Phú Quốc: Nhiều vấn đề không bình thường tại dự án Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm

Diện tích quy hoạch dự án tăng vọt so với phê duyệt

Hiện nay thông tin về Dự án Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm trên mạng vẫn dễ dàng thấy những thông tin dự án do CityLand (Công ty TNHH MTV Đầu tư Địa ốc Thành phố) là chủ đầu tư vẫn dễ dàng tìm kiếm trên mạng. Theo đó, đây là Khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng cao cấp có tổng diện tích 173ha, gồm: Khu dân cư diện tích 79,1 ha; khu du lịch nghỉ dưỡng diện tích 94,4 ha đẳng cấp 6 sao Fairmont - được quản lý và vận hành bởi tập đoàn AccorHotels, bãi tắm riêng, câu lạc bộ biển, quảng trường biển, khu thể thao dưới nuớc, hồ bơi ngoài trời, bến du thuyền, phố mua sắm - ẩm thực…

Ấp Rạch Tràm, xã Bãi Thơm, Phú Quốc.

Thế nhưng theo Quyết định số 633/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 11/5/2010, phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030, thì Dự án Khu sinh thái Rạch Tràm được xác định rõ: Đây là "khu nghỉ dưỡng 4-5 sao, kết hợp tham quan rừng tràm, rừng ngập mặn, quy mô 102ha".

Chỉ đến ngày 8/12/2017, khi UBND tỉnh Kiên Giang phê duyệt quy hoạch phân khu xây dựng Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm tỷ lệ 1/2000 (Quyết định số 2678/QĐ-UBND), thì quy mô của dự án tăng vọt lên 169,32ha. Như vậy Quyết định số 633 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt khu du lịch sinh thái, hoàn toàn không có quy hoạch "khu dân cư" và nâng quy hoạch dự án lên 169,32ha, chênh hơn 67,32ha.

Diện tích quy hoạch “lố” vẫn chưa dừng lại ở con số trên, ngày 10/2/2020 UBND tỉnh Kiên Giang ban hành Quyết định số 313/QĐ-UBND "Phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch phân khu xây dựng Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm, tỷ lệ 1/2000, quy mô khoảng 173,53ha" với lý do "nhằm đảm bảo bao trọn hết các lớp nhà dân, phục vụ cho công tác quản lý, triển khai thực hiện".

Theo QĐ số 633/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ thì Dự án Khu sinh thái Rạch Tràm được xác định rõ: Đây là "khu nghỉ dưỡng 4-5 sao, kết hợp tham quan rừng tràm, rừng ngập mặn, quy mô 102ha".

Ngày 11/4/2018, Ban Quản lý khu kinh tế Phú Quốc ra Quyết định số 81/QĐ-BQLKKTPQ phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm tại xã Bãi Thơm, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, thì quy mô dự án được chốt ở mốc: 1.735.295,67m2 (tương đương 173,5ha).

Đầu tháng 3/2018, người dân Rạch Tràm bắt đầu nhận được thông báo của UBND huyện Phú Quốc (nay là TP Phú Quốc) về việc thu hồi đất để thực hiện Dự án Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm. Một trong những vấn đề nổi cộm khiến người dân sinh sống tại Rạch Tràm bất bình, phản đối dự án là việc bố trí tái định cư cho người dân còn nhiều vướng mặc, chưa kể số tiền mà người dân được nhận đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng lại quá thấp, thậm chí không đủ để chi trả một mảnh đất tái định cư.

Mập mờ “lợi ích quốc gia”

Nhiều người dân ấp Rạch Tràm cho biết, ban đầu chính quyền nói thu hồi đất để "phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng" nên họ chấp nhận. Nhưng sau đó, người dân lại nghe tin chính quyền giao đất cho doanh nghiệp tư nhân làm dự án thương mại. Như vậy, sao lại phổ biến với dân là để "phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng"? Điều này không đúng với thực tế.

Theo LS Lê Ngô Trung (Giám đốc Công ty luật TNHH Trung Lê và Cộng Sự): Điều 62 - Luật Đất đai quy định rõ các trường hợp thu hồi đất để "phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng". Trong đó, ngoài các trường hợp thu hồi để thực hiện các dự án quan trọng của quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư và các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận quyết định đầu tư, thì có trường hợp thu hồi để thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Tương ứng với mỗi trường hợp sẽ quy định rõ từng loại dự án.

Các hộ dân tại ấp Rạch Tràm, xã Bãi Thơm không đồng tình với giá bồi thường quá thấp.

Đối chiếu với các trường hợp được liệt kê theo khoản 3 của điều luật này, không có bất trường hợp nào quy định về việc thu hồi đất để thực hiện "dự án Khu du lịch sinh thái và dân cư". Trong trường hợp người dân Rạch Tràm bị thu hồi đất, rõ ràng không có sự hài hòa giữa lợi ích nhà nước, lợi ích nhà đầu tư và của người đang sử dụng đất, sự không minh bạch này cũng là tiền đề cho những sai phạm của các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai.

Còn theo LS Nguyễn Văn Đạt (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) thì không chỉ riêng Phú Quốc, hầu hết các địa phương trên địa bàn cả nước phần nhiều cũng thu hồi đất căn cứ quy định tại Điều 62 Luật đất đai: “Theo đánh giá của cá nhân tôi, quy định này khá vô nghĩa và thiếu rõ ràng, nó dẫn tới việc các địa phương lợi dụng quy định này để thu hồi đất và áp giá đền bù theo khung giá nhà nước, rẻ hơn rất nhiều so với giá thị trường. Đó là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện về đất đai tăng lên nhiều hơn”- LS Nguyễn Văn Đạt cho biết

“Quy định tại điều 62 Luật đất đai 2013 có thể chia ra làm hai vế, vế thứ nhất là “để phát triển kinh tế - xã hội”. Thử hỏi mục đích nào không để phát triển kinh tế - xã hội? Tôi nói quy định này vô nghĩa là ở ý đó. Ở vế thứ hai là “vì lợi ích quốc gia công cộng”. Trước tiên cần phải trả lời được câu hỏi: Lợi ích quốc gia, công cộng là thế nào? Sự thiếu rõ ràng chính là ở chỗ này. Ví dụ như vì mục đích an ninh, quốc phòng tại Điều 61, chúng ta có định nghĩa rất rõ. Do đó cần phân tích sâu hơn đối với từng trường hợp chúng ta mới có thể làm rõ được là vì lợi ích quốc gia công cộng hay vì mục đích kinh doanh của doanh nghiệp”, LS Nguyễn Văn Đạt nói.

Cũng theo LS Nguyễn Văn Đạt, đối với những dự án thu hồi đất vì mục đích kinh doanh thương mại, pháp luật quy định rất rõ tại Điều 73 Luật đất đai. Chủ đầu tư phải thoả thuận với người dân có đất để nhận chuyển nhượng hoặc thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhà nước cũng khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của chủ đầu tư để thực hiện dự án. Việc thu hồi đất căn cứ Điều 62 Luật đất đai và áp khung giá nhà nước bồi thường cho người bị thu hồi đất rõ ràng không đúng, dẫn đến người dân phản đối và khiếu kiện.

Nghị quyết 18/NQ-TW mới đây cũng đã bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Việc thu hồi đất phải tuân thủ Hiến pháp và pháp luật; hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định; có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ...