Đề xuất giao đất qua đấu thầu, đấu giá

Sửa đổi Luật Đất đai đáp ứng yêu cầu thực tiễn

Bỏ quy định về khung giá đất, sẽ xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Giao đất, cho thuê đất sẽ được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;… là một số điểm mới đáng chú tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang lấy kiến rộng rãi trước khi Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV (10/2022).

Có thể nói, đây là nội dung được các doanh nghiệp bất động sản đặc biệt quan tâm. Bởi quy định mới sẽ trực tiếp tác động tới việc tìm kiếm quỹ đất để xây dựng các dự án. Vậy đề xuất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ có điểm gì khác so với cách làm hiện nay?

Quỹ đất đẹp để thực hiện các dự án ngày càng eo hẹp và luôn cùng một lúc được rất nhiều các doanh nghiệp quan tâm đến. Trong bối cảnh như vậy, việc đấu giá, đấu thầu để lựa chọn nhà đấu tư được quyền khai thác, sử dụng đất được xem là 2 phương thức cạnh tranh, công khai, minh bạch nhất.

Theo đánh giá của các chuyên gia, dự thảo lần này đã phân định rất rõ các trường hợp giao đất: qua đấu giá; qua đấu thầu; hoặc không qua đấu giá, đấu thầu, tránh bỏ sót các trường hợp.

Một số doanh nghiệp trước đó cho biết, trong quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2013 đã nảy sinh các trường hợp không thuộc danh mục giao đất nào, khiến các doanh nghiệp và địa phương lúng túng, thậm chí là tới nay còn chưa giải quyết xong.

Dự thảo đã quy định rõ, có 10 trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, còn lại phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có những chia sẻ cụ thể về sự thay đổi quan trọng này.

Giao đất tránh tiêu cực nhờ quy định rõ ràng

PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi Trường, Bộ Tài nguyên và Môi Trường, cho biết: "Theo Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định trường hợp đấu giá đất và trường hợp không phải đấu giá đất, không có quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Trong dự thảo Luật Đất đai sắp tới chúng tôi dự kiến đưa vào có trường hợp không phải đấu giá đất và trường hợp phải đấu thầu dự án có sử dụng đất. Dự án đấu giá đất dựa trên nguyên tắc nếu đất đã giải phóng mặt bằng thì cần đấu giá đất đối dự án có sử dụng đất đối đất ở, đất thương mại dịch vụ. Còn đối dự án khác có thể đấu thầu dự án có sử dụng đất, đặc biệt là những dự án có quy mô lớn và là điểm nhấn công trình”.

Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tuy quy định mới bắt buộc hầu hết các dự án nhà ở thương mại đều phải thông qua đấu giá, đấu thầu sẽ khắt khe hơn, quy trình chặt hơn, nhưng đây là sự cần thiết cho thị trường chung. Quan trọng hơn, cách làm này tạo ra sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định: "Nếu là cuộc chơi công bằng, tôi và các doanh nghiệp khác phải tham gia thi đấu, thể hiện năng lực thật. Công khai, minh bạch chính là hướng tới sự công bằng, có tính bền vững, hơn là cơ chế xin cho gây nhiều bức xúc, tạo nhiều kẽ hở cho tham nhũng, tham ô”.

Khảo sát cho hay, cộng đồng doanh nghiệp tỏ ra rất đồng tình với các quy định rõ ràng, cụ thể trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Đây cũng là cơ sở quan trọng để các địa phương phân định rõ các trường hợp giao đất cho từng dự án cụ thể. Tuy nhiên, để hoàn thiện tốt hơn nữa các quy định trong đấu giá, đấu thầu đất, các doanh nghiệp đã đưa ra các góp ý cụ thể, trong đó có cả ý kiến từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp nước ngoài này là tìm kiếm quỹ đất sạch để phát triển dự án. Khi biết được thông tin sẽ có sự thay đổi trong quy định về đấu giá, đấu thầu trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, doanh nghiệp mong muốn sẽ có cơ hội tìm được quỹ đất phù hợp, tiết kiệm thời gian, chi phí.

Ông Angus Liew, Chủ tịch Hội đồng thành viên Gamuda Land Việt Nam, cho hay: "Chúng tôi sẽ rất vui nếu Việt Nam có thể đưa ra các chỉ dẫn rõ ràng cho việc gọi thầu dự án và đấu thầu quỹ đất và việc này sẽ giúp chúng tôi có cơ hội có được các quỹ đất lớn. Thật ra, cách này cũng sẽ giúp Việt Nam thay đổi diện mạo đô thị, rất nhiều thứ có thể được cải tạo lại, đặc biệt là cơ sở hạ tầng. Do đó, tôi nghĩ rằng đây là một bước đi quan trọng để quy hoạch lại đô thị, giúp cân bằng nguồn cung nhà ở. Nhiều nước đang áp dụng thành công cách thức này, như Singapore, Hong Kong (Trung Quốc)".

Theo đề xuất trong dự thảo, "dự án phải có quy mô diện tích từ 100 ha trở lên" mới đủ điều kiện đấu thầu, còn dưới 100 ha sẽ cơ bản đấu giá. Trong khi với hình thức đấu giá, ngân sách nhà nước phải thu xếp trước tiền giải phóng mặt bằng, trung bình khoảng 2,5-5 tỷ đồng/ ha). Như vậy, số tiền phải lên tới hàng trăm tỷ đồng. Không phải địa phương nào cũng có thể bố trí nguồn lực để thực hiện, dẫn tới dự án có thể bị ách tắc.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản GP Invest, nêu quan điểm: "Nên phân ra là đất của đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, đô thị loại 2 phải khác nhau. Không nên đưa ra đồng loạt tiêu chuẩn 100 ha, bởi như vậy số lượng doanh nghiệp tham gia ít, nhà nước phải đầu tư lượng tiền lớn vào. Vì nếu muốn đấu giá đất thì phải giải phóng mặt bằng. Như vậy tiền để chuẩn bị sẽ rất lớn. Về đấu thầu, đấu giá, nguyên tắc là nên nhưng tổ chức như thế nào, quy mô như thế nào cần hướng dẫn cụ thể trong Luật Đất đai".

Chính vì thế, các doanh nghiệp đề xuất nên quy định dự án khu đô thị chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên là được đấu thầu, tạo điều kiện thuận lợi cho cả địa phương và doanh nghiệp. Còn nếu vẫn giữ tiêu chí 100 ha thì quy định rất có thể sẽ bị lách luật bằng cách chia nhỏ thành nhiều dự án, gây khó khăn trong quản lý.

Các chuyên gia cũng lưu ý, Luật Đất đai nằm trong mối liên hệ mất thiết với rất nhiều luật khác. Việc sửa đổi cũng cần tránh sự xung đột, mâu thuẫn giữa các luật, đặt biệt là Luật Đấu thầu sửa đổi.

Bỏ quy định về khung giá đất, sẽ xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Theo pháp luật hiện hành thì khung giá đất được quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 khi Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Tuy nhien, tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó, việc định giá đất sẽ xác định theo những nguyên tắc tại Điều 129 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Nhà nước sẽ ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể theo Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Như vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó Nhà nước sẽ quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất và ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.