Các 'siêu dự án' âm thầm đổi chủ

Những thương vụ tỉ USD

Mới đây, trên hàng rào bao quanh công trường siêu dự án One Central HCM (đối diện chợ Bến Thành, Q.1, TP.HCM) đã thay tên chủ đầu tư là Công ty Viva Land thay vì Masterise Homes như trước. Trên website của Viva Land cũng đã chính thức bổ sung dự án này vào danh mục các dự án mà công ty đang triển khai. Trước đây, dự án One Central HCM thuộc sở hữu của Tập đoàn Bitexco dưới tên gọi ban đầu The Spirit of Saigon. Tuy nhiên, sau khi xây dựng phần hầm trong giai đoạn 2012 - 2013, dự án đã ngừng thi công suốt nhiều năm trước khi về tay Masterise Homes và nay là Công ty Viva Land.

Theo quy hoạch đã được phê duyệt, đây là khu phức hợp trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ, khách sạn 6 sao nằm trên tổng diện tích đất gần 8.600 m² ngay khu tứ giác Bến Thành, với 4 mặt tiền là đường Phạm Ngũ Lão, Phó Đức Chính, Lê Thị Hồng Gấm, Calmette và đối diện chợ Bến Thành. Dự án cao 224 m, gồm 2 tòa tháp được kết nối bởi khối đế bán lẻ.

Tòa tháp 55 tầng West Tower bao gồm 37.400 m² sàn khách sạn Ritz Carlton 250 phòng, 17.800 m² sàn văn phòng hạng A. Tháp 48 tầng East Tower bao gồm 58.400 m² sàn chia thành 350 căn hộ hạng sang.

Ngoài sở hữu siêu dự án One Central HCM, Công ty Viva Land cũng đã mua lại dự án trùm mền hàng chục năm là Saigon One Tower và đổi tên mới là IFC One Saigon. Đây được xem là một trong những dự án có vị trí đắc địa bậc nhất TP.HCM khi nằm trên khu đất vàng rộng hơn 6.600 m² tại giao lộ Tôn Đức Thắng - Hàm Nghi (Q.1, TP.HCM). Dự án này trước đây do liên doanh Công ty CP Sài Gòn One Tower làm chủ đầu tư gồm các cổ đông như: Công ty CP M&C, Tổng công ty du lịch Sài Gòn (Saigontourist), Ngân hàng TMCP Đông Á, Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đông Á và Công ty CP Vàng bạc đá quý Phú Nhuận (PNJ). Tuy nhiên khi xây dựng xong phần thô vào năm 2011 thì chủ đầu tư hết tiền và dự án “đắp mền” hơn chục năm qua. Dự án được xây dựng trên khu đất hơn 6.672 m², với quy mô 41 tầng (không tính 5 tầng hầm và 3 tầng kỹ thuật), tổng vốn đầu tư 256 triệu USD (tương đương 5.000 tỉ đồng thời điểm đó). Theo thiết kế, công trình cao 185 m, gồm 180 căn hộ và khu văn phòng. Đây được xem là dự án đình đám, sang trọng bậc nhất TP.HCM tại thời điểm công bố. Do không còn khả năng trả nợ nên đầu tháng 3.2018, Công ty quản lý tài sản VAMC công bố bán đấu giá dự án này với giá khởi điểm 6.110 tỉ đồng nhưng không ai mua, dù chủ dự án này vay vốn gốc lẫn lãi đến thời điểm bị VAMC thu hồi là trên 7.000 tỉ đồng. Do đấu giá không thành công nên VAMC đã bàn giao lại tài sản khoản nợ cho phía ngân hàng xử lý; và đến nay sau nhiều lần đấu giá thất bại, dự án đã về tay chủ mới.

Một thương vụ đáng chú ý nữa cũng phải kể đến là Tập đoàn Novaland chính thức trở thành nhà phát triển dự án Grand Sentosa tại xã Phước Kiển, H.Nhà Bè, TP.HCM. Đây vốn là dự án Kenton Residences do Công ty Tài Nguyên làm chủ đầu tư, khởi công năm 2009 và mở bán vào đầu năm 2010. Nhưng chỉ vài tháng sau thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào tình trạng đóng băng khiến dự án bị ngưng lại. Năm 2017, dự án được công bố khởi động lại với số vốn hơn 1 tỉ USD và được đổi tên thành Kenton Node. Thời điểm đó, dự án được kỳ vọng sẽ hồi sinh sau nhiều năm đắp chiếu với nguồn vốn hơn 1.000 tỉ đồng từ các ngân hàng BIDV và Maritime. Tuy nhiên, dự án một lần nữa ngưng lại một năm sau đó.

