Cen Land lấy tiền đâu để mua lại trái phiếu?

Từ việc bị khách hàng “tố” bất tín trong bán hàng

Phản ánh với báo chí vào cuối tháng 10/2022, bà Phạm Thị Bích Thủy (ở Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội) cho rằng, Cen Land đang từng ngày làm ảnh hưởng đến kinh tế và tổn hại tinh thần sức khỏe cho bà và gia đình.

Trước đó, Cen Land tư vấn chính sách mua bán căn VB.L4.01 (thuộc dự án khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành - Hoa Tiên Paradise) với tổng giá trị phải thanh toán là  hơn 25,877 tỷ đồng.

Trong đó, ngân hàng hỗ trợ cho vay và giải ngân 65% giá trị căn nhà với số tiền giải ngân đợt 2 là gần 12,939 tỷ đồng và đợt 3 là 3,881 tỷ đồng. Như vậy, tổng số tiền ngân hàng giải ngân là 16,82 tỷ đồng (không phải trả gốc và lãi suất trong vòng 24 tháng). Tài sản thế chấp là chính tài sản mua bán trên và người mua chỉ cần cung cấp hồ sơ cá nhân cho ngân hàng.

Phía bà Thủy chỉ có nghĩa vụ phải thanh toán đợt 1 là hơn 3,881 tỷ đồng (đã nộp cho Cen Land bằng hình thức chuyển khoản vào ngày 14/04/2022); đợt 3 là 3,881 tỷ đồng (tương đương 95% giá trị mua bán căn nhà) và có thể nhận nhà. Đợt cuối cùng khi có thông báo nộp hồ sơ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản là 1,294 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo bảng tính giá của ngân hàng nhận được từ Cen Land thì tổng giá trị căn nhà VB.L4.01 chỉ là 23,548 tỷ đồng, chứ không phải như đã ký và thỏa thuận là 25,877 tỷ đồng. Đồng nghĩa với việc ngân hàng chỉ giải ngân 15,206 tỷ đồng.

Theo bà Thủy, Cen Land đã không thực hiện như đúng cam kết, và yêu cầu khách hàng đợt 3 phải đóng bổ sung thêm số tiền 2,907 tỷ đồng nghĩa là số tiền đóng cho đợt 3 là 6,789 tỷ đồng (tăng gần 3 tỷ so với thỏa thuận ban đầu). “Điều này hoàn toàn sai trái so với những gì bên Cend Land đã cam kết trong quá trình mua bán”, bà Thủy phản ánh.

Bà Thủy viết trong đơn: “Tôi nhiều lần đã liên hệ, gửi đơn thư để phía bên Cen Land trả lời cụ thể về thời gian khi nào được nhận nhà, nhưng đều không nhận được câu trả lời. Nhân viên chăm sóc khách hàng cũng không liên lạc được, số tiền chiết khấu cho khách hàng là 450 triệu đã hứa đến hạn thanh toán ngày 8/6 nhưng vẫn trốn tránh không trả”.

Bà Thủy cho biết thêm, căn hộ này đã được bên Cen Land hoàn thiện xong từ rất lâu và đã đưa vào vận hành kinh doanh.

Bà Thủy bức xúc nhấn mạnh: “Đề nghị bên Cen Land có chính sách thu hồi tài sản trên cho tôi”.

Liên quan đến sự việc trên, Cen Land đã có phản hồi đến khách hàng. Tuy nhiên thời gian cụ thể sau bao lâu khách hàng sẽ được nhận nhà khi đóng đủ đợt 3 thì doanh nghiệp này chưa trả lời rõ cho khách hàng.

Theo tìm hiểu, đây cũng chính là dự án Cen Land và Công ty Cổ phần Hồng Lam Xuân Thành đã ký kết hợp tác đầu tư phát triển vào ngày 26/3/2022.

