Nhiều nhà đầu tư mua nhanh bán vội vỡ mộng khi dòng tiền rút khỏi thị trường tỉnh lẻ

Vài tháng gần đây, việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản đã khiến cho dòng tiền không kịp về, thị trường ít thanh khoản, giao dịch chậm và ít hơn trước. Điều này khiến các nhà đầu cơ lướt sóng chịu nhiều rủi ro khi bị “ngâm vốn” lâu và áp lực trả nợ ngân hàng.

Một dự án phân lô bán nền tại TP Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng. Ảnh: Tấn Lợi

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc giá nhà đất bị đẩy lên quá cao, không phản ảnh đúng giá trị thật khiến giao dịch trên thị trường bất động sản thời gian qua bị chững lại do người có nhu cầu thực không mua những sản phẩm bị thổi giá, làm giá quá cao. Nhiều nhà đầu tư chờ đợi động thái nới lỏng chính sách vĩ mô của Chính phủ có nới lỏng hạn mức tín dụng hay ưu tiên cho một số dự án bất động sản nhất định để được tiếp cận nguồn vốn.

Theo CEO một doanh nghiệp địa ốc trên địa bàn Q.7, TP.HCM, hiện tại, các nhà đầu tư lướt sóng đã suy giảm mạnh khi đại dịch bùng phát và rút khỏi thị trường trong vài tháng gần đây do thanh khoản của tài sản có dấu hiệu xuống thấp. Thời gian mua vào và bán ra ngày càng kéo dài hơn trước gấp nhiều lần, nhóm nhà đầu tư mua nhanh bán vội này không còn sóng để lướt. Cơ hội chốt lời bất động sản ngắn hạn kiểu ăn xổi lướt sóng gần như đã bị triệt tiêu, nhường chỗ cho đầu tư tài sản dài hạn.

Bên cạnh những tiềm năng, việc đổ tiền vào các sản phẩm nhà đất ở nông thôn cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất là khi thị trường bị siết chặt như hiện nay thì nguy cơ “mắc cạn” khi đầu tư đất ở nông thôn là rất lớn. Bởi trên thực tế, có rất nhiều người mua đất nông nghiệp ở quê nhưng sau thời gian dài vẫn chưa thoát hàng được do tiềm năng kinh tế khu vực thấp, mật độ dân cư thưa thớt, hẻo lánh, xa trung tâm…

Anh Hữu Minh, ngụ Q.12, TP.HCM chia sẻ, đầu năm 2022, đu theo làn sóng đầu tư tỉnh lẻ, anh dồn toàn bộ tiền đang có, thậm chí vay thêm ngân hàng mua mảnh đất tại Bình Phước và dự kiến trong vòng 3 tháng sẽ “đẩy được hàng” thế nhưng đến nay anh vẫn chưa bán được.

“Hiện mỗi tháng trả lãi ngân hàng, rất áp lực nên giờ tôi chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn và trả nợ khoản vay ngân hàng nhưng rao bán mãi chưa ai thấy người hỏi mua”, anh Hữu Minh chia sẻ thêm.

Rơi vào hoàn cảnh tương tự như anh Minh là chị Hạnh Thúy, tự tin khi từng kiếm tiền tỷ chỉ trong vòng chưa đầy nửa tháng, cuối năm 2021, chị rót nhiều tỷ đồng để lao vào đầu tư theo cơn sốt đất ở Bảo Lộc, thế nhưng, vừa qua chị phải mất ngủ nhiều hôm vì những lô đất chị mua đang “trục trặc” pháp lý và nhất là sau khi lãnh đạo UBND tỉnh Lâm Đồng tiến hành các buổi làm việc với các sở, ngành, địa phương về việc thực hiện tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh. Hiện chị đang rao bán các lô đất với giá vốn, thậm chí bán lỗ nhưng vẫn chưa có khách nào hỏi thăm trong khi áp lực trả nợ ngân hàng ngày càng lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ, trước cơn đồn thổi giá đất tại nhiều nơi như hiện nay, nếu người dân không tìm hiểu kỹ, đầu tư sai sẽ "ôm" những lô đất mà sau này không trở thành đất xây dựng nhà ở, đất đô thị mà chuyển sang đất cho các lợi ích công cộng thì giá trị thu hồi sẽ thấp. Nhà đầu tư sẽ đối mặt nhiều rủi ro hơn khi trở thành người đầu tư cuối cùng và khi thị trường lắng xuống, người dân sẽ vừa ôm đất, vừa ôm cục nợ nên cần phải hết sức cảnh giác. Không nên lao vào các đợt sốt đất ở các địa phương bởi các đầu nậu đã đi thâu tóm đất đai, nếu bây giờ người dân nhảy vào các vùng này sẽ sập bẫy.

Để tránh tình trạng dễ bị “mặc cạn” khi đầu tư đất ở nông thôn, nhiều ý kiến cho rằng, trước hết, nhà đầu tư nên tìm hiểu tình hình pháp lý, tình hình quy hoạch, giấy phép xây dựng; tiếp theo nhà đầu tư cần đảm bảo tình hình tài chính, dòng tiền thu nhập ổn định trong suốt thời gian vay để đầu tư và điều cần thiết và quan trọng nhất là tính thanh khoản của dự án, sản phẩm đầu tư. Để làm được điều này nhà đầu tư phải khảo sát dự án và khu vực xung quanh dự án nhiều lần, đánh giá mật độ dân cư và mức độ đô thị hóa để có thể đưa ra nhận định đúng về tình hình dự án trong ngắn, trung và dài hạn. Cần tiên liệu sau khoảng thời gian này, nơi đây có trở thành một khu dân cư sầm uất, thu hút được dân cư về ở hay không. Đây là yếu tố để đánh giá tiềm năng tăng trưởng giá trong dài hạn của dự án, khu vực mình quan tâm đầu tư.

Trước thực trạng trên, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững trong thời gian tới, Bộ Xây dựng kiến nghị, các bộ, ngành liên quan theo chức năng, nhiệm vụ được giao cần nghiên cứu dự thảo, báo cáo Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo Nghị quyết số 50/2022/QH15 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022.

Bên cạnh đó, các bộ, ngành tiếp tục nghiên cứu trình cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các cơ chế, chính sách pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, thuế, tín dụng, kinh doanh bất động sản… để tăng cường quản lý, tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường.