Dự án Khu đô thị mới Trung Minh A: Khách hàng gặp rủi ro khi ký 'Hợp đồng đảm bảo quyền mua'?

Đồ án quy hoạch chung Khu đô thị mới Trung Minh (TP Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình) được chia nhỏ thành 2 khu đô thị thành phần là: Khu đô thị mới Trung Minh A (83,54 ha) và Khu đô thị mới Trung Minh B (58,87 ha) và do Công ty Cổ phần thương mại Ngôi Nhà Mới (Đại diện liên danh) đề xuất lập quy hoạch.

Khu đô thị mới Trung Minh A (KĐT Trung Minh A) được UBND tỉnh Hòa Bình phê duyệt, lựa chọn nhà đầu tư tại Quyết định phê duyệt ngày 16/12/2019.

Liên danh Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư tài chính Việt Nam (Cty tài chính Việt Nam) và Công ty Cổ phần thương mại Ngôi Nhà Mới (Cty Ngôi Nhà Mới) là đơn vị trúng thầu. Giá trúng thầu: Giá trị nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) là 7,440 tỷ đồng; tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm giá trị bồi thường, giải phóng mặt bằng) là 858 tỷ đồng; giá trị bồi thường, giải phóng mặt bằng là 268 tỷ đồng.

Đây là dự án nhà ở, dự án được đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP). Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình được ủy quyền ký hợp đồng thực hiện dự án với Liên danh Cty tài chính Việt Nam, Cty Ngôi Nhà Mới và Doanh nghiệp dự án là Cty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh. Thời gian thực hiện hợp đồng là 36 tháng (tính từ ngày 15/4/2020).

Sau đó, dự án KĐT Trung Minh A vướng mắc bởi những vấn đề như: San lấp mặt bằng, nguồn vật liệu san lấp, thông tin về việc bán sản phẩm khi chưa đảm bảo hồ sơ theo quy định của pháp luật; thi công ảnh hưởng tới môi trường dân cư xung quanh và những khó khăn vướng mắc trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng…

Hiện dự án vẫn đang dừng thi công, một vài thiết bị máy móc vẫn nằm im tại công trường, xung quanh dự án được quây điểm tôn, không có dấu hiệu của việc triển khai thi công trở lại.

Đến nay dự án KĐT Trung Minh A mới được chuyển mục đích và giao đất đợt 1 là hơn 16,1 ha (161.133,7 m²). Trong đó, giao đất có thu tiền sử dụng là 86.733,2 m² (thời hạn sử dụng đất 50 năm theo thời hạn dự án, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được sử dụng ổn định lâu dài); giao đất không thu tiền sử dụng đất là 74.400,5 m² để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thực hiện dự án và sẽ được bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền quản lý sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật.

Ngày 25/7/2022, Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình ban hành văn bản cho phép liên danh nhà đầu tư được huy động vốn đối với dự án KĐT Trung Minh A (đợt 1) trên diện tích đất được bàn giao là 161.133,7 m². Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình đề nghị Cty Trung Minh thực hiện Ký hợp đồng tuân thủ theo quy định tại điểm a khoản 2, Điều 19 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015. Theo một chuyên gia bất động sản, với điều kiện trên, dự án được huy động vốn thông qua hình thức: Góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Dẫu vậy, dự án KĐT Trung Minh A lại được quảng bá rầm rộ bằng tên thương mại CASA DEL RIO với nhiều sản phẩm bất động sản như: Biệt thự song lập đang được chào giá từ gần 10 tỷ đồng đến hơn 16 tỷ đồng tùy theo diện tích và vị trí. Nội dung quảng cáo được đưa ra là vị trí đắc địa, cơ hội sinh lời đầu tư… được lồng ghép vào tổng thể diện tích đất hơn 142 ha (gồm cả dự án KĐT Trung Minh B).

Nhân viên giới thiệu dự án với những thông tin chung chung về việc dự án đã được giao đất, được cấp phép xây dựng, được phép huy động vốn và theo lộ trình sẽ khởi công vào khoảng cuối năm 2022 và ra được “Hợp đồng mua bán”. Tuy nhiên, trên thực tế thì dự án vẫn gần như nguyên trạng là bãi đất trống, chưa được san lấp và chậm tiến độ so với kế hoạch 36 tháng thực hiện theo hợp đồng giữa chủ đầu tư và Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình.

Hình thức ký kết được nhân viên đưa ra dưới dạng “Hợp đồng đảm bảo quyền mua” có tên gọi đầy đủ là “Đảm bảo quyền ký kết hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Khách hàng ký hợp đồng này sẽ được quyền lựa chọn vị trí nhà ở hình thành trong tương lai và không được thay đổi vị trí nhà đã chọn khi đã ký. Hợp đồng có thời hạn 9 tháng hoặc cho đến khi dự án đủ điều kiện mở bán…

Sau khi ký, khách hàng sẽ phải vào trước khoản tiền 200 triệu đồng đặt cọc và tiếp tục các đợt vào tiền theo lộ trình thời gian các đợt vào tiền tiếp sau. Khách hàng sẽ phải chịu lãi nếu chậm nộp khoản tiền đảm bảo hoặc bị đơn phương chấm dứt hợp đồng, bị phạt phầm trăm tiền nếu chậm nộp theo thời gian quy định… nhưng trong hợp đồng này tuyệt nhiên không có một điều kiện nào thỏa mãn việc huy động vốn theo văn bản cho phép của Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình.

