Có cần quy định niên hạn cho nhà chung cư?

Chưa phù hợp

Lần thứ hai đưa ra Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất hai phương án quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư. Theo đó, phương án 1 thì thời hạn sở hữu được xác định theo thời hạn sử dụng công trình; phương án 2 là giữ nguyên như quy định hiện hành, tức không quy định thời hạn sở hữu.

Nói về việc tiếp tục giữ đề xuất này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh lý giải, nhằm thuận lợi hơn trong việc cải tạo chung cư cũ. Nhà nước đang gặp khó khăn trong việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp. Nhiều chung cư chỉ sử dụng 30 - 40 năm đã xuống cấp, đa số là các chung cư 8 - 10 tầng nên rất nguy hiểm. Trong khi đó, xu hướng hiện nay các chung cư sẽ xây cao 30 - 50 tầng.

“Dù rằng, việc quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ tác động đến các doanh nghiệp bất động sản, song cần phải nhìn ở góc độ an toàn cho người dân. Các nước trên thế giới đều quy định về tuổi thọ và thời hạn sở hữu công trình, vì vậy, Bộ Xây dựng muốn đưa ra quy định này và sẽ lắng nghe, tiếp thu, nghiên cứu các góp ý để cân nhắc xem xét khi soạn thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)”, ông Sinh nói.

Pháp luật hiện nay đã quy định khá rõ các loại hình bất động sản gồm căn hộ, căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel)... Trong đó, căn hộ chung cư được cấp sổ đỏ lâu dài, condotel hay officetel cấp sổ đỏ 50 năm. Nếu quy định thêm căn hộ chung cư có thời hạn nữa thì rất khó thực hiện và không khả thi, bởi sẽ xảy ra xung đột giữa đất thương mại dịch vụ và đất ở giống nhau, trong khi thu tiền sử dụng đất khác nhau.

Góp ý về phương án trên, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, nên duy trì quy định như hiện nay để phù hợp với Luật Đất đai hiện hành là giao đất cho người dân sở hữu lâu dài. Theo ông Dũng, ở các đô thị lớn đang khuyến khích người dân ở chung cư để tiết kiệm quỹ đất cho xây dựng hạ tầng, vậy mà lại đưa quy định sở hữu có thời hạn sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của họ.

“Lúc này là chưa phù hợp, vì thế, quy định này nên lùi lại. Quy định sở hữu chung cư có thời hạn nhằm mục đích giúp cho việc quản lý dễ dàng hơn, nhưng gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp. Nếu muốn cải tạo chung cư cũ thì hiện nay luật đã quy định là lấy ý kiến tỷ lệ bao nhiêu % người dân đồng thuận là phải đập đi xây dựng lại”, ông Dũng phân tích.

Đồng quan điểm, đại diện Công ty Lotte - doanh nghiệp đang đầu tư dự án siêu đô thị cao tầng tại khu Đông TP.HCM cũng cho rằng, tâm lý người Việt luôn muốn an cư lạc nghiệp, cần nhà ở ổn định lâu dài. Vì vậy, không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, động chạm đến quyền sở hữu tài sản của người dân.

Vị này cho rằng, các đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn chưa hợp lý trong bối cảnh hiện nay. Việt Nam đang có tốc độ đô thị hóa cao, dân số đô thị tăng nhanh, mật độ dân cư dày đặc và đang khuyến khích phát triển đô thị cao tầng. Nếu chung cư sở hữu lâu dài sẽ trở thành kênh tích trữ tài sản tốt cho người dân, đồng thời thúc đẩy họ sinh sống trong các căn hộ nhiều hơn.

“Thay vì quy định sở hữu chung cư có thời hạn, Nhà nước nên quy định chặt chẽ hơn về chất lượng công trình và các cách thức tu bổ sửa chữa để thúc đẩy thị trường căn hộ phát triển ổn định”, vị này kiến nghị.

Khó cho doanh nghiệp

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ưu điểm của việc sở hữu căn hộ có thời hạn là giá bán thấp hơn sở hữu căn hộ không xác định thời hạn. Hiện nay, có xu hướng thuê nhà, mua nhà trong một thời hạn với giá vừa túi tiền là những căn hộ sở hữu có thời hạn, thường thấp hơn khoảng 20% so với căn hộ sở hữu vĩnh viễn.

Tuy giá bán căn hộ có thời hạn thấp hơn, nhưng ông Châu nhận định chưa thực sự hấp dẫn cũng như chưa phù hợp nhu cầu, thị hiếu của số đông người tiêu dùng, bởi đa số người dân có tâm lý coi căn hộ chung cư vừa là tiêu sản vừa là tích sản, làm của cải để dành, trường hợp cần thiết sẽ cầm cố, thế chấp để tạo vốn làm ăn.

Nhận định về tác động của việc áp niên hạn sở hữu chung cư, ông Châu cho rằng, nếu phương án 1 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua, có thể dẫn đến nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở. Khi đó, giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao, làm lợi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng.

“Nên tiếp tục giữ nguyên quy định hiện nay của Luật Nhà ở 2014, cho phép phát triển cả hai loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc nhà chung cư sở hữu có thời hạn để đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa”, ông Châu nói.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn ở TP.HCM tính toán, giá bất động sản được cấu thành từ các yếu tố như tiền sử dụng đất, tiền mua đất, chi phí xây dựng, chi phí vốn, chi phí bán hàng... Do đó, muốn giảm giá nhà thì phải giảm tiền sử dụng đất và giảm các chi phí đầu vào. Nhưng ở thời điểm hiện tại, điều này là không thể do các chi phí đầu vào liên tục tăng.

“Nếu quy định chung cư có thời hạn sử dụng được thông qua, người mua nhà sẽ thờ ơ với căn hộ chung cư. Lúc đó, chủ đầu tư sẽ phải giảm giá, giảm lợi nhuận để thu hút khách hàng. Nhưng giảm đến một lúc nào đó không còn giảm được nữa mà khách hàng vẫn thờ ơ với căn hộ thì các doanh nghiệp chắc phải đóng cửa hoặc chuyển sang đầu tư phân khúc khác”, vị này nói.