Kỳ 3: Cách hành xử kỳ lạ của chủ đầu tư và các hệ lụy liên quan

Từ năm 2003 đến nay, Quảng Nam đã quyết định đầu tư 144 dự án khu dân cư, đô thị, tái định cư. Trong đó, tại thị xã Điện Bàn có 108 dự án, riêng Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc có 79 dự án. Tuy nhiên, hình hài của một đô thị hiện đại (Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc) vẫn chỉ nằm trên kỳ vọng khi hiện có đến 64 trong 79 dự án tại đô thị mới này đang thực hiện các thủ tục đầu tư. 31 dự án trong đó đang được thi công dang dở, 33 dự án còn lại bị “treo” đã nhiều năm làm cho cơ sở hạ tầng không được khớp nối đồng bộ, ảnh hưởng đến đời sống người dân và định hướng phát triển của địa phương.

Tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, UBND tỉnh Quảng Nam giao cho Công ty Xây dựng và Cấp thoát nước Quảng Nam (nay là Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam) thực hiện 2 dự án: Khu đô thị số 9 có diện tích 54,6ha và Khu đô thị số 9 mở rộng có diện tích 10,273ha đều thuộc địa bàn phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn. Theo báo cáo của UBND thị xã Điện Bàn, tại Khu đô thị số 9, tính đến năm 2020, chính quyền địa phương đã cấp giấy chứng nhận cho 873 lô/1.393 lô đất theo quy hoạch.

Theo tìm hiểu, hiện có rất nhiều nhà đầu tư, khách hàng mua đất tại dự án Khu đô thị số 9 bị chủ đầu tư “lật kèo”, không những vậy, họ bị chủ đầy tư kiện ngược ra tòa. Chuyện gì đang xảy ra ở Khu đô thị số 9?

Dự án khu đô thị số 9 chậm tiến độ, kéo dài nhiều năm là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng kỳ kèo trong việc giao đất cho khách hàng của chủ đầu tư.

Ngày 10/2/2011, bà Trần Thị Thu ký hợp đồng số 63/HĐHĐV-CTN với Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam để góp vốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với lô đất có ký hiệu 46-E12 tại Khu đô thị số 9, Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc.

Do đã quá thời hạn cam kết nhận đất từ chủ đầu tư nhưng vẫn chưa có đất, cùng với đó là các khó khăn liên quan, nên ngày 26/9/2017, bà Thu có đơn xin chuyển tên góp vốn nhận quyền sử dụng đất đối với lô 46-E12 sang cho ông Trương Tài. Đơn được soạn thảo theo mẫu của phía chủ đầu tư và được Trưởng Văn phòng giao dịch và khai thác quỹ đất Khu đô thị số 9 khi đấy là ông Hồ Công Đức ký xác nhận (Văn phòng giao dịch và khai thác quỹ đất Khu đô thị số 9 trực thuộc Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam - PV).

Theo ông Trương Tài, "đến nay đã hơn 11 năm (tính cả thời gian bà Trần Thị Thu đứng tên trên hợp đồng góp vốn - PV) nhưng chủ đầu tư không có thông báo gì đến khách hàng về kế hoạch cụ thể để bàn giao đất. Đây có thể do việc giải tỏa mặt bằng tại ví trí tôi đã góp vốn chưa thực hiện được, nên tôi cũng thông cảm chờ đợi, mặc dù vấn đề này gây thiệt hại cho vô cùng lớn với gia đình chúng tôi. Nhưng tại thời điểm này, tôi biết được chủ đầu tư đã tự ý lấy lô đất tôi góp vốn để bố trí, bàn giao cho hộ tái định cư sử dụng. Theo quy hoạch thì hộ tái định cư phải nhận đất ở vị trí khác chứ không phải là vị trí lô đất mà tôi đã đặt cọc".

Về đơn xin chuyển tên góp vốn nhận quyền sử dụng đất, ngày 8/6/2011, ông Hồ Công Đức có tờ trình đến ông Ngô Đức Trung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam, về việc xin chủ trương lập thủ tục chuyển tên góp vốn. Theo tờ trình này, trong quá trình thực hiện hợp đồng góp vốn theo từng giai đoạn góp vốn, một số nhà đầu tư đã gặp khó khăn về tài chính nên không thể góp 100% giá trị hợp đồng đã ký.

Vì vậy các nhà đầu tư này thay vì làm thủ tục xin rút lại vốn thì đã tự kiếm nhà đầu tư khác để thỏa thuận việc tiếp tục thực hiện góp vốn nhận đất theo hợp đồng đã ký.

