Khải Hoàn Land: Huy động vốn từ trái phiếu và bài học từ Tân Hoàng Minh

Theo báo cáo tài chính quý I/2022, Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (Khải Hoàn Land, mã CK: KHG) ghi nhận gần 199 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu do trong kỳ công ty có ghi nhận khoản thu chuyển nhượng bất động sản 108,5 tỷ đồng mà trong cùng kỳ năm trước không ghi nhận.

Tuy nhiên, giá vốn hàng bán của Khải Hoàn Land cũng tăng gấp 2,8 lần lên 154 tỷ đồng, nên lãi gộp còn 44,9 tỷ đồng, tăng 81% so với quý I/2021.

Trong kỳ, doanh thu tài chính của Khải Hoàn Land tăng mạnh từ 14,9 tỷ đồng lên 73 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí tài chính cũng tăng mạnh 43% lên mức 19,6 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay là 14,3 tỷ đồng. Các khoản chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp cũng ở mức 20,4 và 15,2 tỷ đồng, lần lượt tăng tới 140% và 52% so với cùng kỳ 2021.

Kết quả, quý I/2022, Khải Hoàn Land ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 49,57 tỷ đồng, tăng 6,8 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, biên lợi nhuận gộp giảm từ 30,9% về còn 22,6%.

Năm 2022, Khải Hoàn Land đặt kế hoạch doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế năm 2022 lần lượt đạt 2.600 tỷ đồng và 800 tỷ đồng. Như vậy, với kế hoạch này, Khải Hoàn Land mới chỉ hoàn thành được 8,2% mục tiêu về doanh thu và 6,2% mục tiêu về lợi nhuận.

Mặc dù lợi nhuận tăng rất mạnh nhưng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khải Hoàn Land lại âm tới 793,2 tỷ đồng, mức âm này tăng gấp hơn 8 lần so với số âm 95,2 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái.

Theo các chuyên gia, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp biểu thị cho việc hoạt động kinh doanh có thu được tiền về không. Nếu dòng tiền âm có nghĩa rằng công ty chỉ ghi nhận lãi trên sổ sách mà không thu được tiền về. Do đó, để bù đắp, doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hoặc giảm chi đầu tư, thanh lý tài sản hay tăng cường đi vay.

Khải Hoàn Land

 

Trong các báo cáo tài chính thì báo cáo lưu chuyển tiền tệ là quan trọng nhất. Nguyên nhân là do báo cáo này chỉ ra được xu hướng dòng tiền của doanh nghiệp, tại sao làm ăn có lãi mà thiếu tiền, trên cơ sở đó giúp đánh giá về khả năng trang trải công nợ, chi trả cổ tức trong tương lai của doanh nghiệp.

 

"Có những trường hợp công ty có lợi nhuận nhưng hoạt động kinh doanh không tạo ra dòng tiền dương, bị chôn vốn, nguồn tiền thu về chậm, dẫn tới sự nguy hiểm trong tình hình tài chính, gặp khó khăn trong thanh toán công nợ, cũng như không thể chi trả cổ tức cho cổ đông", một chuyên gia phân tích.

Tại thời điểm cuối tháng 3/2022, tổng tài sản của Khải Hoàn Land đi ngang ở mức 6.617 tỷ đồng. Mặc dù vậy, phần lớn tài sản của công ty lại nằm ở khoản phải thu.

Cụ thể, các khoản phải thu dài hạn của Khải Hoàn Land là 4.734 tỷ đồng, tăng 17,6% so với đầu năm; Các khoản phải thu ngắn hạn là 1.116 tỷ đồng. Như vậy, các khoản phải thu của Khải Hoàn Land đã chiếm tới 88% cơ cấu tài sản.

Mặt khác, tại thời điểm cuối tháng 3/2022, tổng nợ phải trả của Khải Hoàn Land là 1.870 tỷ đồng, tăng khoảng 120 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm, chủ yếu là nợ vay tài chính tăng 50% lên 987,1 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay ngắn hạn tăng 65,1% lên 191,8 tỷ đồng, còn nợ vay dài hạn tăng 46,8% lên 795,3 tỷ đồng.

Theo tìm hiểu của phóng viên, Khải Hoàn Land là công ty thành viên của Tập đoàn Khải Hoàn do ông Nguyễn Khải Hoàn làm Chủ tịch Hội đồng quản trị. Công ty thành lập năm 2009, đến nay đã trải qua 25 lần thay đổi đăng ký kinh doanh, từ mức vốn điều lệ 6 tỷ đồng và giờ đã nâng lên 3.188 tỷ đồng.

Đáng chú ý, vốn điều lệ của Khải Hoàn Land tăng rất mạnh trong thời gian gần đây, từ mức 1.200 tỷ đồng hồi đầu năm 2020 và đến nay là 3.188 tỷ đồng. Thực tế, nguồn vốn của Khải Hoàn Land tăng mạnh trong thời gian qua là do công ty đẩy mạnh phát hành cổ phiếu và trái phiếu.

Trước đó, tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2022 diễn ra vào cuối tháng 3/2022, Khải Hoàn Land đã thông qua việc sẽ phát hành 200 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho tối đa 50 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp để tăng vốn.

Bên cạnh đó, Khải Hoàn Land sẽ phát hành 92,45 triệu cổ phiếu mới cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu, tương đương mệnh giá phát hành gần 924,6 tỷ đồng.

