Bóng dáng của Danh Khôi Holdings đang ghi dấu ấn tại 2 dự án lớn của Phát Đạt

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR) công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2022 với nhiều thông tin đáng chú ý.

Doanh thu cả quý chỉ 11 tỷ đồng

Điểm khiến nhà đầu tư chú ý nhất đối với báo cáo tài chính quý 3/2022 của Phát Đạt là doanh thu cả quý chỉ đạt hơn 11 tỷ đồng – trong khi cùng kỳ năm ngoái đạt 1.267 tỷ đồng. Doanh thu quý 3 năm ngoái của Phát Đạt phần lớn đến từ chuyển nhượng đất. 

Doanh thu khiêm tốn, trong khi Phát Đạt có lượng hàng tồn kho rất lớn. Tổng giá trị hàng tồn kho đến 30/9/202 đạt 13.377 tỷ đồng, tăng gần 1.200 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm, trong đó tồn kho lớn nhất ở dự án The EverRich2, Bình Dương Tower, Tropical Bến Thành Long Hải, Dự án Phước Hải, Astra City...

Tuy vậy, trong số hàng tồn kho này, The EverRick 2 và The EverRich 3 đang trong quá trình hoàn tất các yêu cầu để chuyển nhượng cho đối tác đã ký. Các dự án khác như Khu du lịch Bến Thành Long Hải, Bình Dương Tower, dự án Phước Hải, dự án TTTM và căn hộ cao cấp Bình Dương (Astral City), Dự án đô thị Bắc Hà Thanh, Dự án Trần Phú Đà Nẵng, Dự án dố 1 Ngô Mây… phần lớn đang ở trạng thái tồn kho chi phí khảo sát, thiết kế tư vấn, chi phí bồi thường đất, tiền sử dụng đất…

Trong khi đó chi phí xây dựng dở dang hơn 1.000 tỷ đồng ghi nhận ở Dự án toà nhà văn phòng công ty (497 tỷ đồng), Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu Cổ đại tại quận 9 (415 tỷ đồng), Trung tâm thể dục thể thao Phan Đình Phùng (77 tỷ đồng)…

Ghi nhận hơn 1.200 tỷ đồng doanh thu tài chính

Doanh thu tài chính trong quý 3 vừa qua đạt 1.249 tỷ đồng – tăng đột biến so với con số chưa đến 1 tỷ đồng ghi nhận trong quý 3/2021 - đây là khoản tiền ghi nhận từ lãi chuyển nhượng cổ phần công ty con - CTCP Địa ốc Sài Gòn KL.

Nhờ doanh thu tài chính "gánh" chi phí, quý 3 Phát Đạt còn lãi sau thuế 711 tỷ đồng, tăng 16,9% so với số lãi 608 tỷ đồng đạt được quý 3 năm ngoái.

Luỹ kế 9 tháng đầu năm 2022 doanh thu Phát Đạt đạt 1.490 tỷ đồng, giảm 37,7% so với cùng kỳ năm 2021. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.399 tỷ đồng, tăng 26,1% so với số lãi 1.109 tỷ đồng đạt được 9 tháng đầu năm 2021 nhưng vẫn còn cách rất xa chỉ tiêu lợi nhuận

Bóng dáng của Danh Khôi Holdings

Nhìn từ báo cáo tài chính quý 3/2022, nhà đầu tư lại thấy bóng dáng của Danh Khôi Holdings hiện diện tại 2 dự án lớn của Phát Đạt là Astral City (Bình Dương) và Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội.

Đối với dự án Astral City Bình Dương - dự án này gắn liền với CTCP Địa ốc Sài Gòn KL - công ty con mà Phát Đạt đã chuyển nhượng cổ phần ghi nhận doanh thu tài chính trong quý. CTCP Địa ốc Sài Gòn KL thành lập năm 2008. Tháng 10/2019 Phát Đạt thông qua chủ trương nhận chuyển nhượng 99% phần vốn góp của các cổ đông tại Địa ốc Sài Gòn KL để đưa công ty này trở thành công ty con. Cũng trong năm 2019 BCTC của Phát Đạt ghi nhận khoản phái trả ngắn hạn hơn 528 tỷ đồng từ nhận chuyển nhượng cổ phần của Sài Gòn KL và đã thanh toán cho các chủ sở hữu cá nhân nước ngoài vào tháng 1/2020.

Giải trình ghi rõ, ngày 18/10/2022 Phát Đạt đã chuyển nhượng tiếp 26% vốn chủ sở hữu trong CTCP Địa ốc Sài Gòn KL cho Công ty TNHH Bất động sản Gemini, nâng tổng lượng cổ phần đã chuyển nhượng tại Sài Gòn KL lên 72%, khiến Sài Gòn KL không còn ghi nhận kết quả kinh doanh hợp nhất với Phát Đạt. Việc chuyển nhượng toàn bộ 192.332.000 cổ phần Địa ốc Sài Gòn KL (tỷ lệ 99,86%) đã được Phát Đạt thông qua vào tháng 6/2022 nhằm thực hiện nhiệm vụ để làm sao cho kế hoạch lợi nhuận trước thuế cả năm 2022 không thay đổi.

