Rủi ro từ deal đặt cược của Cenland

Cược lớn vào hai dự án bất động sản Hà Nội

Chỉ trong gần một tháng trở lại đây, HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản Thế kỷ (Cenland) đã tổ chức tới 4 cuộc họp phê duyệt việc chi ra hàng trăm tỷ đồng để đầu tư thứ cấp. Bằng các giao dịch này, Cenland mua lại một phần sản phẩm của dự án từ chủ đầu tư, sau đó phân phối lại ra thị trường.

Tổng số tiền Cenland dự kiến chi là 2.957,8 tỷ đồng, trong đó gần 517 tỷ đồng được dành để đầu tư mua 73 nhà liền kề tại Dự án Khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ; còn lại được đầu tư vào Khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch với các sản phẩm shophouse (58 căn), biệt thự (29 căn)…

Ông Chu Hữu Chiến, Tổng giám đốc Cenland từng nhấn mạnh, với lợi thế của hệ thống phân phối và điều kiện thị trường thuận lợi cho hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A), việc tăng cường các hoạt động tìm kiếm và đầu tư vào các dự án tốt với chi phí thấp là một trong những định hướng của doanh nghiệp này.

Hoạt động đầu tư thứ cấp được Cenland mở rộng từ cuối năm 2017, thực hiện song song với lĩnh vực môi giới bất động sản truyền thống. Tuy nhiên, hơn một năm qua, mảng hoạt động này không mấy sôi động. Tồn kho các bất động sản mua lại từ chủ đầu tư chỉ giảm mà không tăng.

Loạt quyết định trên không chỉ đánh dấu bước trở lại, mà còn là sự trở lại mạnh mẽ của hoạt động đầu tư thứ cấp. Giá trị mỗi khoản đầu tư lên đến hàng trăm tỷ đồng đòi hỏi sự phê duyệt của HĐQT, đồng thời nằm trong diện phải báo cáo Đại hội đồng cổ đông tại cuộc họp gần nhất trong tương lai.

So với việc chỉ đứng ở giữa nhận vai trò môi giới và ghi nhận doanh thu là các khoản hoa hồng môi giới, với hoạt động đầu tư thứ cấp, Cenland được ghi nhận doanh thu của toàn bộ giá trị bất động sản bán ra. Số lượng giao dịch dù ít hơn nhưng kết quả mang về lớn hơn nhiều. Chỉ sau hai năm, hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ đầu tư thứ cấp năm 2019 đã mang về 1.000 tỷ đồng doanh thu và 276 tỷ đồng lợi nhuận, cao gấp 2,2 lần và 3,5 lần năm trước đó.

Rủi ro tiềm ẩn

Đi kèm với tỷ suất lợi nhuận trên mỗi giao dịch lớn, việc trở thành nhà đầu tư thứ cấp cũng tiềm ẩn rủi ro khi các sản phẩm bất động sản đã trở thành tài sản tồn kho của doanh nghiệp. Xu hướng giá và khả năng thanh khoản của các bất động sản nắm giữ sẽ tác động trực tiếp đến khả năng hoàn vốn và mức lời lỗ của doanh nghiệp.

Cả hai dự án bất động sản tại Hà Nội nêu trên đều là các dự án nhà ở gắn liền với đất, chịu ảnh hưởng nhiều bởi các yếu tố liên quan đến thủ tục pháp lý. Với Dự án Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch, việc vẫn còn có những tranh cãi liên quan đến khoản tiền thuế, tiền sử dụng đất ngay hồi đầu tháng 12/2020 là điều cần xem xét.

Nhìn lại 9 tháng đầu năm 2020, dịch Covid-19 đã ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch bất động sản. Xét riêng nhóm nhà ở gắn liền với đất tại thị trường Hà Nội, số lượng bán được giảm mạnh, nhưng nguyên nhân một phần đến từ sự hạn chế của nguồn cung mở bán mới. Chuyên gia từ CBRE Việt Nam đánh giá, kết quả bán hàng trong quý III/2020 dù thấp nhưng vẫn tích cực khi số lượng căn bán được ở mức cao hơn so với số lượng mới mở bán và giá bán cũng đã nhích tăng.

Nếu xu hướng tích cực trên của thị trường còn được duy trì, cũng như các dự án đều tốt, không vướng mắc về thủ tục pháp lý, việc nhanh chân mua lại có thể mang về lợi thế cho Cenland để đón đầu nhu cầu của người mua nhà. Tuy nhiên, khoản đầu tư của Cenland lần này không nhỏ, xấp xỉ giá trị tổng tài sản thời điểm cuối quý III/2020.