Nhiều quy định mới của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Luật gia Phạm Ngọc Nhẫn (Hội Luật gia tỉnh) phát tài liệu tuyên truyền pháp luật về đất đai cho người dân xã Thanh Sơn (H.Định Quán) tại buổi tuyên truyền pháp luật do Hội Luật gia tỉnh tổ chức. Ảnh: Đ.PHÚ

Theo một số chuyên gia pháp lý tại Đồng Nai, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có rất nhiều quy định mới, góp phần khắc phục những tồn tại, hạn chế của Luật Đất đai năm 2013 và phù hợp với những thay đổi hiện nay của nền kinh tế, đời sống xã hội.

* Thêm 2 điều cấm

Một trong những điểm mới đáng chú ý của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là bổ sung 2 hành vi cấm mới, gồm: nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại các khu vực hạn chế không đúng quy định của pháp luật; không ngăn chặn, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai để xảy ra hậu quả nghiêm trọng.

Luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, việc bổ sung 2 hành vi cấm nêu trên là sự tiến bộ trong việc công nhận, khuyến khích việc tập trung, tích tụ đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất theo quy mô lớn, áp dụng khoa học kỹ thuật tốt hơn, mang lại hiệu quả kinh tế cao, không còn bị hạn chế về diện tích vì vướng vào hạn mức. Đồng thời, triệt tiêu việc giao dịch, công nhận QSDĐ tại những khu vực hạn chế không đúng đối tượng và kiên quyết xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai gây bức xúc dư luận thời gian qua.

Chẳng hạn như: hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Hoặc phân lô bán nền trên đất nông nghiệp, cấp giấy chứng nhận QSDĐ sai quy định, lấn chiếm đất công, kênh, sông ngòi…

Cũng theo luật sư Nguyễn Đức, Điều 123, Bộ luật Dân sự năm 2015 (về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật) quy định, giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu. Do đó, khi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua thì cá nhân, tổ chức có một trong các hành vi sau: nhận QSDĐ tại các khu vực hạn chế không đúng quy định của pháp luật; nhận chuyển QSDĐ không đúng quy định của pháp luật; thực hiện giao dịch về QSDĐ mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ bị vô hiệu.

* Hoàn thiện các quy định Luật Đất đai năm 2013

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi còn quy định rất nhiều điểm mới, bổ sung cho hoàn thiện các quy định Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể: giấy tờ làm căn cứ công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (Điều 113); công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về QSDĐ (Điều 114); công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ (Điều 115).

Chẳng hạn như: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1-7-2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 113 của Luật Đất đai sửa đổi, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được công nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất (Khoản 1, Điều 115 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi).

Đáng chú ý, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi một lần nữa khẳng định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của dự thảo luật này (Điều 5). Nhất là tại Khoản 1, Điều 191, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi giữ nguyên quy định tại Khoản 1, Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ khi có giấy chứng nhận QSDĐ. Đối với trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ông Phạm Tiến (ngụ P.Hố Nai, TP.Biên Hòa) cho biết, việc kinh doanh “lướt sóng” đối với đất đai gặp rất nhiều rủi ro, dễ phát sinh tranh chấp giữa các bên. Việc chuyển nhượng theo kiểu sang tay qua nhiều người trong thời gian ngắn nên vấn đề xác định đất chính chủ rất phức tạp và pháp luật rất khó bảo vệ người nhận chuyển nhượng sau cùng. Chính vì vậy Khoản 1, Điều 191, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi theo hướng giữ nguyên quy định tại Khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013 như vậy là hợp lý.

Còn luật sư Cao Sơn Hà (Đoàn Luật sư tỉnh) cho biết, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi giữ nguyên quy định tại Khoản 1, Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhằm khẳng định tính ưu việt của Luật Đất đai năm 2013 về công tác quản lý nhà nước trong việc ngăn chặn các hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ khi đất chưa đủ điều kiện như: chưa có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc các giấy tờ hợp pháp; đang tranh chấp; trong vùng quy hoạch để triển khai dự án; không đủ diện tích tối thiểu khi tách thửa...

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ngoài quy định quyền của cá nhân, tổ chức trong việc sử dụng đất còn có quy định thêm quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai (Điều 29 và Điều 30, Mục 3, Chương II) mà Luật Đất đai năm 2013 không có quy định.