Tồn kho lớn, bất động sản nghỉ dưỡng mòn mỏi chờ 'sóng lên'

Năm 2019, anh Nguyễn Trọng Hoàng (Hà Nội) rót gần 10 tỷ đồng để sở hữu 2 căn condotel (căn hộ du lịch) tại Nha Trang, Khánh Hòa. Cuối năm 2020, anh nhận bàn giao và đưa vào vận hành. Sau gần 2 năm “đóng băng” vì đại dịch, tình cảnh hiện tại khiến anh lâm vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.

Chỉ số phục hồi chậm

Cụ thể, kể từ đầu quý II/2022 đến nay, khi du lịch bắt đầu mở cửa trở lại, 2 căn condotel của anh Hoàng rơi vào tình cảnh tréo ngoe khi 1 căn gần như luôn được lấp đầy, trong khi căn còn lại thì ế ẩm, gần như chỉ có khách vào cuối tuần hoặc bỏ trống toàn thời gian.

“Sự phục hồi của du khách đến Nha Trang sau khi đại dịch được kiểm soát từng đem đến rất nhiều hy vọng. Tuy nhiên, tình cảnh trái ngược tại 2 căn hộ đang sở hữu khiến tôi vô cùng phân vân, tiến không được mà lùi không xong, trong khi lãi vay đang rất căng”, anh Hoàng chia sẻ.

Không chỉ với condotel, ở hầu hết các loại hình khác của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang cho thấy những chỉ dấu hồi phục không mấy khả quan. Theo DKRA Việt Nam, trong quý III/2022, cả nước chỉ bán được 389 căn biệt thự biển , bằng chưa đầy 30% nguồn cung mới.

Shophouse biển cũng ghi nhận lượng tiêu thụ giảm so với quý II, với lượng tiêu thụ khoảng 691 căn, tương đương khoảng 50% rổ hàng. Còn condotel cả ba miền bán được hơn 900 sản phẩm, tăng nhẹ so với quý trước, nhưng vẫn ở mức rất thấp trong nhiều năm.

Bước vào quý cuối năm 2022 với nhiều kỳ vọng, tuy nhiên, trong tháng 10, DKRA Việt Nam ghi nhận tại TP.HCM và vùng phụ cận có 1.267 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tung ra thị trường, nhưng chỉ bán được 209 căn, đồng nghĩa lượng tồn kho lên tới hơn 80%.

Các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang có chỉ số hồi phục chậm dù giá sơ cấp tiếp tục tăng.

Đáng chú ý, trong số 9 dự án mở bán sản phẩm mới trong tháng 10, có tới 3 dự án không phát sinh giao dịch. Lượng tiêu thụ vào khoảng 75 căn, giảm 78% so với tháng trước đó. Nghịch lý ở chỗ, dù thanh khoản chậm, mức giá bán sơ cấp vẫn tăng 9 - 10% theo tháng.

Trong bối cảnh thị trường gặp khó, nhiều chủ đầu tư đã buộc phải tăng tỷ lệ chiết khấu lên đến 30% - 40% hoặc áp dụng các chính sách cam kết mua lại, thuê lại… nhằm thuyết phục khách hàng.

Bao giờ được “cởi trói”?

Các chuyên gia dự báo trong những tháng cuối năm, cung cầu thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục giảm, nhưng giá sẽ vẫn tăng do áp lực chi phí đầu vào. Chưa kể, nguồn cung thị trường đang nhắm đến phân khúc chất lượng cao, các chính sách ưu đãi cũng được tính vào giá thành.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam, phân tích: “Dù vẫn chịu dư chấn của dịch bệnh nhưng giá các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tăng so với cùng kỳ năm 2022, ở mức từ 9 đến 40%. Đây rõ ràng là tín hiệu tích cực cho loại hình này”.

Tuy nhiên, khó khăn của bất động sản nghỉ dưỡng là tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư lan rộng vì dòng tín dụng bị nghẽn. Bên cạnh đó còn có các trở ngại khác như lạm phát, lãi suất tăng, đặc biệt những vướng mắc về hành lang pháp lý chưa được tháo gỡ vẫn đang “trói chân” loại hình này.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, nhấn mạnh cơ quan quản lý cần có giải pháp căn cơ, , khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý (gồm cả pháp lý cho condotel, officetel, shophouse…) nhằm giải tỏa lượng lớn các dự án tồn đọng, dở dang, tranh chấp.

Nếu sớm giải quyết vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng thì có thể giải tỏa cho khoảng 239 dự án thuộc loại hình này trên toàn quốc, với tổng giá trị khoảng 682.000 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD, chưa kể hàng nghìn dự án có đất đai bỏ trống, dở dang, lãng phí.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng hiện có 3 luật phải sửa đổi toàn diện trong thời gian tới là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị. Hướng tới cấp sổ hồng cho căn hộ condotel, sau đó là biệt thự, nhà phố du lịch…

Tính chính danh của bất động sản du lịch đã được quy định trong các văn bản là đã có nhưng cần phải hoàn thiện. Thực tế, thời gian qua, đã có một số tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở cho condotel nhưng bị "tuýt còi" vì trái với quy định của Luật Đất đai.

Có thể thấy, dù hầu hết chuyên gia, giới đầu tư đều cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng khó có thể trở lại thời hoàng kim, tuy nhiên sau chuỗi ngày dài chìm trong “bĩ cực”, nếu được “cởi trói” kịp thời về pháp lý và những vấn đề liên quan, phân khúc này hoàn toàn có thể nghĩ tới những bước sóng tăng trưởng mới mạnh mẽ hơn.