Dự án CitiGrand: Chủ đầu tư có đang lách luật để bán “chui” dự án, đẩy rủi ro về phía khách hàng?

Theo quảng cáo, từ giữa năm 2020 trên nhiều trang website, mạng xã hội xuất hiện nhiều thông tin rao bán dự án CitiGrand tại khu đô thị Cát Lái, phường Cát Lái, Quận 2, TP Hồ Chí Minh do Công ty TNHH Đầu tư Vĩnh Phú làm chủ đầu tư, phát triển bởi công ty cổ phần Kiến Á (Kiến Á Group) với những lời quảng cáo “có cánh”: Căn hộ CitiGrand tạo nên không gian sống chuẩn mực, ở đó gần trung tâm, có sự tách biệt tạo không gian an ninh yên tĩnh nhưng không xa rời những tiện ích hiện đại, mang đến không gian sống hoàn hảo vào phù hợp nhất; CITIGRAND Căn hộ chất lượng cao cấp dành cho người trẻ thành đạt”…

Cụ thể, trang citigran.vn quảng cáo, dự án có tổng diện tích 18.350m2 có quy mô 25 tầng với tổng số 666 căn hộ, trong đó có 521 căn có diện tích 56,3 - 60,3m2 (2PN, 2WC) và 145 căn diện tích 56,3- 60,3m2 (2PN, 2WC), thiết kế chiều cao tầng 5,4m, 1 khu Thương mại - Dịch vụ, 1 khu Nhà phố thương mại; Tọa lạc ngay trung tâm Khu đô thị Cát Lái, Quận 2, với hệ thống hạ tầng hoàn thiện, kết nối nhanh chóng về Quận 1 và các vùng lân cận chỉ 9-15 phút; Được kiến tạo bởi bàn tay tài hoa của các kiến trúc sư hàng đầu, mang trong mình vẻ đẹp tinh tế và giàu cảm xúc của phong cách kiến trúc đương đại; Thừa hưởng công viên trung tâm rộng 4 ha cùng công viên nội khu ấn tượng với không khí trong lành, xanh mát quanh năm, đặc biệt có lợi cho sức khỏe của các thành viên trong gia đình…

Ghi nhận thực tế của PV, dự án CitiGrand được quây tôn kín xung quanh khu đất. Bên trong dự án là một bãi đất trống, có vài chiếc ô tô tải, máy múc, khung cảnh hoang vắng, chưa có dấu hiệu triển khai xây dựng.

Theo tìm hiểu của PV, mặc dù dự án còn là bãi đất trống, nhưng chủ đầu tư là Công ty TNHH đầu tư Vĩnh Phú đã tiến hành thu tiền của khách hàng bằng hình thức ký Văn bản thỏa thuận từ tháng 5/2020, số tiền lên đến hàng trăm triệu đồng. Cụ thể, ngày 17/5/2020, Công ty Vĩnh Phú ký văn bản thỏa thuận A14-03/VBTT-VP.CG, phụ lục 02 -Tiền đặt cọc với khách hàng với 5 đợt thanh toán với tổng số tiền lên đến hơn 604 triệu đồng.

Tình trạng dự án "bất động" sau thời gian dài công bố thông tin, không khỏi khiến dư luận đặt ra nghi vấn phải chăng pháp lý của dự án chưa hoàn thành hay năng lực của chủ đầu tư còn hạn chế? Số tiền các đơn vị liên quan huy động từ khách hàng đã được dùng vào mục đích gì? Liệu dự án có hoàn thành kịp tiến độ để bàn giao nhà cho khách hang theo cam kết?

Bà Bùi Thị Thùy Dung- Đại diện truyền thông của Kiến Á Group cho biết: "Citi Grand là dự án thuộc khu đô thị Cát Lái, khu vực đã được quy hoạch chi tiết 1/500. Được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng, CitiGrand được thực hiện đúng với kế hoạch sử đụng đất địa phương và kế hoạch phát triển nhà của UBND phê duyệt… hiện tại dự án đang ở giai đoạn thi công móng hầm". Ngoài thông tin trên thì vị đại diện truyền thông này không kèm theo bất kỳ văn bản, tài liệu nào đính kèm để chứng minh.

Trao đổi với PV, Luật sư Đặng Thái Hà (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) cho biết, về mặt pháp lý, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để ký hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Vì vậy, thỏa thuận đặt cọc trên sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý.

Cũng theo Luật sư Hà, khách hàng nên thận trọng trước những diễn biến bán hàng tại những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý theo quy định của pháp luật. Một dự án bất động sản hình thành trong tương lai chỉ có thể được phép mua bán khi có thông báo đủ điều kiện mở bán của cơ quan thẩm quyền, mà điều kiện tiên quyết đó chính là đã hoàn thành xong và được nghiệm thu về hạ tầng kỹ thuật.

Việc chưa đủ điều kiện mở bán, pháp lý còn chưa rõ ràng mà nhận tiền từ khách hàng sẽ khiến khách hàng phải chịu nhiều rủi ro, thiệt hại. Vì vậy, bên cạnh sự vào cuộc của các cơ quan chức năng thì khách hàng và các nhà đầu tư phải hết sức cẩn thận, tìm hiểu kỹ trước khi tham gia đầu tư tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó...

Ngoài ra, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và nhận được thông báo dự án đó đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng thì mới được phép bán.

Pháp luật không cho phép ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản với khách hàng. Điểm a khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việccấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.

Theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP thì với hành vi “Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định” như trên, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng. Thậm chí, quy định về hình thức xử phạt bổ sung tại khoản 5 Điều 57 Nghị định này thì chủ đầu tư sẽ bị“Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng”.

Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: "Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật".