Điều kiện để shophouse, condotel thực sự sinh lợi

Chính phủ đang nỗ lực tìm lối ra cho loại hình bất động sản (BĐS) thương mại (shophouse, condotel, officetel…) bằng Nghị định 02/2022 và Công văn 703 của Bộ TN&MT. Tuy nhiên, để hành lang pháp lý cho các loại hình BĐS này thật sự rõ ràng, thu hút được đầu tư thì vẫn còn nhiều việc phải làm.

Bảy năm tìm lối ra cho condotel

Cuối năm 2015, một số loại hình BĐS du lịch (như condotel, biệt thự biển…) xuất hiện lần đầu tiên trên thị trường Việt Nam. Loại hình này trở thành làn sóng mới và là kênh đầu tư hấp dẫn của giới đầu tư. Bỏ qua những lời chào mời có cánh về việc đầu tư mang lại lợi nhuận cao thì BĐS du lịch tiềm ẩn khá nhiều rủi ro pháp lý khiến người mua đến nay vẫn còn e ngại.

Một số sản phẩm condotel, shophouse rất đẹp mắt tại Cam Ranh và Phan Thiết. Ảnh: QUANG HUY

“Trong bảy năm qua, vướng mắc pháp lý đối với BĐS du lịch vẫn chưa được tháo gỡ hết” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biết.

Theo ông Châu, lý do là mặc dù Điều 104 Luật Đất đai 2013 và Điều 32 Nghị định 43/2014 đã cho phép cấp giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, trong đó có BĐS du lịch. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Xây dựng 2014 lại chưa đồng bộ với quy định này.

Do đó, Sở TN&MT cấp tỉnh không thể cấp được sổ hồng cho BĐS du lịch. HoREA cho rằng lý do là mẫu giấy chứng nhận (sổ hồng) yêu cầu phải ghi nhận các yếu tố để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư. Trong đó có diện tích thửa đất (m2); hình thức sử dụng đất (SDĐ) (sử dụng chung); mục đích SDĐ (đất thương mại, dịch vụ (du lịch)); thời hạn SDĐ (theo thời hạn của dự án tối đa không quá 50 năm)…

“HoREA rất hoan nghênh Chính phủ đã ban hành Nghị định 02/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS, hiệu lực từ ngày 1-3-2022” - ông Châu nêu.

Theo đó, khoản 2 Điều 6 nghị định này quy định về: Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại mẫu số 02 phụ lục ban hành kèm theo nghị định.

Kết hợp với quy định tại Điều 104 Luật Đất đai 2013 về cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất và Điều 32 Nghị định 43/2014 quy định chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở thì về cơ bản đã đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư condotel.

Tuy nhiên, đến nay nhiều địa phương vẫn chưa triển khai thực hiện việc cấp sổ hồng quyền sở hữu BĐS lưu trú, du lịch cho người mua.

Doanh nghiệp vướng mắc với officetel

Gần đây, Công ty TNHH Merufa Nova đã đề nghị TP.HCM hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án cao ốc văn phòng - thương mại - dịch vụ officetel và căn hộ tại số 38 Trương Quốc Dung, phường 8, quận Phú Nhuận.

Theo đó, ngày 14-12-2016, UBND TP đã ban hành quyết định về chuyển mục đích SDĐ dự án. Ngay sau đó, Sở TN&MT triển khai thủ tục định giá tiền SDĐ nhưng đến nay vẫn chưa hoàn tất. Ngày 27-12-2017, TP cho phép tạm nộp tiền SDĐ của dự án với số tiền 130 tỉ đồng và công ty đã hoàn thành việc nộp tiền.

Vướng mắc của dự án này là đến nay dự án chưa được phê duyệt tiền SDĐ. Vì vậy, chủ đầu tư đề nghị UBND TP và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục phê duyệt phương án tiền SDĐ, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho dự án.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Nhà Rồng đề nghị hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án trung tâm thương mại, officetel và căn hộ tại số 34-35 Bến Vân Đồn, phường 12, quận 4. Dự án này cũng chưa được duyệt tiền SDĐ.

Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển BĐS Nova Phúc Nguyên cũng có yêu cầu như trên với dự án trung tâm thương mại, officetel và căn hộ tại số 39-39B Bến Vân Đồn, phường 12, quận 4.

Cần giải bài toán luật chồng chéo

“Những vướng mắc liên quan đến loại hình BĐS thương mại hiện nay chủ yếu đến từ những bất cập thiếu tính đồng nhất giữa các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS…” - ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc nghiên cứu và phát triển DKRA Vietnam, trao đổi với PV Pháp Luật TP.HCM.