Với vị thế của mình trên thị trường ất bđộng sản, cùng sản phẩm được quảng cáo rầm rộ, nhiều khách hàng đã thẳng tay xuống hàng tỷ đồng tiền đặt cọc mua sản phẩm tại Khu Hoa Tiên Sea-Golf Villas (thuộc Hoa Tiên Paradise). Tuy nhiên, sự thật ngỡ ngàng khi khách hàng sau khi ký hợp đồng thì mới vỡ lẽ Cen Land đã không thực hiện như đúng cam kết như trường hợp bà Thủy.

Trong báo cáo tài chính mới được công bố, Cen Land có khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng là hơn 989,8 tỷ đồng. Trong đó, phải thu của khách hàng mua dự án khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành (Hoa Tiên Paradise) chiếm tới 410, 2 tỷ đồng, tương ứng 41,4 % tổng phải thu.

Đến áp lực trả nợ vay của Cen Land

Đi sâu vào kết quả kinh doanh, quý III/2022, Cen Land lao dốc 60% còn 31 tỷ đồng lãi sau thuế. Lũy kế 9 tháng, CRE ghi nhận lãi sau thuế đạt 257 tỷ đồng, giảm 21,6% và mới thực hiện được hơn 36% kế hoạch của cả năm.

Giải trình về kết quả trên, Cen Land cho rằng, tình hình thị trường bất động sản trong quý III tiếp tục có nhiều biến động không thuận lợi, hầu hết các ngân hàng đều siết chặt hơn các điều kiện cho vay mua bất động sản như bổ sung các điều kiện cho vay, kiểm soát chặt về hạn mức cho vay đối với mua bất động sản và chính sách tăng cường kiểm soát thị trường trái phiếu, bất động sản. Điều này dẫn tới nhu cầu đầu tư bất động sản giảm mạnh, cùng với việc một số dự án đầu tư thứ cấp không kịp ra hàng trong quý III dẫn đến doanh thu đầu tư thứ cấp giảm kéo theo lợi nhuận giảm.

Tính đến cuối tháng 9/2022, tổng tài sản của Cen Land đạt 6.869,7 tỷ đồng. Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn giảm 49% xuống 745 tỷ đồng, trong đó hơn 700 tỷ đồng là tiền gửi ngân hàng, và gần 44 tỷ đồng là đầu tư mua trái phiếu. Công ty mua trái phiếu Công ty CP Năng lượng Bắc Hà; trái phiếu Công ty CP CMC và trái phiếu Công ty CP Tập đoàn Đầu tư I.P.A. Hàng tồn kho giảm 32,7% xuống 338 tỷ đồng. Tài sản dở dang dài hạn tăng 25,4% lên 8,4 tỷ đồng.

Xem xét báo cáo tài chính Cen Land trong vài năm cho thấy, vay nợ ngắn hạn và vay dài hạn của công ty này tăng mạnh, đẩy nợ phải trả tăng nhanh chóng. Riêng quý III, nợ phải trả tăng 13,3% lên 3.208 tỷ đồng; chi phí phải trả ngắn hạn tăng 193% lên 273,5 tỷ đồng.

Trong quý, Cen Land lại nợ thuế và người lao động, chỉ tiêu phải trả người lao động tăng mạnh từ 70,9 tỷ đồng lên 138 tỷ đồng. Đồng thời, chỉ tiêu phuế và các khoản phải nộp Nhà nước tăng từ 253 tỷ đồng lên 257 tỷ đồng.

Vay ngắn hạn tăng 35,5% lên gần 1.039 tỷ đồng, trong đó, vay nhiều nhất với khoản vay thấu chi 635 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Bên cạnh đó, vay ngắn hạn với số tiền 282 tỷ đồng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam để bổ sung vốn lưu động, phát hành bảo lãnh phục vụ cho hoạt động môi giới bất động sản và các chi phí quản lý doanh nghiệp... Vay Ngân hàng BIDV 60 tỷ đồng; vay Ngân hàng Vietinbank hơn 51 tỷ đồng,...

Nợ dài hạn là 952 tỷ đồng, trong đó, công ty phát hành trái phiêu riêng lẻ cho Công ty CP Chứng khoán VNDirect với mục đích tăng quy mô vốn hoạt động của công ty, phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu tư thứ cấp vào các dự án bất động sản với giá trị 450 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, lãi suất cố định năm đầu 10,5%.