Như vậy, nếu hoàn thành toàn bộ kế hoạch phát hành cổ phiếu nói trên, vốn điều lệ của Khải Hoàn Land có thể đạt 8.580 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với mức vốn điều lệ hiện tại là 3.188 tỷ đồng.

Ngoài các phương án phát hành nói trên, vốn điều lệ của Khải Hoàn Land dự kiến còn được tăng thêm thông qua việc phát hành gần 6,4 triệu cổ phiếu thưởng cho người lao động (ESOP). Nguồn vốn phát hành cũng sẽ được trích từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. Giao dịch này dự kiến bổ sung cho tập đoàn gần 64 tỷ đồng vốn điều lệ trong năm.

Đồng thời, Khải Hoàn Land còn phát hành 31,9 triệu cổ phiếu để trả cổ tức năm 2021 với tỷ lệ 10% (cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu nhận 10 cổ phiếu mới). Trong đó, nguồn vốn chi trả được trích từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đến cuối năm 2021.

Ngoài ra, Khải Hoàn Land cũng có kế hoạch phát hành trái phiếu riêng lẻ để huy động vốn làm dự án. Trong đó, công ty sẽ phát hành các lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được bảo đảm bằng tài sản của công ty, giá trị mỗi đợt phát hành không quá 2.500 tỷ đồng.

Số lượng phát hành trái phiếu có thể là một hoặc nhiều đợt tùy thuộc vào nhu cầu vốn của tập đoàn tại từng thời điểm. Toàn bộ số tiền thu được từ đợt các phát hành trái phiếu cũng sẽ được dùng để bổ sung vốn lưu động; Phát triển quỹ đất, phát triển dự án bất động sản; thực hiện ký quỹ và mua bất động sản có sẵn để bán.

Trên website về trái phiếu doanh nghiệp của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), hồi tháng 3/2022 vừa qua, Khải Hoàn Land đã huy động thành công 300.000 trái phiếu, mệnh giá 1.000.000 đồng/trái phiếu, tương đương trị giá 300 tỷ đồng.

Trước đó, tháng 10/2021, Khải Hoàn Land cũng đã huy động thành công 300 tỷ đồng trái phiếu, lãi suất cố định 12%/năm nhằm huy động vốn, tăng quy mô vốn hoạt động và bổ sung vốn cho các dự án đầu tư.

Các lô trái phiếu được bảo đảm bằng 42 triệu cổ phiếu KHG thuộc sở hữu của các cổ đông công ty (tương ứng 24% vốn điều lệ). Bên cạnh đó, trái phiếu được bảo lãnh thanh toán bởi Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn và ông Nguyễn Khải Hoàn - Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty.

Đáng nói, tài sản đảm bảo là cổ phiếu sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư trái phiếu, bởi sẽ phụ thuộc theo diễn biến thị trường.

Theo dữ liệu giao dịch, cổ phiếu KHG chính thức lên giao dịch trên HNX từ phiên 19/7/2021 với giá tham chiếu trong ngày giao dịch đầu tiên là 15.000 đồng/cổ phiếu.

Cổ phiếu KHG của Khải Hoàn Land đã từng đạt đỉnh vào hồi tháng 7/2021 khi vượt mốc 23.000 đồng/cổ phiếu. Tuy nhiên, cổ phiếu này thời gian sau đó diễn biến trồi sụt và rớt mạnh xuống mức 12.650 đồng/đơn vị, kết thúc phiên giao dịch ngày 4/5/2022.

Mặt khác, về hình thức huy động vốn qua phát hành trái phiếu, thời gian qua, nhiều công ty bất động sản đã dùng phương án này nhằm huy động tiền vay, trong bối cảnh việc vay vốn tín dụng ngày càng khó khăn do các yêu cầu về hồ sơ, thủ tục. Đặc biệt, các ngân hàng đang kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản do đây là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Bộ Tài chính đã rất nhiều lần lên tiếng cảnh báo và chỉ đạo các đơn vị liên quan đẩy mạnh việc kiểm tra, giám sát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để đảm bảo thị trường trở thành một kênh huy động vốn quan trọng, hiệu quả và hạn chế tối đa rủi ro cho nhà đầu tư.

Thậm chí, sau khi vào cuộc điều tra, làm rõ, cơ quan chức năng cũng đã phát hiện một số doanh nghiệp phát hành trái quy định như Tập đoàn VsetGroup. Đặc biệt đó là Bộ Công an cũng đã vào cuộc điều tra và khởi tố vụ án và bị can về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” liên quan đến các vi phạm trong hoạt động chào bán, huy động vốn bằng trái phiếu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh gây rúng động dư luận mới đây.

Sau khi cơ quan điều tra hủy bỏ việc phát hành và khởi tố vụ án, nhiều nhà đầu tư đã căng băng rôn, biểu ngữ yêu cầu Tập đoàn Tân Hoàng Minh hoàn tiền nhưng một số nhà đầu tư đến nay vẫn chưa thể đòi lại được tiền. Thậm chí, còn phải lên hệ với Bộ Công an để giải quyết việc hoàn tiền này. Đây có thể là một bài học đắt giá cho các nhà đầu tư khi rót tiền vào trái phiếu, đặc biệt là trái phiếu bất động sản.