi ngay tại thời điểm tổ chức đấu giá không có cơ sở, căn cứ khoa học, căn cứ thực tiễn, cũng không thể đo đếm được để kết luận mức giá nào là giá cao, hay mức giá nào là giá ảo để tiến hành dừng cuộc đấu giá.

Theo ông Lê Hoàng Châu, với đề xuất của Bộ TN&MT là khi cơ quan tổ chức đấu giá thực hiện theo Điều 41 của Luật Đấu giá, đó là đấu giá bằng trả giá trực tiếp tại cuộc đấu giá. Đây là hình thức được áp dụng tại sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua. Đồng thời, cũng là hình thức được tất cả các địa phương trên cả nước áp dụng trong thời gian qua.

“Tuy nhiên, khi áp dụng Điều 41 trả giá trực tiếp thì không thể dừng cuộc đấu giá, với lý do giá bị đẩy lên quá cao. Bởi Luật Đấu giá không hề có quy định đó. Đồng thời, cũng không thể bổ sung kiến nghị của Bộ TN&MT vào Điều 41 này được. Chưa kể, hình thức trả giá trực tiếp thường chỉ dùng cho các cuộc đấu giá hàng hóa thông thường, không phải là đấu giá quyền sử dụng đất” – ông Lê Hoàng Châu nói và nhấn mạnh, trong Luật Đấu giá, ngoài Điều 41 “trả giá trực tiếp”, còn có 4 hình thức khác để đấu giá là Điều 42, 43, 44 và 45.

Ông Lê Hoàng Châu phân tích: Điều 42 “Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá”, tức là người tham gia đấu giá ghi giá vào một tờ phiếu trả giá, sau đó cho vào hòm phiếu. Như vậy, mỗi người chỉ bỏ được một lần, thì không thể có trường hợp đẩy giá lên cao.

Tương tự, Điều 43 “Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp”, người được tham gia đấu giá cũng sẽ ghi giá vào phiếu trả giá, phiếu này được bọc bằng chất liệu bảo mật, có chữ ký của người trả giá tại các mép của phong bì đựng phiếu. Phiếu trả giá được gửi qua đường bưu chính hoặc được nộp trực tiếp và được tổ chức đấu giá tài sản bỏ vào thùng phiếu. Thùng phiếu phải được niêm phong ngay khi hết thời hạn nhận phiếu.

Như vậy, với hình thức này, giá cũng không thể bị đẩy lên cao được, vì mỗi người cũng chỉ bỏ một phiếu. Trong khi đó, Điều 44 “Biên bản đấu giá” và Điều 45 “Đấu giá bằng hình thức trực tuyến” không thể áp dụng với đấu giá quyền sử dụng đất, vì không phù hợp.

Đồng quan điểm trên, song chuyên gia bất động sản Đinh Thế Hiển lại cho rằng, điều kiện đặt ra là giá khởi điểm phải bảo đảm tính thị trường, minh bạch, khách quan. “Riêng với các trường hợp đấu giá đất công, thì giá khởi điểm là quan trọng nhất. Giá khởi điểm xây dựng tốt sẽ tránh được thiệt hại cho Nhà nước.

Còn nếu trong trường hợp, giá khởi điểm đã phù hợp mà giá trúng đấu giá vẫn cao, gấp 10 lần chẳng hạn, điều này là bất thường. Và đây cũng chính là vấn nạn mà Bộ TN&MT đang đề phòng. Tuy nhiên, không nên nhìn vào sự thất bại của sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua, hay một số trường hợp cá biệt để mà đưa ra những đề xuất nặng nề cho toàn bộ hệ thống đấu giá” – ông Đinh Thế Hiển nói.

Đặc biệt, với những sự kiện đấu giá đất vàng, đất giá trị lớn, đất Nhà nước đấu giá để tìm DN xây dựng đúng quy hoạch của Nhà nước, đúng tiến độ, đúng thời gian để đảm bảo phát triển kinh tế địa phương, thì theo vị chuyên gia này, những đơn vị tham gia đấu giá phải đảm bảo có thành tích tương đương hoặc gần tương đương. Từ đó, loại bỏ những DN mới, nhỏ, không đủ tiềm lực.

Ngoài ra, để bảo đảm những ứng viên tham gia đấu giá đủ năng lực thì DN phải chứng minh được nguồn vốn đầu tư, chứ không phải cam kết cho vay của ngân hàng. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng bỏ cọc tiếp diễn, thất thu ngân sách và làm náo động thị trường bất động sản.

Vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) thất bại, dù số tiền đặt cọc mà Nhà nước thu được hơn 1.051 tỷ đồng nhưng mục đích của đợt đấu giá này nhằm lấy tiền để hoàn trả nợ vay, chi đầu tư, hoàn trả khoản tiền đã tạm ứng ngân sách và lãi vay... đã không thành công. Hơn nữa, mức giá đấu thành công được đẩy lên quá cao đã để lại nhiều hệ lụy cho thị trường BĐS lẫn kế hoạch đấu giá đất công của TP.

Dù vậy, chúng ta không thể chỉ chăm chăm vào sửa Luật Đất đai mà cần sửa đổi đồng bộ, toàn diện các luật có liên quan, vì các vấn đề này còn nằm ở cả Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu, để làm sao đảm bảo giá đất phản ánh đúng thị trường. Đồng thời, phải sửa đổi luật liên quan đến quá trình đấu giá, chọn ứng viên tốt nhất, đảm bảo không có hành vi trục lợi.

TS Lê Xuân Nghĩa