Tại khu vực phía đông của TP.HCM, dự án The Global City, trước đây thuộc về Công ty Him Lam, sau đó được Tập đoàn Vạn Thịnh Phát mua lại và nay về tay Masterise Homes với vai trò là đơn vị phát triển. Dự án được xem là đắc địa tại khu vực TP.Thủ Đức do có quy mô lớn và nằm ngay mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Dự án bao gồm các cấu phần cao tầng, thấp tầng, villa, một trung tâm thương mại hạng A diện tích 125.000 m², sân golf và các tiện ích khác để tạo ra một khu đô thị phức hợp. Hiện chủ đầu tư đã mở bán những căn nhà phố đầu tiên với giá bán khoảng 400 triệu đồng/m². Dù giá được xem là khá đắt đỏ so với mặt bằng chung của khu vực, nhưng vẫn được khách hàng quan tâm nhiều.

Tại Đồng Nai, dự án Swan Bay trên đảo Đại Phước của H.Nhơn Trạch rộng khoảng 200 ha đã được Tập đoàn Sovico của nữ đại gia Nguyễn Thị Phương Thảo mua lại từ tay Tập đoàn CFLD (Trung Quốc). Dự án này trước đây thuộc VinaCapital với tên gọi Khu đô thị Đại Phước Lotus trước khi về tay CFLD.

Doanh nghiệp trong nước đang làm chủ cuộc chơi

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers VN, thị trường BĐS sẽ tiếp tục sôi động với nhiều thương vụ M&A. Các doanh nghiệp (DN) có tiềm lực tài chính hùng mạnh sẽ rút ngắn thời gian tham gia thị trường khi mua lại các dự án đã hoàn thành pháp lý, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế hơn và thủ tục hành chính ngày càng kéo dài. Ngoài ra, đại dịch Covid-19 cũng đã khiến không ít DN chịu nhiều tổn thất, không còn đủ năng lực để phát triển các dự án dang dở và đành phải bán lại cho những DN có tiềm lực tài chính tốt hơn. Trong năm 2021, bất chấp những ảnh hưởng của đại dịch, BĐS vẫn là một trong các lĩnh vực có tổng giá trị giao dịch M&A cao nhất, bên cạnh ngành hàng tiêu dùng thiết yếu và tài chính. Thêm vào đó, các giao dịch có giá trị trên 100 triệu USD ngày càng nhiều hơn và DN trong nước cũng ngày càng đóng vai trò quan trọng hơn khi các tập đoàn BĐS trong nước đang có được đà phát triển rất tốt. Với uy tín sẵn có, kinh nghiệm phát triển dự án và bán hàng hiệu quả, DN trong nước đang rất khát quỹ đất cũng như các dự án dang dở để có thể nhanh chóng tiến hành các dự án mới hoặc tiếp tục các dự án chưa hoàn thành.

“M&A giúp cho nguồn cung và thanh khoản được gia tăng, góp phần tạo thêm sự sôi động cho thị trường. Các DN hùng mạnh cũng tiết kiệm được thời gian giải quyết thủ tục pháp lý, tìm kiếm các khu đất có vị trí phù hợp trong bối cảnh giá BĐS có xu hướng tăng lên”.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers VN

 Lãnh đạo một tập đoàn BĐS cho hay những năm qua thị trường BĐS bùng nổ đã hình thành nên các tập đoàn lớn, hùng mạnh với nguồn tài chính dồi dào đi mua gom các dự án, đặc biệt là các dự án “chết” để triển khai trở lại, nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường. Dù lúc này giá trị dự án có đội lên nhiều lần so với việc đi mua đất sạch để phát triển, nhưng các DN vẫn thích vì dự án có thể bán và thu tiền về ngay, không phải trải qua quá trình làm các thủ tục hành chính nhiêu khê, mất nhiều thời gian thậm chí gây rủi ro vì kéo dài. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, nhiều DN trong nước đang gặp khó khăn do tín dụng bị siết chặt, giao dịch trầm lắng. Trong khi 2 kênh huy động vốn khác là từ thị trường chứng khoán và trái phiếu DN cũng bế tắc nên nguy cơ các dự án, đặc biệt là các dự án lớn, sẽ “chảy” ngược về các DN nước ngoài là có thể xảy ra. “Từ đây đến cuối năm, nếu tình hình không có gì thay đổi, khả năng nhiều DN sẽ không trụ nổi mà phải bán các dự án của mình cho đối tác nước ngoài vốn đang rất thèm muốn thị trường BĐS VN. DN của tôi cũng đang tìm kiếm các đối tác để hợp tác hoặc bán bớt các quỹ đất nhằm thu hồi vốn về xử lý các dự án đang tồn đọng. Tuy nhiên các đối tác trong nước nay cũng đang cạn vốn, nên việc tìm đến các quỹ đầu tư, DN nước ngoài là điều khó tránh khỏi. Chính vì vậy cần nới lỏng tín dụng, nới lỏng thị trường trái phiếu cũng như nhanh chóng hồi phục thị trường chứng khoán để cứu các DN BĐS trong nước”, vị này kiến nghị.