Xuất phát từ tình hình trên, ông Hồ Công Đức đề nghị Ngô Đức Trung chấp thuận chủ trương về thủ tục chuyển tên góp vốn, ủy quyền cho Trưởng Văn phòng giao dịch và khai thác quỹ đất Khu đô thị số 9 đại diện công ty xác nhận nội dung trên mẫu đơn xin chuyển tên của các nhà đầu tư… Sau đó, ông Ngô Đức Trung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam đã có bút phê đồng ý tờ trình với nội dung “Đồng ý về chủ trương. Trưởng Văn phòng giao dịch và khai thác quỹ đất Khu đô thị số 9 triển khai thực hiện”.

Cũng tương tự như trường hợp của ông Hồ Văn Có (Reatimes đã phản ánh trong kỳ trước), lô đất 46-E12 mà ông Trương Tài góp vốn tại Khu đô thị số 9 là loại đất ở phân lô nhà liền kề. Ngày 16/5/2022, Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam có thông báo về việc giải quyết đơn kiến nghị của ông Trương Tài. Theo thông báo này, Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam không công nhận tư cách pháp nhân đại diện góp vốn lô đất 46-E12 của ông Trương Tài theo hợp đồng số 63/HĐHĐV-CTN ngày 10/2/2011. Công ty cho rằng đơn xin chuyển tên góp vốn nhận quyền sử dụng đất giữa bà Trần Thị Thu và ông Trương Tài ngày 26/9/2017 không có giá trị bởi vì chỉ có xác nhận của ông Hồ Công Đức (trước đây là Trưởng Văn phòng giao dịch và khai thác quỹ đất Khu đô thị số 9) nhưng không có dấu của công ty. Ngoài ra, với trường hợp lô đất 46-E12 trong hợp đồng số 63/HĐHĐV-CTN, công ty thừa nhận việc không giao đất đúng thời hạn cam kết là lỗi của công ty và đề nghị hoàn trả lại số tiền đã đặt cọc, kèm theo mức chịu phạt 17%.

Theo ông Hồ Công Đức, rất nhiều trường hợp chuyển tên góp vốn theo mẫu đơn mà công ty duyệt kèm với tờ trình và được ông Đức ký xác nhận đã nhận được đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy tại sao với trường hợp của ông Trương Tài thì công ty lại gây khó dễ? Phải chăng Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam đang muốn gây sức ép với khách hàng, buộc khách hàng thuận theo hướng giải quyết có lợi về phía công ty?

Ngoài lô đất 46-E12 theo hợp đồng số 63/HĐHĐV-CTN, ông Trương Tài cũng có nhận chuyển tên góp vốn đối với lô đất ký hiệu 17-E23 (theo hợp đồng số 628/HĐHĐV-CTN ngày 24/5/2011). Cũng với mẫu đơn xin chuyển tên góp vốn nhận quyền sử dụng đất và được ông Hồ Công Đức ký xác nhận, nhưng thời gian sau này nhận thấy chủ đầu tư có nhiều dấu hiệu không minh bạch nên ông Trương Tài đã bổ sung thêm hợp đồng nhận ủy quyền với người chuyển nhượng quyền góp vốn cho ông. May mắn là lần này Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam đã chấp nhận tư cách đại diện góp vốn của ông Trương Tài đối với lô đất 17-E23.

Tuy nhiên, hướng giải quyết là yêu cầu ông Tài phải thực hiện thanh toán giá trị lô đất theo bảng giá thời kỳ 2020 - 2024 mặc dù công ty đã không giao đất theo đúng cam kết (vào tháng 5/2012) và từ đó không hề có một thông báo nào gửi đến ông Tài về thời gian giao đất. Trong năm 2011, ông Tài đã nộp tiền 2 đợt cho công ty với tổng giá trị bằng 50% giá trị lô đất mà mình góp vốn.

Hạ tầng kỹ thuật tại dự án Khu đô thị số 9 đã xuống cấp trầm trọng.

Tuy nhiên, với hướng giải quyết của công ty hiện nay thì số tiền ông Tài góp vốn năm 2011 bây giờ chỉ gần bằng 20% giá trị lô đất hiện tại (theo giá mà công ty đưa ra). Nếu ông Tài không đồng ý với nội dung trên thì công ty sẽ hoàn trả lại số tiền ông đã góp vốn, cộng thêm phí chịu phạt 18%.

Vậy việc chủ đầu tư dự án Khu đô thị số 9 không giao đất đúng thời hạn đã cam kết theo hợp đồng góp vốn nhưng không có bất kỳ thông báo nào đến khách hàng là đúng hay sai? Trách nhiệm trong việc giao đất chậm so với cam kết thuộc về chủ đầu tư và việc khách hàng phải thanh toán giá trị lô đất theo bảng giá thời kỳ 2020 - 2024 trong khi lỗi hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư là thế nào?

