Đất Xanh (DXG): Cổ phiếu ‘nát như tương’, nợ phải trả đáng lo

Kết phiên 12/10, cổ phiếu DXG của Tập đoàn Đất Xanh nằm sàn ở mức 16.100 đồng/cp, giảm 36% chỉ trong vòng 1 tháng. Nếu so với mức đỉnh hồi cuối tháng 3, DXG mất đến 67% thị giá, vốn hoá thị trường mất gần 18.600 tỷ đồng.

Theo quan sát, cổ phiếu DXG hiện đã trong xu hướng điều chỉnh khi các đường MA20, MA50 đã đồng loạt cắt xuống đường MA100. Hồi giữa tháng 5, giá cổ phiếu DXG cũng đắt cắt xuống dưới đường trung hạn MA200 qua đó tiếp tục phát những tín hiệu tiêu cực.

Trước đà giảm sâu, Chủ tịch Lương Trí Thìn đã ra tay giải cứu nhưng không ngăn được đà giảm. Cụ thể, vị Chủ tịch đã thực hiện mua 5 triệu cổ phiếu DXG trong giai đoạn 23/8-21/9. Các giao dịch được thực hiện theo phương thức khớp lệnh.

Còn khối ngoại bán ròng mạnh DXG trong tháng 9 với giá trị đạt hơn 188 tỷ đồng. Riêng với Dragon Capital, quỹ này đã liên tục thực hiện giao dịch bán cao mua thấp cổ phần Đất Xanh kể từ đầu tháng 6.

Mới đây tại phiên 29/9, Dragon Capital thực hiện mua vào 1,5 triệu cổ phiếu DXG thông qua Amersham Industries Limited tại mức giá sàn 20.000 đồng/cp, nâng sở hữu tại DXG lên 20,1% vốn. Trước đó, trong tháng 7 quỹ này bán ra gần 9 triệu cổ phiếu DXG trong tầm mức 20.000-22.000 đồng/cp.

Cổ phiếu sụt giảm sâu có thể đến từ kết quả kinh doanh cùng các chỉ số tài chính kém hiệu quả trong nửa đầu năm. Đến hết 6 tháng năm nay, Đất Xanh mới thực hiện được 30,4% kế hoạch doanh thu và 28,8% kế hoạch lợi nhuận năm đề ra.

Nợ phải trả của doanh nghiệp tại cuối tháng 6 ghi nhận trên 16.000 tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm, lớn hơn cả vốn chủ sở hữu ở mức 9.363 tỷ đồng.

Dư nợ vay gần 6.000 tỷ (trái phiếu chiếm hơn 3.600 tỷ), phải trả ngắn hạn khác (đặt cọc mua căn hộ, thu hộ tiền chủ đầu tư dự án, nhận vốn góp kinh doanh) chiếm hơn 4.500 tỷ, khách hàng mua căn hộ trả trước hơn 2.100 tỷ, chi phí phải trả ngắn hạn khác (chi phí xây dựng, môi giới, lãi vay) khoảng 1.161 tỷ.

Tính chung trong nửa đầu năm, Đất Xanh đã vay mới gần 3.643 tỷ đồng (cùng kỳ vay gần 2.296 tỷ đồng) và trả nợ gốc vay hơn 2.000 tỷ đồng (cùng kỳ thanh toán gần 1.250 tỷ đồng).

Đáng ngại nữa là Đất Xanh duy trì dòng tiền kinh doanh âm hơn 1.866 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2022, riêng quý 2 âm hơn 1.235 tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng đang thế chấp hàng loạt tài sản của mình tại các nhà băng và tổ chức tài chính.

Cụ thể, từ tháng 10/2019, Đất Xanh đã dùng hơn 220 triệu cổ phần Công ty Cổ Phần Đầu Tư Kinh Doanh Bất Động Sản Hà An làm tài sản đảm bảo cho VPBank chi nhánh Bến Thành đến nay vẫn chưa có thông tin giải chấp.

Vào tháng 1/2021, Đất Xanh tiếp tục đem gần 100 triệu cổ phần Công ty Cổ Phần Hội An Invest cũng làm tài sản đảm bảo cho VPBank chi nhánh Bến Thành đến nay vẫn chưa có thông tin giải chấp.

Tháng 3/2021, Đất Xanh đã đem hơn 50 triệu cổ phần Công ty cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh làm tài sản đảm bảo cho Công ty CP Chứng khoán SSI đến nay vẫn chưa có thông tin giải chấp.

Cũng trong tháng 3/2021, Đất Xanh đã dùng hơn 14,5 triệu cổ phần Cổ Phần của Công Ty Cổ Phần Dịch Vụ Bất Động Sản Đất Xanh làm tài sản thế chấp cho Victory Holding Investment Limited để thực hiện Thỏa Thuận Cổ Đông và Đầu Tư giữa hai bên. Đến nay vẫn chưa có thông tin giải chấp.

 

Dự báo không mấy khả quan cho Đất Xanh về cuối năm

 

Trong 6 tháng cuối năm còn lại, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cũng không quá lạc quan và dự đoán doanh thu và lợi nhuận năm nay sụt giảm 28% và 24% so với kết quả đạt được trong năm 2021.

Đối với mảng kinh doanh bất động sản, VDSC dự phóng doanh thu cả năm ở mức 4.147 tỷ đồng, giảm 45% so với cùng kỳ. Riêng doanh thu nửa cuối năm đạt 2.387 tỷ đồng, chủ yếu đến từ bàn giao tòa A của dự án Opal Skyline trong quý cuối năm với doanh thu xấp xỉ 1.600-2.000 tỷ đồng.

VDSC cho rằng hoạt động bán hàng của dự án Gem Sky World sẽ chưa đạt được nhiều khởi sắc trong nửa cuối năm nay mặc dù Đất Xanh đã chuyển sang bán đất nền trở lại trong tháng 6.

Nguyên nhân từ hoạt động hạn chế cho vay các sản phẩm đất nền, đầu tư, nghỉ dưỡng và cắt giảm gói tín dụng ưu đãi lãi suất người mua nhà cũng đã ảnh hưởng phần nào đến tính thanh khoản của Gem Sky World - dự án vốn có tính chất đầu tư trung - dài hạn.

Kể từ khi mở bán vào năm 2020, đã có hơn 2.600 sản phẩm tại Gem Sky World được cung ra thị trường chỉ trong hai năm. Do đó, VDSC cho rằng cần thêm thời gian để hấp thụ lượng sản phẩm sơ cấp đã bán ra.

Đối với hoạt động môi giới bất động sản, VDSC dự báo Đất xanh sẽ đạt doanh thu cả năm ở mức 2.467 tỷ đồng, trong đó nửa cuối năm đạt 1.200 tỷ đồng.

Dự phóng này dựa trên cơ sở hoạt động môi giới bất động sản chỉ giảm nhẹ dưới 10% so với kết quả đã đạt được trong nửa đầu năm, khi hoạt động mở bán mới dự án tại các thị trường Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng - Quảng Nam - Hội An dự kiến có phần sôi nổi hơn trong nửa cuối năm, hỗ trợ phần nào cho sức cầu giảm từ các yếu tố tín dụng, lãi suất và thanh khoản của thị trường.

Riêng dự án Gem Riverside có ảnh hưởng trọng yếu đến định giá của Đất Xanh vẫn đang trong quá trình xin cấp phép xây dựng kéo dài từ nhiều năm nay và chưa có nhiều thông tin tiến triển rõ rệt.