Công ty cũng phát hành trái phiếu riêng lẻ cho Công ty CP Chứng khoán VNDirect với giá trị 500 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm (ngày phát hành 26/3/2021) với lãi suất cố định 11%/năm.

Tại thời điểm cuối quý III, công ty âm nặng dòng tiền. Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 789 tỷ đồng. Lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính giảm từ 1.390 tỷ đồng xuống còn 275 tỷ đồng, tương ứng giảm hơn 19%.

Một thông tin đáng chú ý là ngày 27/10, Cen Land thông qua phương án vay vốn và thế chấp tại MB với hạn mức tối đa 110 tỷ đồng, mục đích bảo lãnh, mở L/C để phục vụ hoạt động kinh doanh của công ty. Thời hạn duy trì hạn mức từ ngày 30/9/2023, lãi suất 6,5% đến 7,6%/năm, mức lãi suất có thể thay đổi theo thông báo của MB. Thời hạn vay là 6 tháng cho mỗi lần nhận nợ.

Mới đây, Cen Land cũng huy động được hơn 2.000 tỷ qua cổ phiếu để trả nợ trái phiếu, ngân hàng và đầu tư dự án. Cụ thể, Cen Land vừa thông qua kết quả phát hành tăng vốn cổ phần từ nguồn vốn chủ sở hữu (60,48 triệu cổ phiếu) và chào bán cổ phiếu ra công chúng cho cổ đông hiện hữu (gần 201,6 triệu cổ phiếu). Sau hai đợt phát hành, vốn điều lệ Cen Land tăng từ 2.016 tỷ đồng lên 4.637 tỷ đồng.

Về mục đích sử dụng vốn, Cen Land dự kiến dùng 500 tỷ để thanh toán nợ gốc trái phiếu đáo hạn ngày 26/3/2024; 1.300 tỷ nhận chuyển nhượng một phần các sản phẩm thuộc dự án khu du lịch và nhà nghỉ Xuân Thành (Hà Tĩnh) và dự án khu dân cư Khe Cát (Quảng Ninh); gần 216 tỷ còn lại để thanh khoán nợ ngân hàng (VPBank - dư nợ hơn 179,5 tỷ và BIDV - dư nợ hơn 116 tỷ đồng tại cuối năm ngoái).

Thế nhưng, bất chấp nợ vay tăng mạnh, Cen Land vẫn mạnh tay cho vay. Vừa qua, Cen Land bị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) xử phạt 125 triệu đồng vì cấp hàng loạt khoản vay cho các công ty “liên quan” dù chưa được đại hội đồng cổ đông chấp thuận.

Các khoản vay cho các công ty gồm: Công ty Cổ phần Bất động sản Cen Sài Gòn (53 tỷ đồng), tổ chức có liên quan đến bà Nguyễn Minh Hồi - Thành viên Hội đồng Quản trị (HĐQT); Công ty TNHH Quản lý đối tác liên kết Cen (8,9 tỷ đồng), tổ chức liên quan đến bà Nguyễn Quỳnh Mai - Phó Tổng Giám đốc; Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ Cen Invest (100 tỷ đồng lãi suất 5 - 9%/năm), tổ chức có liên quan đến ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT, ông Phạm Thanh Hưng (còn được biết với biệt danh Shark Hưng tại Chương trình Shark Tank Việt Nam) - Phó Chủ tịch HĐQT.

Đáng chú ý, từ tháng 11/2021 đến tháng 03/2022, Cen Land tiếp tục cho Cen Invest vay “chui”.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2022, Cen Land đã cho Cen Invest 226,5 tỷ đồng, tăng 126,5 tỷ đồng so với số liệu đầu năm. Do vi phạm này, Cen Land bị UBCKNN xử phạt 125 triệu đồng.

Ngoài ra, Cen Land còn bị UBCKNN xử phạt hành chính số tiền 60 triệu đồng vì hành vi vi phạm công bố thông tin.