Theo ông Thắng, việc tháo gỡ các nút thắt này chỉ có thể thực hiện thông qua việc củng cố hành lang pháp lý. Trên thực tế, công tác này vẫn đang từng bước được thực hiện, thể hiện qua nhiều văn bản.

Đơn cử như Công văn 703 do Bộ TN&MT ban hành ngày 14-2-2020 hướng dẫn về chế độ SDĐ và việc chấp nhận quyền sở hữu của công trình xây dựng không phải nhà ở.

Hay Nghị định 02/2022 thống nhất mẫu hợp đồng mua bán/cho thuê đối với loại hình condotel/ officetel, ràng buộc chặt chẽ các quy định về phần diện tích sở hữu chung/riêng, phí bảo trì…

“Mới đây, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS được kỳ vọng đem đến những bước tiến quan trọng về tính pháp lý đối với dòng sản phẩm này” - ông Thắng nói.

Ông Thắng cho rằng trên hết cần phải tìm được tiếng nói chung giữa các luật điều chỉnh có liên quan như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Du lịch. Việc này nhằm hạn chế tình trạng chồng chéo giữa các quy định quản lý, gây khó khăn trong công tác triển khai thực hiện các loại hình BĐS trên.

Tuy nhiên, ngoài gỡ vướng pháp lý cần lưu ý cân nhắc nghiên cứu quy hoạch khu vực, khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội trước khi cấp phép, tránh tình trạng triển khai ồ ạt, phá hỏng quy hoạch tổng thể.

“Phải xem sức ép từ quy hoạch hạ tầng giao thông, xã hội khu vực do phần lớn các dự án này được xây dựng trên đất quy hoạch thương mại dịch vụ. Ngoài ra, quan hệ mua bán giữa chủ đầu tư với người mua chủ yếu là hợp đồng thuê xác định thời hạn, chưa thật sự đảm bảo quyền lợi của người mua” - ông Thắng phân tích.

Ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) - một đơn vị phát triển và phân phối BĐS thì cho rằng BĐS thương mại đang tắc vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ và quyền sở hữu tài sản trên đất, tạo ra tâm lý hoài nghi, lo lắng cho người mua.

“Tôi nghĩ cần khơi thông cho BĐS thương mại vì mọi việc mua bán đều tạo ra nguồn thu thuế cho Nhà nước, cần tạo niềm tin để người dân mua, bán; tạo sự thông suốt trong quá trình chuyển nhượng” - ông Việt góp ý.

Bất động sản thương mại ở nước ngoài là món hời

BĐS thương mại là một trong những hình thức đầu tư sinh lợi nhất ở Úc. Trong một cuộc khảo sát gần đây, JLL - công ty dịch vụ BĐS toàn cầu chuyên về quản lý đầu tư và BĐS thương mại đã đánh giá Úc là nước có thị trường BĐS thương mại minh bạch thứ hai trên thế giới với sự sẵn có và chất lượng đáng tin cậy.

Tương tự tại Canada,BĐS thương mại có thể tạo ra doanh thu rất cao thông qua tiền cho thuê hoặc bán lại. Có bốn loại hình BĐS thương mại chính ở Canada là không gian văn phòng, cửa hàng bán lẻ, khách sạn và trung tâm công nghiệp. Tại đây, trước khi cho thuê hoặc mua BĐS thương mại, nhà đầu tư cần xem xét số thuế tài sản mà BĐS đó phát sinh. BĐS thương mại ở Canada thường bị tính thuế cao hơn so với BĐS nhà ở. Mua BĐS thương mại đòi hỏi một cam kết tài chính đáng kể. Theo nguyên tắc chung, khách hàng cần đặt cọc 25% giá bán, ngoài ra còn phải chứng minh được nguồn thu nhập vững chắc và cung cấp báo cáo tài chính trước khi muốn mua BĐS thương mại. Việc thuê BĐS thương mại là giải pháp thay thế ít tốn kém hơn nhưng chi phí không ổn định tùy thời giá.

Tại Anh quốc, BĐS thương mại chiếm 13% giá trị tất cả tòa nhà trên khắp nước Anh và có trị giá gần 900 tỉ bảng Anh.

BĐS thương mại ở Anh bao gồm nhiều loại hình khác nhau như không gian văn phòng và cơ sở bán lẻ. Hợp đồng thuê BĐS thương mại loại hình không gian văn phòng ở London thường có thời hạn 10-15 năm hoặc khoảng tám năm ở những nơi khác. Các chủ nhà cho thuê BĐS thương mại được luật pháp bảo vệ nhiều hơn trong trường hợp người thuê không trả tiền thuê đúng hạn hoặc nếu họ vi phạm bất kỳ nghĩa vụ hợp đồng nào khác.