Nhiều người chưa biết bao giờ mới nhận “sổ đỏ”

Cuối năm 2009, ông Hồ Công Đức được Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam giao nhiệm vụ Trưởng Văn phòng giao dịch và khai thác quỹ đất Khu đô thị số 9; đại diện cho chủ đầu tư thực hiện việc mua bán, giao dịch đất, lập thủ tục giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho khách hàng.

Nhiều người mua đất theo hình thức góp vốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Khu đô thị số 9 kéo đến Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam để đòi quyền lợi.

Theo ông Hồ Công Đức, trong quá trình triển khai, dự án Khu đô thị số 9 được rất nhiều khách hàng tin tưởng, tín nhiệm để mua đất theo hình thức góp vốn nhận quyền sử dụng đất. Nhưng từ năm 2019, chủ đầu tư đã phát sinh nhiều vấn đề gây bất lợi cho khách hàng.

Trao đổi với PV Reatimes, ông Hồ Công Đức, cho rằng: “Về đạo lý kinh doanh, cá nhân tôi nhận thấy rằng công ty đã đánh tự đánh mất uy tín, phản bội lòng tin và cố tình gây khó dễ, không giao đất cho khách hàng. Vấn đề này cũng cho thấy công ty không tôn trọng chính sản phẩm mà mình bán ra. Dù đã chậm tiến độ giao đất cho khách hàng nhưng công ty vẫn cố tình muốn tăng giá đất hoặc đề nghị khách hàng nhận một lô đất khác chỉ bằng ½ diện tích lô đất mà họ đã đặt cọc. Bằng không, công ty sẽ thực hiện việc hoàn lại tiền khách hàng đã cọc cộng thêm phí chịu phạt. Đây là cách làm không minh bạch, không phù hợp”.  

“Trong quá trình đại diện công ty tại dự án, tôi phát hiện có những lô đất đã có sổ đỏ, trong khi khách hàng đang chờ đợi để nhận, thì lãnh đạo công ty lại mang đi bán cho người khác. Điều này tôi đã cảnh báo nhưng vẫn bị lãnh đạo công ty phớt lờ, cố tình lật kèo”, ông Hồ Công Đức, chia sẻ và cho hay hiện nay số khách hàng bị “kẹt” lại dự án, chưa nhận được đất có thể chia làm 3 nhóm:

Nhóm thứ nhất là những khách hàng góp vốn để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lô đất góp vốn đã có sổ đỏ nhưng lãnh đạo công ty đã bán cho người khác.

Nhóm thứ hai là những khách hàng góp vốn để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất đã có sổ đỏ nhưng lãnh đạo công ty cố tình không muốn giao mà đặt nhiều yêu sách rồi kiện ngược khách hàng, để vô hiệu hóa hợp đồng và hoàn trả lại số tiền đã nhận cọc.

Nhóm thứ ba là những khách hàng đã góp vốn để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa có đất thực tế và chưa có sổ đỏ để bàn giao.

Ngoài ra, có không ít trường hợp người dân bị ảnh hưởng trực tiếp bởi dự án, thuộc diện tái định cư đã nhận đất nhưng chưa được công ty giao sổ đỏ. Nhiều người trong số này buộc phải xây dựng nhà ở mà không có giấy phép xây dựng.

Trong nhiều năm qua, tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc liên tục xảy ra các vụ kiện tụng, tranh chấp, tụ tập đông người để đòi quyền lợi khi người dân góp vốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng các chủ đầu tư không giao đất thực tế, không có sổ đỏ để bàn giao cho dân.

Đặc biệt, tiến độ thực hiện đầu tư, xây dựng tại nhiều dự án chậm tiến độ, tình trạng hạ tầng các khu đô thị không được khớp nối, hạ tầng kỹ thuật các khu đô thị nhếch nhác… không đảm bảo để bàn giao, nghiệm thu đưa vào sử dụng. Kéo theo, các chủ đầu tư chây ì, không hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước…

Tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, UBND tỉnh Quảng Nam cũng đã thẳng tay thu hồi hàng loạt dự án mà chủ đầu tư yếu kém năng lực, thi công chậm tiến độ, gây bức xúc cho người dân và làm ảnh hưởng đến an ninh trật tự tại địa phương. Thiết nghĩ, đối với những gì đã và đang xảy ra tại dự án Khu đô thị số 9, UBND tỉnh Quảng Nam cũng cần kiểm tra, đánh giá năng lực thực sự của chủ đầu tư trong việc triển khai dự án đầu tư Khu đô thị số 9 và Khu đô thị số 9 mở rộng để ngăn chặn kịp thời các vấn đề phát sinh, nhất là các hệ lụy liên quan đến an ninh trật tự. Qua đó, thiết lập kỷ cương trong quản lý đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị, buộc các chủ đầu tư nghiêm túc thực thi các phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư đã được phê duyệt, đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các giao dịch bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật…