Mấy chục căn nhà “tàng hình” trước cơ quan chức năng tại Tam Phước, TP Biên Hoà ?

Những quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, các dự án đủ điều kiện phân lô, bán nền đã được cơ quan chức năng từ trung ương tới địa phương ban hành đầy đủ. Tuy nhiên, vẫn có nhiều tình trạng chuyển nhượng đất nông nghiệp đồng sở hữu từ 5 -15 người/ngàn m2, đây là hình thức biến tướng của phân lô, bán nền.

Qua tìm hiểu trên địa bàn TP.Biên Hòa, tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp vẫn còn. Các đối tượng vi phạm tìm cách lợi dụng một số kẽ hở của pháp luật để thực hiện phân lô, tách thửa đất nông nghiệp trái phép. Theo quy định của UBND tỉnh Đồng Nai, các phường, xã trên địa bàn TP.Biên Hòa chỉ được phép tách thửa đất nông nghiệp với diện tích tối thiểu là 500m2. Lợi dụng quy định này, một số trường hợp thực hiện tách thửa đất nông nghiệp theo đúng diện tích đã được quy định. Sau đó, các đối tượng này lén lút bán giấy tay hay đồng sở hữu với diện tích đất nhỏ hơn (khoảng 100 m2). Quy định là vậy, nhưng vẫn còn đâu đó những cụm dân cư không phép “mọc” lên trên đất nông nghiệp, mọi giao dịch bằng giấy tay…

Vài chục nóc nhà “mọc” trên hơn 14.000 m2 đất nông nghiệp

Theo thông tin phản ánh của bạn đọc, tại khu Long Đức 2, phường Tam Phước, TP Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai đang xảy ra tình trạng một khu đất rộng hơn 14.000 m² được chủ đất xây dựng đường đi, phân lô bán chuyển nhượng có dấu hiệu trái phép. Các chủ đất mới đã và đang tiến hành xây dựng nhà ở trên các lô đất đi kèm với những vấn đề về an ninh trật tự, an toàn sử dụng điện, phòng chống cháy nổ và có dấu hiệu coi thường pháp luật của chủ đất, bao che hành vi sai phạm của cơ quan chức năng tại địa phương.

Để xác minh thông tin trên, ngày 20/09/2022 phóng viên báo Tri thức và Cuộc sống đã có mặt tại thửa đất số 1 thuộc tờ bản đồ số 75 có diện tích 14520m²  tại phường Tam Phước, TP Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai. Theo ghi nhận từ thực tế, trong khuôn viên của thửa đất đã được trải nhựa 02 con đường theo chiều dọc của khu đất. Kèm theo đó là khoảng vài chục căn nhà đã được xây dựng hoàn thiện có người ở ổn định và nhiều công trình đang xây dựng với quy mô 1 trệt, 1 lầu.

Hệ thống điện nuớc của các công trình này khá sơ sài khi điện được đấu nối giữa các căn nhà với nhau, mỗi căn sẽ dùng riêng 01 công tơ điện loại cơ được gắn ở cửa mỗi căn nhà.

Trong vai người có nhu cầu mua 1 lô của thửa đất này, phóng viên được chứng kiến một người đàn ông giới thiệu: Một lô đất 100m² có giá từ 1,2 – 1,5 tỉ VNĐ tuỳ theo vị trí từng lô, bán và chuyển nhượng dưới hình thức giấy viết tay từ chủ đất. Ở đây cũng không còn nhiều lô trống, hầu hết các lô đất đều đã có chủ. Nếu muốn xây dựng thì phải tốn thêm chi phí từ 50 – 100 triệu VNĐ tuỳ quy mô.

Để tăng phần uy tín của khách hàng, người này đưa ra một Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy CNQSDĐ) được cho là giấy tờ pháp lí của thửa đất do sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp ngày 09/12/2019, với số hiệu CS19966. Theo Giấy CNQSDĐ, thửa đất này hiện tại chỉ có 300m² là đất ở tại đô thị, còn lại là một số loại đất trồng cây lâu năm khác.

Theo tìm hiểu tại quyết định công bố quy hoạch số 89/QĐ-UBND ngày 11/01/2022 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 thì thửa đất này có 8801,7m² được quy hoạch là đất ở đô thị.

Mặc dù thửa đất này có phần lớn diện tích được quy hoạch là đất ở đô thị nhưng đến nay chủ đất chưa thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở đô thị nhưng đã tự ý làm đường, phân lô bán nền và chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay cho các cá nhân khác, hiện trạng đã và đang xây dựng vài chục căn nhà có dấu hiệu vi phạm pháp luật, bất chấp các quy định về quy hoạch đất, gây thất thu thuế cho Nhà nước.

Một dự án khu dân cư chưa được cấp phép đã giao dịch xong?

Nếu chủ sử dụng đất tại thửa số 1, tờ bản đồ số 75 có diện tích 14520m²  tại phường Tam Phước, TP Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai tự ý làm đường, kéo điện phân lô bán cho người dân thì cũng ở Tam Phước chủ đầu tư một dự án có tên dự án Khu dân cư Phú Thuận Lợi hay còn được gọi với cái tên thương mại là “Golden Center City 3” hoặc “ Golden Center City 3 Tam Phước” do công ty cổ phần đầu tư và phát triển Kim Oanh (công ty Kim Oanh) là chủ đầu tư lại ngang nhiên bán nền khi chưa đủ pháp lý.

 

Được biết dự án Khu dân cư Phú Thuận Lợi tọa lạc tại phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận chủ trương đầu tư cho Công ty cổ phần địa ốc Phú Thuận Lợi làm chủ đầu tư với diện tích 19,1682ha. Tháng 1/2020, UBND tỉnh ban hành quyết định sửa đổi tên chủ đầu tư trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư từ “Công ty cổ phần Địa ốc Phú Thuận Lợi” thành “ Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Kim Oanh Đồng Nai”.

Sau đó, dự án Khu dân cư Phú Thuận Lợi được công ty cổ phần đầu tư và phát triển Kim Oanh gọi với tên thương mại là “Golden Center City 3” hoặc “ Golden Center City 3 Tam Phước”. Tháng 9/2020, Dự án Golden Center City 3 đã được UBND thành phố Biên Hòa có văn bản xác định hoàn thành công tác bồi thường với diện tích 178.448,7m2.

Tại thông báo Kiểm toán ngân sách địa phương năm 2019 của tỉnh Đồng Nai kèm theo văn bản số 508/KTNN-TH ngày 31/12/2020, Kiểm toán nhà nước đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định và cho ý kiến chỉ đạo việc chỉ định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại chưa đúng với quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở và giao đất sạch không thông qua đấu giá quyền sử dụng đát, trái với quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật đất đai 2013. Do đó để có cơ sở xử lý hồ sơ thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất dự án Khu dân cư Phú Thuận Lợi tại xã Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, Sở Tài nguyên và Môi trường đang chờ kết quả xem xét, chỉ đạo của UBND tỉnh về việc có tiếp tục xử lý hồ sơ thẩm định nhu cầu sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất đối với dự án Khu dân cư Phú Thuận Lợi hay tạm dừng chờ báo cáo Thủ tướng Chính phủ đối với việc chỉ định chủ đầu tư dự án theo ý kiến của Kiểm toán Nhà nước.

Theo đó, dự án đang chờ ý kiến xem xét, chỉ đạo về việc tiếp tục xử lý hồ sơ thẩm định nhu cầu sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất đối với dự án Khu dân cư Phú Thuận Lợi hay tạm dừng chờ báo cáo của Chính Phủ. Do đó, đến nay dự án này vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cấp giấy phép xây dựng để triển khai dự án. Nhưng trên thực tế, tại khu vực được chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án Khu dân cư Phú Thuận Lợi, Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Kim Oanh đã xây dựng hoàn thiện hạ tầng đường giao thông trải nhựa (rộng khoảng 13m tùy khu vực), hệ thống thoát nước, lắp đặt nước máy, xây dựng vỉa hè bằng gạch rộng khoảng 2m, trồng cây xanh dọc hai bên đường giao thông, lắp đặt tên đường. Không những vậy, phóng viên ghi nhận được hiện tại đang có 01 công trình nhà ở với thiết kế 1 trệt, 1 lầu đang trong quá trình hoàn thiện, vật liệu xây dựng được tập kết ngổn ngang tại công trình xây dựng.

Ngoài ra, trên trang web công ty cổ phần đầu tư và phát triển Kim Oanh: Dự án Golden Center City 3 l Thông tin & Giá bán năm 2022 (diaockimoanh.org) thông tin: hiện sản phẩm chủ đầu tư Kim Oanh đã bán hết, thị trường đang ghi nhận các sản phẩm chuyển nhượng do khách hành ký gửi bán lại. Hạ tầng của dự án đã hoàn thiện và đang trong thời gian làm hồ sơ để chuẩn bị cấp sổ.

Có thể thấy, chính quyền địa phương xử lý vi phạm về đất đai chưa kiên quyết, triệt để, thời gian cưỡng chế kéo dài. Ngoài ra, do các quy định về đất đai còn một số kẽ hở khiến cho nhiều người tìm cách lách luật để hưởng lợi.

Các địa phương có nhiều khu công nghiệp, công nhân đông đúc, tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp thường diễn ra nhiều hơn như: TP.Biên Hòa, các huyện Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom và Vĩnh Cửu.

Nguyên nhân xảy ra tình trạng vi phạm về đất đai trên địa bàn tỉnh diễn ra nhiều là do công tác quản lý của chính quyền địa phương chưa chặt chẽ, nhất là chính quyền cấp cơ sở còn lỏng lẻo. Nhiều xã, phường chưa chủ động kiểm tra, phát hiện sớm và ngăn chặn kịp thời các hành vi vi phạm, dẫn đến người dân tự ý phân lô, bán nền đất nông nghiệp, xây dựng nhà trái phép. Đặc biệt là tình trạng xây dựng đường giao thông trên đất nông nghiệp, thường gần hoàn thành, UBND phường, xã mới phát hiện nên rất khó khăn trong xử lý, cưỡng chế khắc phục hậu quả.