Bất động sản nghỉ dưỡng trên đà “lao dốc”

“Khủng hoảng thừa” bất động sản nghỉ dưỡng

Theo báo cáo mới đây, mặc dù tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới có dấu hiệu khả quan đạt 42% trên tổng số 141 căn được thị trường hấp thụ, tuy nhiên nhiều khu du lịch nghỉ dưỡng trên thực tế vẫn rất vắng bóng khách thuê.

So với các điểm đến du lịch, nghỉ dưỡng trong cả nước thì miền Trung vẫn là cái tên sáng về mức độ hấp thụ khả thi và nguồn cung ổn định hơn hẳn so với miền Bắc và miền Nam. Trong khi giá cả mặt bằng ghi nhận nhiều con số khủng cho một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt tại thị trường miền Trung, giá trung bình dao động từ 9,5 đến 71,6 tỷ đồng.

Trước tình trạng nguồn cung vẫn ổn định nhưng nhu cầu khách hàng vẫn chưa nhiều như dự tính, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang đối diện với nguy cơ “khủng hoảng thừa”. Anh Trần Tiến Sơn, chủ đầu tư của một dự án nghỉ dưỡng tại Phú Quốc cho hay, lượng khách tới Phú Quốc đã tăng trở lại nhưng số lượng phòng trống vẫn khá nhiều. Nguyên nhân, do số lượng các khu nghỉ dưỡng tại đây quá nhiều, khách hàng có nhiều lựa chọn.

Các khu nghỉ dưỡng cạnh tranh khốc liệt về sản phẩm và giá. Anh Sơn cho rằng, các dự án đều na ná nhau về loại hình biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng và ở cùng vị trí nên gần như không có nhiều khác biệt, chủ yếu cạnh tranh nhau từ đơn vị quản lý và giá cả.

Ở phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng, theo thống kê của một đơn vị nghiên cứu, Đà Nẵng, Phú Quốc và Nha Trang có dấu hiệu dư thừa condotel. Chỉ sau 2 năm bùng nổ, Phú Quốc đã có khoảng 10.000 phòng condotel đạt tiêu chuẩn 4-5 sao. Sự gia tăng quá nhanh khiến Phú Quốc dư thừa condotel. Trong khi đó, Nha Trang khả năng dư thừa cũng hiện hữu.

Nguy cơ “khủng hoảng thừa” bất động sản nghỉ dưỡng diễn ra khi các chủ đầu tư mạnh tay cam kết lợi tức tới nhà đầu tư, khiến nhà đầu tư gặp rủi ro lớn hơn. Ảnh hưởng của dịch bệnh, nhiều dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng không trả lợi nhuận như đúng cam kết đã nảy sinh nhiều tranh chấp với khách hàng.

“Sóng” bất động sản dồn vào thị trường đã khiến các chủ đầu tư chạy đua với số lượng và xem nhẹ những chi tiết rất nhỏ như kích thước phòng, thiết kế, tiện ích... Một trong những yếu tố then chốt làm nên thương hiệu sản phẩm. Không chỉ với số lượng, các chủ đầu tư còn đua nhau chiếm lĩnh các ngách nhỏ trong loại hình nghỉ dưỡng này, bằng việc phát triển ồ ạt các sản phẩm “luxury” và “wellness” nhưng chưa thật sự hiểu đúng các khái niệm này cũng như thiếu sự cân nhắc đến các yếu tố cộng hưởng xung quanh.

Bất động sản nghỉ dưỡng trên đà “lao dốc” về giá cả và giá trị

Bất động sản nghỉ dưỡng đã có dấu hiệu suy giảm về giá cả và giá trị từ cuối năm 2018 do sự bão hòa cung cầu. Kế đó là hàng loạt những diễn biến tiêu cực như vỡ cam kết lợi nhuận condotel, tắc nghẽn pháp lý…

Trên thị trường, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng, buộc phải cắt lỗ condotel hoặc biệt thự nghỉ dưỡng nhằm thu hồi vốn. Tương tự, báo cáo ghi nhận một xu hướng đặc biệt là ngày càng nhiều doanh nghiệp bắt đầu thanh lý các tài sản không cốt lõi để thu hồi vốn.

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, đánh giá hiện nay có ba yếu tố chính đang cản trở quá trình khôi phục của nguồn cầu du lịch là lạm phát, chi phí chuyến bay gia tăng và sự chậm khôi phục của hai thị trường khách Trung Quốc và khách Nga.

“Nguồn cầu sẽ hoàn toàn khôi phục vào năm 2024. Tuy nhiên bên cạnh vấn đề nguồn cầu, ngành du lịch Việt Nam còn phải phải đối mặt với thách thức khác là tình trạng dư thừa nguồn cung.

Ước tính trong ba năm tới, nguồn cung tại các điểm đến du lịch trọng điểm sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình 20% mỗi năm. Với tốc độ này, nếu nguồn cầu không tăng theo kịp thì có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, qua đó sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến công suất phòng của các khách sạn, khu nghỉ dưỡng trong nước”, vị chuyên gia này phân tích.

Các chuyên gia cho rằng, các chủ đầu tư cần thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai. Còn người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín.