Sẽ linh hoạt gia hạn quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư

Nhiều nội dung trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về gia hạn quyền sử dụng đất, quyền tiếp cận đất đai, tiền cho thuê đất... được các đại biểu tranh luận nhằm làm sáng tỏ những quan điểm còn chưa rõ ràng.

Tại cuộc thảo luận tại tổ về Luật Đất đai (sửa đổi) của tổ đại biểu TP.HCM, một loạt đóng góp ý của đại biểu Nguyễn Thị Lệ (TP.HCM) về tính hợp hiến của dự thảo.

CÓ NÊN MIỄN TOÀN BỘ TIỀN THUÊ ĐẤT?

Một số nội dung của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa đảm bảo được quyền lợi của người dân trọn vẹn, có chi tiết gây chồng chéo so với Hiến pháp 2013.

Cụ thể, tại khoản 5, điều 74 dự thảo Luật quy định: “Chính phủ quy định tiêu chí và quyết định khoanh định khu vực hạn chế tiếp cận đất đai theo đối tượng sử dụng đất liên quan đến quốc phòng, an ninh”.

Theo bà Lệ, việc hạn chế quyền tiếp cận đất đai liên quan đến việc hạn chế quyền của công dân. Vì theo Hiến pháp 2013 (điều 14) quy định: quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

“Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo đánh giá kỹ tác động của quy định này; cân nhắc quy định các tiêu chí ngay trong dự thảo Luật, không nên giao Chính phủ quy định chi tiết”, bà Lệ nói.

Về vấn đề miễn tiền sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 quy định: việc miễn tiền thuê đất có thể là miễn cho một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian thuê đất, căn cứ danh mục địa bàn, lĩnh vực ưu đãi đầu tư.

Theo bà Lệ quy định này là rất hợp lý, thể hiện đúng bản chất là để hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất... có thời gian hoàn vốn (nhà đầu tư sau thời gian cho thuê lại đất gắn với hạ tầng đã hoàn vốn thì phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước với thời gian còn lại của dự án).

Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này quy định: người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, nếu quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là miễn cho toàn bộ thời gian sử dụng đất thì các doanh nghiệp đầu tư dự án sẽ rơi vào hai trường hợp: (1) dự án đầu tư không được miễn tiền thuê đất; (2) được miễn trong toàn bộ thời gian thuê.

Bà Lệ cho rằng nếu không miễn tiền thuê đất thì sẽ khó thu hút đầu tư, trái nguyên tắc khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực và địa bàn cần ưu đãi theo Luật Đầu tư. Ngược lại, nếu theo hướng miễn toàn bộ tiền thuê đất trong toàn bộ thời hạn dự án sẽ dẫn đến lãng phí, thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Về việc trao quyền gia hạn bất kỳ lúc nào cho người sử dụng đất, bà Lệ cũng cho rằng việc này không hề ảnh hưởng đến ngân sách của Nhà nước.

Khi gia hạn, cơ quan chính quyền có thể yêu cầu người sử dụng đất nộp bổ sung để cộng vào số tiền đã nộp trước đó, vẫn đảm bảo được nguồn thu cho Nhà nước vừa tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất hưởng lợi từ đất đai.

“Để đảm bảo hiện thức hóa được đề xuất này, vấn đề nộp tiền sử dụng đất cũng cần được xem xét chi tiết và điều chỉnh sao cho linh hoạt hơn, không nhất thiết cứ hết hạn thì đóng tiền, hoặc đăng ký sử dụng đất ban đầu thì mới được đóng tiền sử dụng đất”, bà Lệ kiến nghị.

QUYỀN HẠN CHẾ NẾU ĐƯỢC MIỄN TIỀN THUÊ ĐẤT

Trả lời ý kiến của đại biểu Nguyễn Thị Lệ (TP.HCM), Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà khẳng định việc hạn chế tiếp cận đất đai không thể không quy định trong luật. Cơ quan soạn thảo đã cố gắng cụ thể hóa rất nhiều quy định vào luật thay vì giao cho Chính phủ quy định chi tiết.

“Ban đầu có đến hơn 80 điều giao cho Chính phủ quy định chi tiết, nhưng dự thảo trình ra Quốc hội lần này chỉ còn lại hơn 20 điều, chưa đưa vào luật là vì có thể phù hợp với địa phương này mà không đúng với địa phương khác”, ông Hà nói.

Liên quan đến việc gia hạn quyền sử dụng đất, Bộ trưởng Hà cho rằng dự thảo Luật lần này sẽ quy định theo hướng mở rộng quyền được gia hạn thời gian sử dụng đất vào bất kỳ lúc nào chủ đầu tư có nhu cầu.

Hiện nay, dự thảo Luật Đất đai chỉ cho phép tổ chức, cá nhân, hộ gia đình gia hạn thời gian sử dụng đất khi gần hết thời hạn. Trong khi các doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản có rất nhiều dự án sắp hoàn thành thi công, nhưng thời gian xây dựng đã chiếm từ 5 - 10 năm trên tổng thời hạn sử dụng đất, thời gian còn lại chẳng còn bao nhiêu.

“Nếu được gia hạn ở thời điểm hợp lý, thì thời hạn sử dụng đất vẫn còn 50 năm tính từ thời điểm đó, tạo điều kiện để doanh nghiệp tập trung kinh doanh và thu lợi”, ông Hà nhấn mạnh.

Về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, ban đầu có phương án quy định 50 năm, tự động gia hạn; nhưng qua quá trình lấy ý kiến thì thấy vẫn nên quy định có thời hạn, nhưng áp dụng trình tự thủ tục gia hạn đơn giản nhất.

Về miễn giảm tiền sử dụng đất, Bộ trưởng giải trình, việc miễn giảm có thời hạn theo mục đích sử dụng đất hoặc đối tượng thuê đất toàn bộ thường gặp vướng mắc vì khó xác định.

Nay dự thảo Luật sửa đổi theo hướng miễn toàn bộ thời gian cũng không gây thất thoát nguồn thu cho Nhà nước, vì trường hợp được miễn tiền thuê đất thì quyền sử dụng đất bị hạn chế, người sử dụng không được toàn quyền định đoạt, mà phải quản lý đúng theo mục đích khi được giao đất.   

Có quy hoạch chi tiết 1/500 mới được phân lô, bán nền

Trước thực trạng phân lô, bán nền lộn xộn hiện nay, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, quan điểm của ban soạn thảo là phải có quy hoạch xây dựng đồng bộ, phải có quy hoạch chi tiết 1/500 thì mới cho triển khai các dự án hoặc triển khai chuyển mục đích sử dụng đất.

Chưa có quy hoạch 1/500 thì sự chuyển đổi mục đích ở đây không tính toán được đầy đủ giá trị của đất đai, trách nhiệm, nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Tuy vậy, với nhu cầu rất thực tiễn ở nông thôn, cơ quan soạn thảo cũng đang tính toán với khu vực đất dân cư đang ở ổn định, trên cơ sở phù hợp quy hoạch thì cho phép tách thửa, tách lô để sử dụng, nhưng phải giám sát chặt chẽ, phòng chống hiện tượng đầu cơ tiêu cực.