Rủi ro chực chờ khi 'ăn theo' dự án đầu tư công

Thời gian qua, giá đất nhiều khu vực trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng liên tục tăng vọt. Chỉ trong vài tháng, nhà đất dọc theo trục đường phát triển tôm - lúa dài 28,5km, tổng mức đầu tư gần 1.200 tỷ đồng, đoạn chạy qua huyện Mỹ Xuyên, đã đội lên gấp 3-5 lần, nhiều vùng gấp cả chục lần.

Giá đất “nhảy múa” theo dự án

Được biết, trục đường phát triển tôm - lúa có điểm đầu từ phường 9 (TP.Sóc Trăng), nối vào đường tỉnh 936, đường tỉnh 940, chạy qua các xã vùng tôm - lúa của huyện Mỹ Xuyên. Không chỉ có đất ở, kể từ khi dự án đường được thông qua, giá đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm… đều tăng kỷ lục.

Ông Đức, một người dân sống ở thị trấn Mỹ Xuyên, cho biết trước khi có đường lớn, giá đất ở đây dao động từ 100 – 150 triệu đồng/1.000m2, nay tăng lên cả tỷ đồng. Ở các tuyến đường chính, những mảnh đất lớn được chia nhỏ, giá bình quân 120-200 triệu đồng/m ngang (sâu vào 25-40m).

“Nửa năm qua, cò đất đổ về thị trấn cũng như các xã lân cận rất đông, giá đất liên tục tăng lên. Nhiều môi giới cắm cọc, biển giấy để chào mời khách mua ngay cả những mảnh đất họ không nắm được thông tin. Chỉ đến khi chính quyền đến dẹp thì họ mới thôi”, ông Đức nói.

Khảo sát dọc tuyến đường tôm - lúa, khu vực 2 bên cầu Sông Đinh (từ TP.Sóc Trăng về xã Hòa Tú 1 (huyện Mỹ Xuyên) đang được rao với giá bình quân 130-170 triệu đồng/m ngang (sâu vào tối thiểu 30m). Riêng hai bên đường tỉnh 940, khu vực được dự báo trở thành trung tâm của huyện Mỹ Xuyên, đang được môi giới rao bán trên 250 triệu đồng/m ngang.

Tương tự, khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn (Đồng Nai) có diện tích hơn 280ha, là nơi bố trí tái định cư cho toàn bộ các hộ dân đủ điều kiện bố trí tái định cư thuộc dự án Sân bay Long Thành. Kể từ khi hoàn thành đến nay, nhà đất khu vực này liên tục được đẩy lên “ăn theo” dự án tỷ đô.

Đi dọc các con đường ở khu tái định cư không khó để tìm thấy “cò” đất đứng đợi khách. Những môi giới này rõ như "trong lòng bàn tay" những khu đất có nhu cầu sang nhượng. Qua thăm dò cho thấy, sản phẩm chính ở khu vực này là các loại đất nền (sào,mẫu), có giá bình quân 5-7 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, thị trường nhà đất dọc theo tuyến đường TL769 thời gian qua luôn nóng hầm hập. Một môi giới tiết lộ, vì đây là một trong những trục đường chính kết nối QL51 vào khu vực cổng sân bay rồi đến QL1 tại ngã tư Dầu Giây (huyện Thống Nhất). Tháng 12/2021, UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt dự án nâng cấp mở rộng tuyến đường này, theo đó tiềm năng được mở ra.

Lợi nhuận cao đi cùng rủi ro lớn

Trước tình trạng bất động sản “ăn theo” sân bay Long Thành, các địa phương đã liên tục cảnh báo rủi ro cho khách hàng và nhà đầu tư đến mua đất. Theo quan sát, dọc tuyến TL769, chính quyền đã dựng lên các bảng thông báo nghiêm cấm mọi hành vi phân lô bán nền trái phép.

Có thể thấy, sốt đất vẫn âm ỉ chờ bung tại nhiều địa phương. Trong một bài viết TS. Nguyễn Ngọc Hiếu, chuyên gia Đại học Việt Đức, chia sẻ năm 2022 là năm của đầu tư công, vì vậy giá đất ở nhiều vùng quy hoạch sẽ có chiều hướng tăng, thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhiều dự án chỉ đang là ý tưởng, sẽ cần nhiều thời gian để nghiên cứu, hoặc nhiều dự án chỉ là tin đồn. Vì vậy, các nhà đầu tư, đặc biệt là những "tay ngang" có ý định xuống tiền cần cẩn trọng.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam, cho rằng ở giai đoạn phòng thủ, nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn, từ đó mới đảm bảo được lợi nhuận kỳ vọng, bởi các dự án hạ tầng giao thông lớn thường có thời gian hoàn thành kéo dài.

Để giảm thiểu rủi ro, theo ông Thắng, nhà đầu tư cần chú ý chuẩn bị dòng tài chính bền vững, ổn định trong 3-5 năm. Cùng với đó, cần xem xét kỹ pháp lý dự án, rà soát lại quy hoạch của địa phương, tránh bỏ tiền vào dự án vướng quy hoạch.

Ở góc độ chính sách, trước những bất cập, trục lợi từ quy hoạch, tại Nghị quyết 115 của Chính phủ vừa ban hành, ngoài các nội dung yêu cầu tăng cường quản lý đất đai, còn yêu cầu các bộ, ban ngành thông tin quy hoạch sử dụng đất được bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch.

Trước đó, nhằm hạn chế vấn nạn “thổi giá đất ảo” tại các địa phương, Bộ Xây dựng đã ra “tối hậu thư” yêu cầu các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đẩy mạnh thực hiện đăng tải thông tin hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị lên cổng thông tin điện tử.

Sự mạnh tay của cơ quan chức năng, chính quyền địa phương là yếu tố quan trọng trong việc ngăn chặn tình trạng sốt đất. Tuy nhiên, để tránh rủi ro “mắc kẹt”, các nhà đầu tư cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định rót tiền “ăn theo” dự án đầu tư công.