Dù đang bội cung, vì sao chủ đầu tư vẫn muốn làm dự án nhà ở cao cấp?

Trong khoảng 5 năm trở lại đây, phân khúc nhà ở cao cấp ở TP.HCM đã có những cú lội ngược dòng ngoạn mục, vượt lên chiếm thế thượng phong so với các phân khúc khác.

Cụ thể, năm 2017, tỷ lệ các căn hộ cao cấp chỉ chiếm 25,5% tổng nguồn cung của thị trường, với 10.987 căn. Tỷ lệ này trong năm 2018 đã tăng lên chiếm 30%, với 8.502 căn; năm 2019 chiếm 67,1%, với 15.479 căn; năm 2020 chiếm 42,1%, với 7.114 căn; năm 2021 chiếm 72%, với 10.404 căn. Đặc biệt, nửa đầu năm 2022, tỷ lệ này đã lên tới 80,13%, với 7.577 căn.

Trong khi đó, thị trường bất động sản TP.HCM rất thiếu nguồn cung dự án, dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở. Cụ thể, nguồn cung năm 2018 đạt 28.316 căn; năm 2019 đạt 23.046 căn; năm 2020 đạt 16.895 căn; năm 2021 đạt 14.443 căn. 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung chỉ đạt 9.456 căn, bằng 44% so với 6 tháng đầu năm 2017.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, tiêu chí phân hạng căn hộ của CBRE đối với căn hộ cao cấp là dự án có giá bán sơ cấp trung bình từ 2.000 - 4.000 USD/m2; hạng sang có giá từ 4.000 - 12.000 USD/m2; hạng siêu sang có giá trên 12.000 USD/m2. Riêng căn hộ trung cấp, giá từ 1.000 - 2.000 USD/m2; căn hộ bình dân có giá dưới 1.000 USD/m2.

Một câu hỏi được đặt ra là, tại sao các chủ đầu tư lại mặn mà với phân khúc nhà ở cao cấp và dường như không mấy quan tâm đến thị trường bình dân dù dư địa còn rất lớn?

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng: “Nhờ sự phục hồi của nền kinh tế và sự thay đổi nâng cao mức sống của mọi người, nên tỷ lệ những hộ trung lưu tại TP.HCM đã gia tăng. Các nhà đầu tư đã thích ứng kịp thời để đẩy mạnh cung cấp các sản phẩm phù hợp nhằm đáp ứng được nhu cầu cho các hộ này”.

Theo báo cáo của Knight Frank, năm 2018, Việt Nam có 12.327 triệu phú USD, tăng 23% so với 5 năm trước. Dự báo đến năm 2023, số lượng triệu phú USD của Việt Nam sẽ tăng lên 15.776 người. Nhu cầu và sự sẵn sàng chi trả của tầng lớp này ngày càng cao, đặc biệt là với chốn an cư. Đây chính là nguồn cầu cho sản phẩm bất động sản hạng sang trong tương lai.

“Tư duy của nhiều chủ đầu tư thường muốn bán sản phẩm nhà ở cho những người có điều kiện kinh tế tốt, dù khách hàng chỉ mua để đầu tư thậm chí đầu cơ, hoặc để sử dụng hay để dành vì đã có ngôi nhà thứ nhất. Mỗi doanh nghiệp bất động sản đều có một định hướng chiến lược riêng, nhưng mấu chốt cũng đều xuất phát từ việc tối ưu hóa lợi nhuận, bởi chờ ra được một dự án phải trầy vi tróc vảy, đủ thứ chi phí, nên không ai muốn làm huề vốn hoặc ít lời”, một chủ đầu tư chia sẻ.

Tuy nhiên, ghi nhận ý kiến từ các chuyên gia kinh tế, đa số cho biết, bên cạnh những tín hiệu tích cực trong giai đoạn trước đây cũng như đầu năm 2022, thị trường đã và đang đối mặt với nhiều khó khăn trước mắt bao gồm: vấn đề cấp phép; các thay đổi trong quy định pháp luật và chính sách thắt chặt tín dụng; chi phí tăng; mất cân đối cung cầu. Rõ ràng, những thách thức này sẽ buộc cả chủ đầu tư và người mua phải theo dõi chặt chẽ các chuyển động của kinh tế vĩ mô và tự hoạch định giải pháp tối ưu cho mình.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), để thị trường bất động sản phát triển đạt được mục tiêu “an toàn, lành mạnh, bền vững” thì Nhà nước cần phải kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh thông qua công tác xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất bao gồm các Luật, văn bản dưới Luật và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác thực thi pháp luật của các bộ, ngành, địa phương.

“Quan điểm của Thủ tướng Chính phủ chỉ rõ “có người đến làm thì mới có người đến ở; có người đến ở thì mới có người mua nhà, như vậy thì phát triển bất động sản mới bền vững”. Đây cũng là nguyên lý để phát triển bền vững nền kinh tế và thị trường bất động sản. Bởi lẽ, chỉ khi nào thị trường bất động sản hướng đến đáp ứng nhu cầu nhà ở của người tiêu dùng cuối cùng là người có nhu cầu thật thì mới đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững”, ông Lê Hoàng Châu bình luận.

Tình trạng lệch pha thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp tại TP.HCM, trong khi thiếu nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn, thiếu nhà ở xã hội xảy ra đã lâu và ai cũng thấy nhưng chưa thể quân bình được. Lời giải của bài toán này không chỉ phụ thuộc vào quan điểm đầu tư của doanh nghiệp bất động sản, của các địa phương, mà cần ở tầm vĩ mô hơn, đó là sự định hướng của các bộ, ngành và Chính phủ.