Trước đó, tháng 6/2022, sau khi nhận chuyển nhượng cổ phần Địa ốc Sài Gòn KL từ Phát Đạt lần đầu tiên, Gemini đã mang hơn 50 triệu cổ phần của Địa ốc Sài Gòn KL (tỷ lệ 26% vốn điều lệ của KL) đi thế chấp làm tài sản đảm bảo tại VPBank cho khoản vay của CTCP Đầu tư Danh Khôi Holdings. Đáng chú ý, Gemini cũng mới chỉ thành lập trong tháng 6/2022 - ngay thời điểm nhận chuyển nhượng cổ phần Địa ốc sài Gòn KL từ Phát Đạt. 

Trong khi đó cùng thời điểm cuối tháng 6/2022, số liệu cho thấy bản thân Địa ốc Sài Gòn KL cũng mang toàn bộ khoản phải thu, quyền thụ hưởng bảo hiểm, các khoản phí của bên đảm báo có được từ việc đầu tư Dự án Trung tâm Thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương 1&2 (dự án Astral City Bình Dương) tại thửa đất số 1186-1187 tở bản đồ số 6-2 Khu phố Bình Đức, phường Bình Hoà, Thành phố Thuận An, Bình Dương; các công trình phụ trợ, toàn bộ máy móc thiết bị, toàn bộ các quyền tài sản (không bao gồm quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất); lợi ích có được từ chuyển nhượng, cho thuê; quyền đòi nợ; quyền đầu tư, phát triển, kinh doanh dự án… thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng VPBank.

Báo cáo tài chính quý 3/2022 ghi nhận các khoản phải thu ngắn hạn đến 30/9/2022 của Phát Đạt tăng đột biến từ hơn 2.500 tỷ đồng đầu năm lên hơn 7.600 tỷ đồng, tương ứng tăng gần 5.100 tỷ đồng.

Trong đó các khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng tăng từ 664 tỷ đồng đầu năm lên 1.986 tỷ đồng, và xuất hiện những cái tên như Bất động sản IDK, CDK, BDK, EDK, HDK, GDK, Lyra... Các khoản phải thu của IDK, NTR, CDK và HDK đã tồn tại từ trước đó, chuyển đổi trạng thái từ phải thu dài hạn sang phải thu ngắn hạn.

Lần lại lịch sử, Báo cáo tài chính quý 2/2022 ghi nhận Phát Đạt có khoản Người mua trả tiền trước tổng hơn 2.200 tỷ đồng, tăng 500 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm. Trong đó có những cái tên như bất động sản Orion (703,5 tỷ đồng), Bất động sản Vega (200 tỷ đồng), Bất động sản Lyra (837,5 tỷ đồng). Tổng 4 pháp nhân này trả trước hơn 1.781 tỷ đồng và Gemini (42,1 tỷ đồng).

Dữ liệu cho thấy, ngay trong tháng 6/2022 cả Gemini, Vega, Orion và Lyra đã mang đủ 100% cổ phần của Địa ốc Sài Gòn KL thế chấp tại VPBank Bến Thành để đảm bảo cho các khoản vay của Danh Khôi Holdings. Gemini, Vega, Lyra và Orion đều mới thành lập trong tháng 5 và tháng 6/2022 - ngay cùng thời điểm Phát Đạt thông báo chuyển nhượng cổ phần Địa ốc Sài Gòn KL.

Một thông tin thêm, đến tháng 7/2022 dữ liệu ghi nhận Danh Khôi Holdings mang toàn bộ giá trị phần vốn góp tại Lyra (850 tỷ đồng) tương ứng 100% vốn điều lệ của Lyra thế chấp tại VPBank Bến Thành.

Có thể tóm tắt: Có 4 pháp nhân non trẻ, thành lập ngay trong tháng 5, tháng 6/2022 và nắm giữ đủ 100% cổ phần của Địa ốc Sài Gòn KL. Và cả 4 pháp nhân này đưa toàn bộ 100% phần vốn góp tại Sài Gòn KL thế chấp tạo ngân hàng VPBank để đảm bảo cho khoản vay của Danh Khôi Holdings. 

Không chỉ ghi dấu ấn tại dự án Astral City Bình Dương, bóng dáng của Danh Khôi Holdings còn “ghi” lại trên dự án Khu du lịch sinh thái, Khu kinh tế Nhơn Hội tại Quy Nhơn của Phát Đạt.

Thông tin cụ thể liên quan đến những cái tến Bất động sản IDK, CDK, BDK, EDK, HDK, GDK xuất hiện ở phần phải thu ngắn hạn của khách hàng kể trên.

IDK: Dữ liệu cho thấy tháng 4/2021 Danh Khôi Holdings mang 18,75 triệu cổ phần Bất động sản IDK (tỷ lệ 3%) thế chấp tại VPBank chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh.

CDK: Danh Khôi Holdings cũng mang 1,5 triệu cổ phần CDK (tỷ lệ 3%) thế chấp tại VPBank chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh vào tháng 4/2021.

