Dự án Danko Avenue Thái Nguyên: Dấu hiệu huy động vốn trái phép khi còn vướng giải phóng mặt bằng

Dự án Khu nhà ở Bách Quang, tên thương mại là Danko Avenue, (phường Bách Quang, TP.Sông Công), được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án vào tháng 7/2019. Đơn vị được lựa chọn làm chủ đầu tư là công ty Cổ phần Tập đoàn Danko.

Dự án Danko Avenue Thái Nguyên vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.

Theo đó, phần đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở gồm 380 lô đất với tổng diện tích 3,74ha. Trong đó, số lượng lô đất liền kề là 252 lô (diện tích 2,5ha) số lượng lô đất shophouse là 128 lô (diện tích 1,24ha) và tổng mức đầu tư 344 tỷ đồng.

Dự án được khởi công từ đầu quý 3 năm 2019, dự kiến hoàn thành cuối năm 2020 nhưng đến năm 2022, hạ tầng kỹ thuật dự án vẫn chưa hoàn thiện, thậm chí còn chưa giải phóng xong mặt bằng.

Được biết, nguyên nhân của tình trạng trên là do một số hộ dân trong vùng dự án vẫn chưa nhận đền bù giải phóng mặt bằng do những vướng mắc về nguồn gốc đất. Ngoài ra, những hộ dân đã đồng thuận với phương án giải phóng mặt bằng chưa thể di chuyển do chưa có các khu tái định cư.

Chị Nguyễn Thị Xuân (tổ dân phố Mỏ Chè, phường Bách Quang, thành phố Sông Công) cho hay, người dân được ngành chức năng tuyên truyền, phổ biến chọn lựa 2 phương án, tái định cư tại chỗ hoặc về các điểm tái định cư tập trung.

“Chúng tôi chọn phương án tái định cư tại chỗ, sau đó được giải thích là phải tái định cư tập trung theo quy hoạch, mọi người cũng đồng thuận. Tuy nhiên, tới thời điểm này, khu tái định cư mới chỉ được san nền, chưa thi công hạ tầng, đường giao thông. Người dân cũng chưa được bàn giao đất tái định cư, nếu yêu cầu di chuyển bàn giao mặt bằng thì chúng tôi ở đâu?”, chị Xuân nêu khúc mắc.

Xác nhận tình trạng trên, đại diện UBND phường Bách Quang cho biết, dự án Khu nhà ở Bách Quang vẫn còn có những hộ dân chưa nhận tiền đền bù ở tổ dân phố La Đình. Việc đền bù giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng, UBND phường Bách Quang đã kiến nghị gửi UBND thành phố Sông Công và UBND tỉnh Thái Nguyên các nguyện vọng của các hộ dân.

Huy động vốn bằng “hợp đồng góp vốn”, “bản đăng ký nhu cầu”?

Hiện tại, cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại Dự án Danko Avenue Thái Nguyên chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, thời gian qua, trên thị trường bất động sản, việc giao dịch hàng trăm lô đất đã diễn ra cực kỳ sôi nổi. Hình thức giao dịch được thực hiện là hợp đồng vay vốn và bản đăng ký nhu cầu.

Theo hướng dẫn của một môi giới tên B., chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng vay vốn với những người có nhu cầu mua căn hộ tại dự án, qua danh nghĩa “bổ sung nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh”.

Hoạt động mua bán “lúa non” tại Dự án Danko Avenue Thái Nguyên đang diễn ra phổ biến.

Cũng theo môi giới này hướng dẫn, khoản vay kéo dài 18 tháng, tương đương với giá trị căn hộ khách hàng đăng ký mua, có mức lãi suất 7%/năm.

Theo quy định của hợp đồng, khoản vay được giải ngân theo 7 đợt; đợt đầu 15%, được thanh toán trong vòng 7 ngày sau khi khách hàng đặt cọc giữ chỗ lô đất.

Song song với hợp đồng vay vốn là “bản đăng ký nhu cầu”, qua đó, chủ đầu tư sẽ xác nhận lô đất cụ thể cho khách hàng. Khi đủ điều kiện mua bán, hợp đồng vay vốn và bản đăng ký nhu cầu sẽ được hủy bỏ thay bằng hợp đồng mua bán.

Số tiền khách hàng “cho vay” sẽ được khấu trừ vào giá trị căn hộ sau khi ký kết hợp đồng. Giá các lô đất của dự án Danko Avenue được giới thiệu với mức từ 3,3 - 3,8 tỷ đồng tùy vào vị trí.

Trước đó, vào hồi tháng 2 vừa qua, Bộ Xây dựng đã có văn bản trả lời UBND tỉnh Thái Nguyên về việc, cơ quan này xin ý kiến Bộ về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở tại dự án Danko Avenue.

Cụ thể, theo chấp thuận đầu tư của Dự án của UBND tỉnh Thái Nguyên, mục tiêu của Dự án khu nhà ở Bách Quang là đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng đồng bộ tạo ra một khu đô thị mới hiện đại. Hình thức đầu tư là xây dựng mới dự án khu nhà ở.

Nhà đầu tư thực hiện xây dựng các công trình nhà ở để bán tại các tuyến đường trục chính và có phương án đầu tư các công trình nhà ở để bán tại các tuyến đường nhánh còn lại. Cũng theo quyết định giao đất để thực hiện dự án thì mục đích của việc giao đất là để thực hiện dự án khu nhà ở phường Bách Quang.

“Do đó, bộ Xây dựng đề nghị UBND tỉnh Thái Nguyên cần rà soát các văn bản pháp lý của Dự án để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền tại Dự án trên không trái với mục tiêu trong các quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư, giao đất và các văn bản pháp lý có liên quan khác của Dự án. Đồng thời, tuân thủ các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, nhà ở và pháp luật có liên quan” – văn bản của bộ Xây dựng nêu rõ.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3 Điều 25 luật Nhà ở năm 2014 và khoản 1 Điều 13 của luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ có chủ đầu tư mới được kinh doanh các sản phẩm trong dự án. Do đó, công ty Danko phải được công nhận là chủ đầu tư để được kinh doanh sản phẩm bất động sản theo đúng quy định pháp luật.

Dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật

Theo nhận định của luật sư Lê Phương Mai (đoàn Luật sư TP.Hà Nội), hành vi trên có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật và có thể bị phạt số tiền lên tới 1.000.000.000 đồng.

Chủ đầu tư dự án Danko Avenue Thái Nguyên có thể bị xử phạt hàng tỷ đồng với hành vi bán “lúa non”.

“Pháp luật cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê khi đáp ứng đủ các điều kiện như việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết 1/500; chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án; vị trí đất nền được chuyển nhượng không nằm trong các khu vực, địa bàn có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan….

Do đó, nếu đáp ứng được đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng đất nền nêu trên thì chủ đầu tư của dự án hoàn toàn có thể chuyển nhượng đất nền một cách công khai, hợp pháp bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần phải sử dụng các cách huy động vốn trá hình như hình thức ký hợp đồng góp vốn kinh doanh nhưng lại trả bằng đất nền”, Luật sư Lê Phương Mai nêu.

Ngoài ra, Luật sư Mai cũng cho hay, theo Điều 8, luật Kinh doanh bất động sản quy định về Các hành vi bị cấm: “5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”.

Cùng với đó, theo Khoản 3, Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng thì đối với các vi phạm trong lĩnh vực kinh danh bất động sản như hành vi huy động vốn không đúng quy định; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết thì Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản sẽ bị phạt tiền đến 1.000.000.000 đồng.

“Dự án Danko Avenue chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, cho nên căn cứ Khoản 1 Điều 194 luật Đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020 Sửa đổi, bổ sung một số điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thì dự án này chưa đủ điều kiện để mở bán. Do đó, nếu người tiêu dùng “xuống tiền” mua dự án với hình thức nói trên sẽ gặp nhiều rủi ro. Việc huy động vốn trá hình sẽ dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh khi dự án kéo dài hoặc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết”, luật sư Mai khuyến cáo.

Ngọc Bảo