Bài 2: “Xin ý kiến” để né 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội có dấu hiệu trục lợi?

Tìm theo các lá đơn tố cáo, chúng tôi khá ngạc nhiên. Theo Văn bản số 1262/UBND-QLĐT ngày 2/3/2021 của UBND TP Vũng Tàu thì TP có 6.900 hộ dân cần bố trí tái định cư, trong đó có 4.000 hộ giao đất tái định cư và giao đất ở mới là 2.900 hộ. Nhu cầu này là cấp bách và UBND TP Vũng Tàu luôn đề nghị UBND tỉnh chọn những khu đất nhà nước để giải quyết tình trạng này. Với các dự án khu đô thị khác, UBND TP Vũng Tàu cũng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện qui định tại Điều 5, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về việc yêu cầu doanh nghiệp phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, ở Dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân, việc dành 20% quĩ đất cho nhà ở xã hội không được thực hiện. Việc không thực hiện đúng qui định này “nhờ” công của Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.

Cụ thể, ngày 15/1/2018, Công ty Đông Dương có Văn bản số 05-2018 đề nghị hướng dẫn áp dụng Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về xây dựng nhà ở xã hội tại Dự án. Theo văn bản này, Công ty Đông Dương làm thủ tục đầu tư Dự án với qui mô 25,7 ha tại phường 12, thành phố Vũng Tàu.

Sau khi nêu việc được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương dự án tại Văn bản số 6370 ngày 17/9/2010 (là văn bản chấp thuận chủ trương để Công ty Đông Dương nghiên cứu khảo sát, lập các thủ tục đầu tư xây dựng dự án mà chúng tôi đã đề cập ở bài 1), Công ty Đông Dương cho rằng, về khía cạnh qui hoạch, Dự án Vườn Xuân nằm ở gần vòng xoay giao cắt của 2 đại lộ lớn là Đường 3/2 và 2/9, là vị trí cửa ngõ của TP Vũng Tàu nên tiêu chí qui hoạch của Dự án là một khu dân cư cao cấp, đẹp và tiện nghi hiện đại.

Việc bố trí nhà ở xã hội trong dự án sẽ tạo một số điểm bất lợi về qui hoạch chung… dẫn đến lãng phí rất lớn về nguồn lực xã hội. Do vậy, Công ty Đông Dương đề nghị UBND tỉnh hướng dẫn Công ty trong việc triển khai dự án, đặc biệt là xem xét về việc Công ty không thuộc trường hợp phải dành 20% quỹ đất để bố trí nhà ở xã hội theo qui định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Với văn bản đề nghị này của Công ty Đông Dương, tháng 2/2018, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đã phát đi văn bản hỏi ý kiến của Bộ Xây dựng. Văn bản này một lần nữa nêu việc Dự án được chấp thuận tại Văn bản số 6370 ngày 17/9/2010 và nhắc đến Quyết định số 3254/QĐ-UBND của UBND TP Vũng Tàu về việc phê duyệt nhiệm vụ đồ án qui hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 với tổng diện tích khu đất qui hoạch khoảng 26,5 ha. Dù nêu rõ, đến thời điểm hỏi, Dự án chưa được phê duyệt qui hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và Công ty Đông Dương đang triển khai các bước để xin phê duyệt qui hoạch nhưng văn bản của Sở Xây dựng vẫn xin hướng dẫn vì chủ đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định số 188/NĐ-CP và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có hiệu lực.

Điều đó đồng nghĩa với việc Công ty Đông Dương không phải dành 20% qui đất ở trong Dự án để xây dựng nhà ở xã hội như đề nghị của Công ty Đông Dương. Văn bản hỏi cũng không nêu một thực tế là, phải đến ngày 17/5/2019, UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu mới ban hành Quyết định số 1238/QĐ-UBND quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận nhà đầu tư là Công ty Đông Dương thực hiện Dự án với qui mô là 255.701,5m².

Với các hồ sơ được “nắn nót” như vậy, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 72/BXD-QLN trả lời văn bản xin ý kiến của Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. Theo đó, văn bản này đề nghị Sở Xây dựng báo cáo UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu để giải quyết theo thẩm quyền. Trường hợp của Công ty nếu đã được lựa chọn làm chủ đầu tư Dự án trước thời điểm Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, Dự án chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây nhà ở xã hội và không thuộc diện bị thu hồi theo qui định của pháp luật để giao chủ đầu tư khác thì không bắt buộc phải dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong Dự án.

Với hướng dẫn này, ông Mai Trung Hưng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đã “bỏ nhỏ” các qui định của khoản 1 và 2 Điều 44 Luật Đầu tư và ký Văn bản số 1312/SXD-QHKT ngày 2/5/2018 khẳng định Dự án “không bắt buộc phải dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong Dự án”. Có hướng dẫn này của ông Mai Trung Hưng, Công ty Đông Dương đã không phải dành 20% quỹ đất hoặc nộp bằng tiền về ngân sách nhà nước theo qui định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Mặc dù khoản 1 và 2 Điều 44 Luật Đầu tư nêu rõ, thời hạn thực hiện Dự án được tính từ ngày nhà đầu tư được cấp Quyết định chấp thuận nhà đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu. Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn hoạt động của dự án được tính từ ngày nhà đầu tư được quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chậm được bàn giao đất thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa.

Có lẽ, không cần phải làm phép tính phức tạp gì cũng có thể nhận ra, 20% đất ở dành cho quỹ nhà ở xã hội ở Dự án này trị giá bao nhiêu tiền. Nếu vì lý do Dự án nhà ở cao cấp mà xây dựng nhà ở xã hội sẽ “gây lãng phí nguồn lực xã hội rất lớn” như nhà đầu tư đưa ra để chấp thuận không dành 20% quỹ nhà ở xã hội thì chỉ có thể lý giải được UBND TP Vũng Tàu, Sở Xây dựng đã “thiên vị” nhà đầu tư đến mức nào, xem nhẹ nhu cầu của người dân ra sao. Nếu kết hợp với việc giao đất không qua đấu giá gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước trên 28.000m² đất do UBND TP quản lý thì rõ ràng có sự bất thường không hề nhỏ tại Dự án Vườn Xuân.

Dư luận đang đặt câu hỏi, vì sao UBND TP Vũng Tàu, Sở Xây dựng lại hết lòng với các các đề nghị của chủ đầu tư, không căn cứ thượng tôn là các văn bản luật? Việc “nghiêng” về lợi ích của chủ đầu tư tại Dự án này có dấu hiệu trục lợi? Đặc biệt khi đặt nó trong bối cảnh chung với các nhà đầu tư khác. Chúng tôi còn tìm thấy bóng dáng của việc hành xử không bình thường của các cơ quan trên trong một diễn biến khác, có dấu hiệu “răn đe” người tố cáo.