HDK: Tháng 4/2021 Danh Khôi Holdings mang 10,2 triệu cổ phần HDK (tỷ lệ 3%) thế chấp tại VPBank chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh.

GDK: Cùng tháng 4/2021 Danh Khôi mang 10,2 triệu cổ phần GDK (tỷ lệ 3%) thế chấp tại VPBank.

BDK: Tháng 4/2021 Danh Khôi Holdings mang 1,83 triệu cổ phần BDK (tỷ lệ 3%) thế chấp tại VPBank chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh.

ADK: Tháng 4/2021 Danh Khôi Holdings mang  1,59 triệu cổ phần ADK (tỷ lệ 3%) thế chấp tại VPBank chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh.

EDK: Tháng 4/2021 Danh Khôi Holdings mang  1,59 triệu cổ phần EDK (tỷ lệ 3%) thế chấp tại VPBank chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh.

Cùng thời điểm cả CDK, IDK, HDK, EDK, GDK, BDK, ADK, mang quyền tài sản của công ty tại “một Phần Dự án Đầu tư phát triển đô thị tại Phân khu số 4 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Khu kinh tế Nhơn Hội, thành phố Quy Nhơn thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PVCombank).

Các hạng mục thế chấp khác nhau cho từng pháp nhân, lần lượt là các quyền tài sản tại:

+ Khu chung cư cao tầng (HH-4-1, HH-5-4)

+ Khu chung cư cao tầng (HH-1-1, HH-1-2)

+ Khu chung cư cao tầng (HH-5-2)

+ Khu chung cư cao tầng (HH-3-3, HH-5-3)

+ Khu chung cư cao tầng (HH-5-1)

+ Khu chung cư cao tầng (HH-3-1, HH-3-2, HH-3-4)

+ Khu chung cư cao tầng (HH-2-4, HH-2-5, HH-2-6)

Các khoản phải thu ngắn hạn khác hơn 3.600 tỷ đồng, thì ngoài Danh Khôi Holdings hơn 1.400 tỷ đồng, nhóm Lyra và Orion gần 800 tỷ đồng còn xuất hiện tên các cá nhân như ông Phạm Ngọc Dung (480 tỷ đồng), ông Nguyễn Huy Lê (480 tỷ đồng), bà Vũ Quỳnh Hoa (204 tỷ đồng)…

Phát Đạt đang có khoản vay trái phiếu 2.800 tỷ đồng thế chấp bằng cổ phiếu PDR

Báo cáo tài chính quý 3/2022 ghi nhận tổng bợ phải trả đến 30/9/2022 tăng 3.000 tỷ đồng so với đầu năm, lên mức 15.400 tỷ đồng, trong đó dư vay nợ thuê tài chính ngắn hạn 2.080 tỷ đồng (tăng 1.280 tỷ đồng so với đầu năm) và dư vay nợ thuê tài chính dài hạn 3.184 tỷ đồng (tăng 560 tỷ đồng so với đầu kỳ).

Trong số vay ngắn hạn, có 1.140 tỷ đồng vay trái phiếu, gần 400 tỷ đồng vay ngân hàng, còn lại vay các bên khác. Trong tổng số dư vay tài chính dài hạn có 1.700 tỷ đồng vay trái phiếu, 757 tỷ đồng vay ngân hàng và hơn 720 tỷ đồng vay các bên khác.  Phần lớn các khoản vay của Phát Đạt đều được thế chấp bởi cổ phiếu PDR và các quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tính đến 30/9/2022 Phát Đạt còn vay trái phiếu hơn 2.800 tỷ đồng. Tất cả trong số này đều được đảm bảo bằng cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông.

Đáng chú ý, Phát Đạt từng phải bổ sung tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu phát hành vào cuối tháng 12/2021 do cổ phiếu PDR giảm mạnh. Cụ thể, tháng 12/2021 khi Phát Đạt phát hành đợt trái phiếu trị giá 500 tỷ đồng, đã sử dụng khoảng cổ phiếu PDR làm tài sản bảo đảm. Giá thị trường của cổ phiếu PDR khi đó dao động quanh ngưỡng 90.000 đồng/ cp. Sang tháng 4/2022, sau khi Phát Đạt chia cổ tức bằng cổ phiếu 36%, số cổ phiếu cầm cố tăng lên và giá điều chỉnh về mức khoảng 70.000 đồng/ cp.

Tuy nhiên sau đó, giá cổ phiếu PDR liên tục lao dốc xuống vùng 5x. Theo quy định của hợp đồng cầm cố cổ phần, ngày 19/5, VCSC đã tính giá bình quân gia quyền khối lượng 5 phiên gần nhất của PDR với kết quả là 55.013 đồng, tương đương với giá trị của tài sản bảo đảm chỉ còn 823 tỷ đồng. Đồng thời thông báo Phát Đạt bổ sung thêm tài sản đảm bảo theo quy định.

Hiện tại cổ phiếu PDR vẫn tiếp tục giảm sâu về dưới 48.000 đồng/cổ phiếu.