Cen Land có mua lại lô trái phiếu từng đảm bảo bằng dự án còn “tranh chấp”?

Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ. Nguồn: ITN

Cen Land mua lại lô trái phiếu liên quan đến Trustlink

Thời gian qua, thị trường trái phiếu chứng kiến nhiều biến động mạnh, đặc biệt từ sau sự kiện của Tân Hoàng Minh và mới đây là Vạn Thịnh Phát. Cuối quý 3/2022 và đầu quý 4, xu hướng mua lại trái phiếu trước hạn của các doanh nghiệp ngày càng trở nên rầm rộ hơn. Trong 9 tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu được các doanh nghiệp mua lại đã lên đến hơn 142.000 tỷ đồng, tăng 67% so với cùng kỳ năm 2021.

Diễn biến này xuất hiện khi Bộ Tài chính công bố Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 153/2020/NĐ-CP liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, có hiệu lực từ ngày 16/9.

Theo đó, Nghị định 65/2022/NĐ-CP quy định, doanh nghiệp phải mua lại trước hạn bắt buộc khi vi phạm phương án phát hành (trong đó có phương án sử dụng vốn) hoặc vi phạm pháp luật; trước và sau khi phát hành phải có công bố thông tin về khả năng đảm bảo thanh toán, báo cáo kiểm toán tình hình tài chính và kiểm toán tình hình sử dụng vốn theo mục đích phát hành đã được công bố. Bổ sung quy định tài sản bảo đảm của trái phiếu phải được định giá và đăng ký biện pháp bảo đảm.

Nội dung chuyên trang thông tin về trái phiếu doanh nghiệp tại Sở Giao dịch chứng khoán sẽ bổ sung công bố một số chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp phát hành, thông tin về các doanh nghiệp không thanh toán đầy đủ gốc, lãi trái phiếu, sử dụng vốn trái phiếu không đúng mục đích để nhà đầu tư và thị trường biết được thông tin của doanh nghiệp phát hành.

Ngay sau đó, hàng loạt doanh nghiệp đã tham gia cuộc đua mua lại trái phiếu của chính mình như Hoàng Anh Gia Lai, An Phát Finance, Ngân hàng OCB... Trong số này có Cen Land.

Cụ thể, mới đây lô trái phiếu có mã CREB2124001 được phát hành ngày 26/3/2021 với tổng giá trị 500 tỷ đồng đã được Cen Land mua lại toàn bộ trước hạn. Cen Land cũng thông báo về phương thức mua lại và phương án mua lại theo Công văn số 209/2022 ngày 28/9/2022.

Đến nay, vẫn chưa rõ đã có văn bản cụ thể nào về lý do Cen Land mua lại trái phiếu. Nhưng dựa trên những quy định mới của Bộ Tài chính hãy cùng xem xét lại tài sản đảm bảo, cũng như tình hình sử dụng vốn của Cen Land đối với lô trái phiếu đã phát hành và thu hồi trước hạn.

Năm 2020, doanh nghiệp này đã huy động 850 tỷ đồng qua 2 đợt phát hành trái phiếu. Trong đó, 450 tỷ đồng được huy động vào ngày 31/12/2020 và 400 tỷ động huy động vào tháng 8/2020 qua phát hành 8 lô trái phiếu trị giá 50 tỷ đồng mỗi lô.

Tháng 3/2021, Cen Land huy động thành công 500 tỷ đồng qua trái phiếu với lãi suất cố định 11%/năm. 

Như vậy, từ năm 2020 đến cuối năm 2021 Cen Land đã huy động 1.350 tỷ đồng thông qua kênh trái phiếu. Cen Land khẳng định, mục đích của phát hành trái phiếu một phần nhằm tăng quy mô vốn hoạt động để mở rộng hoạt động kinh doanh hiện hữu và đầu tư các dự án mới.

Mối hợp tác giữa CRE và Công ty Cổ phần Dịch vụ và Đầu tư Trustlink (Trustlink) cũng ngày càng bền chặt. Thuyết minh báo cáo tài chính của CRE cho biết, khoản cho vay với Trustlink là khoản vay tài sản, theo hình thức tín chấp, kỳ hạn 36 tháng, với lãi suất 11% năm.

Tính đến ngày 31/12/2021, số dư này chỉ còn 281,2 tỷ đồng

Cen Land cho biết, mục đích phát hành trái phiếu để tăng quy mô vốn hoạt động nhằm mở rộng các hoạt động kinh doanh hiện hữu, đầu tư các dụ án mới và mục đích hợp pháp khác

Đến tháng 6/2021, Cen Land công bố thông tin sửa đổi bổ sung và nêu rõ tài sản đảm bảo của lô trái phiếu trên

“Ẩn số”’ lô trái phiếu từng đảm bảo bằng dự án còn “tranh chấp”

Cend Land còn lô trái phiếu 450 tỷ đồng do đơn vị này phát hành ngày 31/12/2020 cũng khiến nhà đầu tư hoài nghi về mức độ rủi ro. Bởi, việc sử dụng tài sản đảm bảo của lô trái phiếu là dự án bất động sản đang tranh chấp và chưa được cấp phép triển khai. Tuy nhiên, sau khi phát hành xong đợt trái phiếu Cen Land đã được cho là "thay lõi" tài sản đảm bảo?

Sau khi phát hành xong đợt trái phiếu, Cen Land đã cơ cấu lại tài sản bảo đảm theo hướng rút cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tư Lilaha (Lilaha) và thay bằng tài sản bảo đảm khác. Với sự đồng ý của các chủ sở hữu trái phiếu tại nghị quyết hội nghị người sở hữu trái phiếu ngày 8/9/2021. Hiện, cổ phần Lilaha đã được rút ra và không còn là tài sản bảo đảm của lô trái phiếu này.

Quay lại với tài sản đảm bảo của lô trái phiếu là dự án bất động sản đang tranh chấp và chưa được cấp phép triển khai. Theo tìm hiểu, mảnh đất có diện tích 3.013m2 nằm trên đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài, tiếp giáp giữa phường Xuân La, quận Tây Hồ và phường Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy, Hà Nội, bị tranh chấp suốt 10 năm qua.

Khu đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp (gọi tắt là khu Cày Máy) được chính quyền giao đất cho xã viên Hợp tác xã Nông nghiệp Xuân La từ những năm 80 của thế kỷ trước. Từ năm 2009, bà Nguyễn Thị Lan Phương đã nhận chuyển nhượng nhiều mảnh đất nông nghiệp từ các hộ nông dân Vũ Văn Việt, Nguyễn Văn Gạch và Nguyễn Văn Liên.

Chính quyền địa phương lập biên bản vụ việc khi các bên liên quan xảy ra tranh cãi tại khu đất 3.013 m2 vào ngày 14/4/2022.

Đây là tài sản góp vốn cổ phần để thực hiện Dự án “Xây dựng trụ sở làm việc và văn phòng cho thuê” của Công ty Cổ phần Đầu tư Lilaha qua một người đại diện tên Lưu Hoàng Lan. Dự án sau đó có tên gọi “Tổ hợp Văn phòng, khách sạn, thương mại dịch vụ và nhà ở tại ô đất D3-HH12” rộng 8.600 m2 (gồm cả lô đất 3.013 m2 đang tranh chấp).

Người được cho là chủ sử dụng lô đất 3.013 m2 cho rằng, một số cổ đông và bà Lan đã tự ý chuyển nhượng toàn bộ 95% cổ phần đang nắm giữ tại Lilaha cho các cổ đông của Công ty Cổ phần Đầu tư nhà và Thương mại Hưng Ngân (Công ty Hưng Ngân) do ông Nguyễn Đắc Điềm làm Chủ tịch Hội đồng Quản trị mà chưa nhận được sự đồng ý của bà Phương. Toàn bộ số cổ phần này sau đó đã được ông Điềm chuyển nhượng cho Cen Land.

Đáng nói là, ngày 11/12/2020, Cen Land công bố việc phát hành gói trái phiếu 450 tỷ đồng (mã trái phiếu CRE202001). Lô trái phiếu có kỳ hạn 3 năm (tính từ ngày 31/12/2020) và lãi suất cố định 10,5%/năm, là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được bảo đảm bằng tài sản và không phải khoản nợ thứ cấp của doanh nghiệp. Trong đó, các tài sản đảm bảo bao gồm cổ phần Cen Land, cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tư Lilaha và nhiều quyền tài sản từ hợp đồng kinh doanh giữa Cen Land và các đối tác.

Để đưa cổ phần chi phối đang nắm giữ tại Lilaha (mua từ ông Điềm và Công ty Hưng Ngân nêu trên) thành tài sản đảm bảo, Cen Land đã thuê Công ty Cổ phần Thẩm định giá Tây Đô (trụ sở tại Trạm Trôi, Hoài Đức, Hà Nội) thẩm định giá Công ty Cổ phần Đầu tư Lilaha. Việc thẩm định giá Lilaha diễn ra trước ngày phát hành trái phiếu 1 tháng.

Ngày 15/12/2020, Công ty Thẩm định giá Tây Đô phát hành chứng thư thẩm định, trong đó định giá Công ty Lilaha vào thời điểm ngày 30/11/2020 là 635 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với giá trị sổ sách chỉ 345 tỷ đồng, đồng thời gấp 3,8 lần vốn điều lệ.

Đáng chú ý, ngay chính trong chứng thư do Công ty Tây Đô cung cấp, đơn vị này khẳng định dự án mà Lilaha đang đầu tư chưa tính tiền sử dụng đất, chưa có có quyết định giao đất, có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá. Vậy nhưng, đơn vị này vẫn đưa ra định giá dự tính hơn 635 tỷ đồng cho Lilaha để giúp Cen Land làm căn cứ thực hiện việc thế chấp cổ phần này làm tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu 450 tỷ đồng. Có thể thấy, đa phần các lô trái phiếu Cen Land phát hành có tài sản đảm bảo bằng cổ phiếu. 

Theo tìm hiểu, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản Thế kỷ (Cen Invest, thành lập năm 2012) thuộc Cen Group đã mua lại cổ phần và chi phối, điều hành Lilaha. Theo đó, Hội đồng Quản trị của Cen Land ra nghị quyết thông qua việc nhận chuyển nhượng cổ phần và sở hữu tối thiểu 50% vốn điều lệ do Lilaha phát hành.

Ông Vương Văn Tường, thành viên Hội đồng Quản trị  của Cen Land hiện làm Tổng Giám đốc Lilaha. 

Cen Invest là đơn vị hoạt động giống như chủ đầu tư, nhà phát triển hay đồng hành phát triển các dự án, tạo nguồn sản phẩm cho Cen Land phân phối và tiếp thị.