Khi đề cập đến những vấn đề này, bà Nguyễn Thị Mỹ Linh (Đại diện chủ đầu tư KĐT Trung Minh A) cho biết: Chủ đầu tư chưa tiến hành ký hợp đồng huy động vốn. Hợp đồng được ký với khách hàng là “Hợp đồng đảm bảo quyền mua”. Hợp đồng đảm bảo quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai là sự tự nguyện thỏa thuận giữa các nhà đầu tư và chủ đầu tư, ghi nhận việc các nhà đầu tư tự nguyện chuyển một khoản tiền đảm bảo nhằm để đăng ký quyền mua và ưu tiên lựa chọn vị trí, loại hình, thông tin nhà ở phù hợp với nhu cầu của mình tại Dự án. Sau khi các nhà đầu tư ký hợp đồng đảm bảo quyền mua với chủ đầu tư và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trong hợp đồng, chủ đầu tư cam kết, đảm bảo khi dự án đủ điều kiện được mở bán sẽ ký hợp đồng mua bán chính thức. Các nhà đầu tư/khách hàng sẽ nhận được Sản phẩm bất động sản đúng vị trí, loại nhà ở, diện tích đất, diện tích xây dựng,… như thông tin đã đăng ký trong hợp đồng đảm bảo quyền mua và các văn bản, giấy tờ liên quan.

Thạc sỹ - Luật sư Võ Đình Đức (Công ty luật Hợp danh Đông Nam Á) chia sẻ: Luật kinh doanh Bất động sản, Luật nhà ở và Nghị định hướng dẫn số 99/2015 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở quy định rất rõ về điều kiện và thời điểm chủ đầu tư được phép huy động vốn  nhằm mục đích cho việc phát triển dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại. Trong một số trường hợp, các Dự án chưa đủ điều kiện được phép huy động vốn thường tìm mọi cách lách luật nhằm huy động vốn của người dân hoặc các khách hàng tiềm năng khác thông qua các Hợp đồng, văn bản như: “Thỏa thuận đặt chỗ”; “Hợp đồng đảm bảo quyền ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”,... Cần phải khẳng định rằng, bất cứ dự án nào khi chưa đủ điều kiện về việc huy động vốn hoặc chưa đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai (Nhà ở thương mại) đều là vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.

Tiếp cận thông tin giữa văn bản cho phép huy động vốn của Sở Xây dựng và nội dung trong bản “Hợp đồng đảm bảo quyền ký kết mua nhà ở hình thành trong tương lai” được nhân viên gửi tới khách hàng để giới thiệu, chào mời về dự án KĐT Trung Minh A – Luật sư Đức nhận định: Nếu căn cứ vào nội dung được đưa ra trong mẫu hợp đồng này có thể thấy, bản thân Hợp đồng “Hợp đồng đảm bảo quyền ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” mà Chủ đầu tư dự án đưa ra cho khách hàng cũng đã nêu rất rõ dự án chưa đủ điều kiện để ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây chỉ là một kiểu huy động vốn thông qua hình thức đặt chỗ, hình thức cam kết với khách hàng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho phía khách hàng đã vội đặt tiền vào dự án.

Việc Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình có ý kiến cho rằng dự án KĐT Trung Minh đủ điều kiện huy động vốn và cho phép Chủ đầu tư huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên kết các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư dự án đồng thời căn cứ các quy định tại Điều 68, Điều 69 Luật nhà ở năm 2014; Điểm a, Khoản 2 Điều 19; Khoản 3, khoản 4 điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 không có nghĩa rằng Chủ đầu tư được phép ký kết Hợp đồng cam kết ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc huy động vốn ở đây được hiểu là thông qua các hình thức góp vốn hợp tác kinh doanh với các cá nhân, tổ chức đủ điều kiện.

Bản thân “Hợp đồng đảm bảo quyền ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” và các điều khoản trong đó chính là một dạng Hợp đồng, cam kết bán sản phẩm nhà ở khi chưa được phép bán cho khách hàng. Hợp đồng này không được phép áp dụng, căn cứ vào văn bản của Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình để huy động vốn mà phải đảm bảo các điều kiện được nêu tại Khoản 2, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản, đồng thời phù hợp với quy định tại Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015.

Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình ra văn bản cho phép huy động vốn đồng thời cũng đã liệt kê chi tiết các hình thức huy động vốn mà không nêu hoặc không có câu từ nào cho phép bán nhà hình thành trong tương lai đã chính thức giới hạn phạm vi huy động vốn cho Chủ đầu tư dự án KĐT Trung Minh A. Mặc dù vậy, việc chỉ đề cập điều khoản trong văn bản, không được trích dẫn chi tiết có thể dẫn tới việc người dân (khách mua hàng) có thể hiểu nhầm nếu không tìm hiểu chính xác điều khoản đó và bị lợi dụng vào sự thiếu hiểu biết khi có nhu cầu mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nên có thể dẫn tới các hệ lụy, sai phạm cho Chủ đầu tư và thiệt hại cho khách hàng.